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L’Essentiel : Monsieur [J] [U], propriétaire de locaux commerciaux à [Localité 3], a assigné la SAS SHAI FOOD CITY en référé le 13 septembre 2024 pour résiliation de bail et expulsion, suite à des loyers impayés. Le bail, signé le 8 février 2019, a été cédé à la SAS SHAI FOOD CITY en octobre 2019. Un commandement de payer, resté sans effet, a conduit à la résiliation du bail au 25 mai 2024. Lors de l’audience du 15 octobre 2024, la SAS n’a pas comparu. Le juge a ordonné l’expulsion et condamné la SAS à payer 3.970,64 euros, ainsi que 1.500 euros de frais de procédure.
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Contexte de l’affaireMonsieur [J] [U], propriétaire de locaux commerciaux à [Localité 3], a assigné la SAS SHAI FOOD CITY en référé le 13 septembre 2024. Cette action vise à faire constater la résiliation du bail commercial, à ordonner l’expulsion de la SAS SHAI FOOD CITY, et à obtenir le paiement de diverses sommes dues. Historique du bailLe bail commercial a été signé le 8 février 2019 pour une durée de neuf ans, avec un loyer mensuel de 1.200 euros hors taxes. La société SIVAS, initialement locataire, a cédé son fonds de commerce à la SAS SHAI FOOD CITY le 16 octobre 2019. Cependant, la SAS SHAI FOOD CITY a cessé de payer régulièrement ses loyers. Commandement de payerUn commandement de payer a été délivré le 24 avril 2024, réclamant la somme de 5.737,72 euros, mais est resté sans effet. En conséquence, le bail a été considéré comme résilié de plein droit à partir du 25 mai 2024. Audience et absence de la SAS SHAI FOOD CITYLors de l’audience du 15 octobre 2024, Monsieur [J] [U] a actualisé la dette locative à 3.970,64 euros. La SAS SHAI FOOD CITY, bien que régulièrement assignée, n’a pas comparu ni constitué avocat. Décision du juge des référésLe juge a constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail au 25 mai 2024 et a ordonné l’expulsion de la SAS SHAI FOOD CITY. Il a également fixé une indemnité d’occupation à compter de cette date, correspondant au montant du loyer, et a condamné la SAS à payer 3.970,64 euros pour les loyers et charges dus. Indemnités et dépensLa SAS SHAI FOOD CITY a été condamnée à verser 1.500 euros à Monsieur [J] [U] au titre des frais de procédure, ainsi qu’à couvrir l’ensemble des dépens liés à l’instance. Le juge a rejeté les demandes non fondées et a précisé qu’il n’y avait pas lieu d’ordonner une astreinte pour l’expulsion. |
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Q/R juridiques soulevées :
Quelle est la légalité du congé pour vente notifié par Monsieur [G] à Monsieur [H] ?Le congé pour vente est régi par les dispositions de l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, qui stipule que le bailleur peut donner congé au locataire pour vendre le logement loué. Selon cet article, le congé doit être notifié au locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, et doit respecter un préavis de six mois avant la date d’échéance du bail. Dans le cas présent, Monsieur [G] a notifié le congé à Monsieur [H] les 26 janvier 2019 et 25 février 2019, pour une échéance au 14 septembre 2020. Cela semble conforme aux exigences légales, car le préavis de six mois a été respecté. Il est donc probable que le congé pour vente soit légalement valide, permettant à Monsieur [G] de récupérer son bien à l’échéance prévue. Quelles sont les conséquences de l’expulsion de Monsieur [H] sur ses demandes de délais ?L’expulsion de Monsieur [H] a des conséquences directes sur ses demandes de délais. En effet, selon l’article 5 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire peut demander des délais pour quitter les lieux en cas de difficultés particulières. Cependant, une fois l’expulsion effectuée, ces demandes deviennent sans objet, car le locataire n’occupe plus le logement. Dans le jugement du 11 juin 2024, il a été précisé que les demandes de Monsieur [H] étaient sans objet après son expulsion. Cela signifie que le tribunal n’a pas à se prononcer sur ses demandes de délais, car elles ne peuvent plus être examinées une fois que le locataire a quitté les lieux. Quelles sont les implications de l’article 700 du Code de procédure civile dans cette affaire ?L’article 700 du Code de procédure civile permet au juge de condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme d’argent au titre des frais exposés. Dans cette affaire, Monsieur [G] a demandé une indemnisation sur le fondement de cet article, mais le tribunal a débouté sa demande. Le juge a considéré que l’équité ne commandait pas d’appliquer cet article, ce qui signifie qu’il a estimé que les circonstances de l’affaire ne justifiaient pas une telle condamnation. Il est important de noter que l’article 700 est souvent utilisé pour compenser les frais d’avocat ou autres dépenses liées à la procédure. Dans ce cas, le juge a décidé que, bien que Monsieur [H] ait été la partie perdante, les circonstances de l’affaire ne justifiaient pas une indemnisation au titre de l’article 700. Quelles sont les conséquences des dépens dans cette affaire ?Les dépens, selon l’article 696 du Code de procédure civile, sont les frais de justice qui peuvent être mis à la charge de la partie perdante. Dans cette affaire, le tribunal a condamné Monsieur [H] aux dépens, ce qui signifie qu’il devra supporter les frais liés à la procédure. Cela inclut les frais d’huissier, les frais d’avocat, et d’autres coûts associés à la gestion de l’affaire. Il est à noter que la partie gagnante peut demander le remboursement de ces frais, ce qui est une pratique courante dans les litiges civils. Ainsi, Monsieur [H] devra s’acquitter des dépens, même si sa demande de délais a été jugée sans objet en raison de son expulsion. |
Au Nom du Peuple Français
Tribunal judiciaire d’EVRY
Pôle des urgences civiles
Juge des référés
Ordonnance du 26 novembre 2024
MINUTE N° 24/______
N° RG 24/00964 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QLWY
PRONONCÉE PAR
Carol BIZOUARN, Première vice-présidente,
Assistée de Fabien DUPLOUY, greffier, lors des débats à l’audience du 15 octobre 2024 et lors du prononcé
ENTRE :
Monsieur [J] [U]
demeurant [Adresse 2] [Localité 3]
représenté par Maître Laurent SERVILLAT de la SCP HORNY-MONGIN-SERVILLAT, avocat au barreau de l’ESSONNE
DEMANDEUR
D’UNE PART
ET :
S.A.S. SHAI FOOD CITY
dont le siège social est sis [Adresse 1] [Localité 3]
non comparante ni constituée
DÉFENDERESSE
D’AUTRE PART
ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort.
Par acte délivré le 13 septembre 2024, Monsieur [J] [U], propriétaire de locaux commerciaux situés à [Localité 3], donnés à bail à la SAS SHAI FOOD CITY, a assigné en référé cette dernière, devant le président du tribunal judiciaire d’Évry, au visa des articles 808 et 809 et suivants du code procédure civile et des articles L.145-1 et suivants et L.145-41 du code de commerce, aux fins de :
– Constater que par le jeu de la clause résolutoire, le bail se trouve résilié depuis le 24 mai 2024, et que la SAS SHAI FOOD CITY occupe sans droit ni titre le local depuis cette date,
– Ordonner l’expulsion de la SAS SHAI FOOD CITY et de tous occupants de son chef du local commercial, avec le concours de la force publique si nécessaire, sous astreinte prévue au bail de 200 euros par jour de retard à compter de la date de signification de l’ordonnance à intervenir,
– Condamner par provision la SAS SHAI FOOD CITY au paiement de :
* la somme provisionnelle de 6.230,40 euros, arrêtée au 1er septembre 2024 mois de septembre 2024 inclus, sauf à parfaire, tous droits et actions réservés au fond et sans préjudice de tous autres dus,
* une indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer courant indexé calculé tel que si le bail s’était poursuivi jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés,
– Fixer le montant de l’indemnité d’occupation due à compter du 24 mai 2024 à la somme 1.130,24 euros correspondant au montant HT de loyer mensuel, majorée de 50 % soit 1.695,36 euros normalement dus au titre des loyers, calculée telle que si le bail s’était poursuivi.
– Dire que le dépôt de garantie de 2.000 euros restera définitivement acquis au bailleur,
– Condamner la SAS SHAI FOOD CITY à lui payer une indemnité de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer de 158.22 euros, et de la présente assignation.
A l’appui de ses demandes, Monsieur [J] [U] expose que :
– par acte sous seing privé en date du 8 février 2019, il a donné à bail à la société SIVAS un local commercial situé dans un ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 3], pour une durée de neuf ans à compter du 9 février 2019, pour l’activité de commerce de détail à prépondérance alimentaire, supérette y compris produits exotiques, cosmétiques, produits culturels, moyennant un loyer principal indexé de 1.200 euros hors taxes, payable mensuellement d’avance,
– par acte en date du 16 octobre 2019, la société SIVAS a cédé son fonds de commerce, dont le droit au bail, à la SAS SHAI FOOD CITY,
– le loyer n’étant pas régulièrement acquitté, Monsieur [J] [U] a fait délivrer à la SAS SHAI FOOD CITY un commandement de payer visant la clause résolutoire, réclamant la somme de 5.737,72 euros, coût d’acte compris, qui est demeuré infructueux.
A l’audience du 15 octobre 2024, Monsieur [J] [U], représenté par son conseil, a soutenu son acte introductif d’instance et déposé ses pièces telles que visées dans l’assignation, actualisant la dette locative à la baisse, soit la somme de 3.970,64 euros conformément au décompte produit.
Bien que régulièrement assignée, la SAS SHAI FOOD CITY n’a pas comparu et n’a pas constitué avocat.
Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance, aux écritures déposées et à la note d’audience.
L’affaire a été mise en délibéré au 26 novembre 2024.
En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ou « constater » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.
Sur la demande d’expulsion du locataire et l’acquisition de la clause résolutoire
Conformément à l’article 835, et non 809, alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
L’article L.145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.
Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
En l’espèce, Monsieur [J] [U] justifie par la production du bail commercial du 8 février 2019, de la cession du fonds de commerce du 16 octobre 2019, du commandement de payer délivré le 24 avril 2024 et du décompte arrêté au mois d’octobre 2024 inclus, que sa locataire, la SAS SHAI FOOD CITY, a cessé de payer régulièrement ses loyers, charges et taxes.
Le bail stipule qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer, demeuré infructueux.
Monsieur [J] [U] a fait délivrer à la SAS SHAI FOOD CITY un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail et reproduisant les dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce le 24 avril 2024 d’avoir à payer la somme, en principal, de 5.579,20 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois d’avril 2024 inclus.
Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L.145-41 du code de commerce le 24 avril 2024, étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 25 mai 2024.
L’obligation de la SAS SHAI FOOD CITY de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion, sans qu’il y ait lieu d’assortir celle-ci d’une astreinte, l’exécution de la présente décision étant garantie par le recours à la force publique.
Sur la demande d’indemnité d’occupation
Le maintien dans les lieux de la SAS SHAI FOOD CITY causant un préjudice à Monsieur [J] [U], celui-ci est fondé à obtenir à titre provisionnel, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, qu’il aurait perçu si le bail ne s’était pas trouvé résilié, à compter du 25 mai 2024, et ce, jusqu’à libération effective et définitive des lieux loués et remise des clés.
La demande de majoration de ladite indemnité s’analysant en une clause pénale, qui, même prévue au contrat, est susceptible d’être réduite voire supprimée par le juge du fond en raison des circonstances, elle ne présente pas de caractère incontestable. Il n’y a donc pas lieu à référé sur cette demande.
Sur la demande de provision
Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
Monsieur [J] [U] sollicite la condamnation de la SAS SHAI FOOD CITY à lui payer la somme provisionnelle de 3.970,64 euros, arrêtée au mois de septembre 2024 inclus.
Par conséquent et au regard des pièces versées au débat, il convient de condamner la SAS SHAI FOOD CITY à payer à Monsieur [J] [U], au titre des loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation arrêtés au mois de septembre 2024 inclus la somme non sérieusement contestable de 3.970,64 euros.
La demande de conservation du dépôt de garantie destinée à couvrir les réparations locatives s’analysant en une clause pénale, qui, même prévue au contrat, est susceptible d’être réduite voire supprimée par le juge du fond en raison des circonstances, ne présente pas de caractère incontestable. Il n’y a donc pas lieu à référé sur cette demande.
Sur les dépens et les frais irrépétibles
La SAS SHAI FOOD CITY qui succombe à la présente instance sera condamnée aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.
Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, la SAS SHAI FOOD CITY, partie succombante, sera condamnée à payer à Monsieur [J] [U] la somme de 1.500 euros au titre de ses frais de procédure non compris dans les dépens.
Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort :
CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial au 25 mai 2024 ;
ORDONNE, si besoin avec le concours de la force publique, l’expulsion de la SAS SHAI FOOD CITY et/ou de tous occupants de son chef des locaux commerciaux situés dans un ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 3] ;
DIT n’y avoir lieu à ordonner une astreinte ;
FIXE, à titre provisionnel, l’indemnité mensuelle d’occupation due par la SAS SHAI FOOD CITY à une somme égale au montant du loyer mensuel contractuel, outre les taxes, charges et accessoires que Monsieur [J] [U] aurait perçus si le bail ne s’était pas trouvé résilié, à compter du 25 mai 2024 et jusqu’à libération effective des lieux ;
CONDAMNE la SAS SHAI FOOD CITY à payer à Monsieur [J] [U] l’indemnité d’occupation à compter du 1er octobre 2024 et ce, jusqu’à la libération effective des lieux ;
CONDAMNE la SAS SHAI FOOD CITY à payer à Monsieur [J] [U] la somme provisionnelle de 3.970,64 euros au titre des loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation arrêtés au mois de septembre 2024 inclus ;
DIT n’y avoir lieu a référé sur la demande de conservation du dépôt de garantie ;
REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;
CONDAMNE la SAS SHAI FOOD CITY à payer à Monsieur [J] [U] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE la SAS SHAI FOOD CITY aux entiers dépens, comprenant les coûts du commandement de payer et de l’assignation.
Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 26 novembre 2024, et nous avons signé avec le greffier.
Le Greffier, Le Juge des Référés,
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