26/11/2024

ARRÊT N°490/2024

N° RG : N° RG 23/04400 – N° Portalis DBVI-V-B7H-P4Q3

EV/IA

Décision déférée du 14 Novembre 2023 – Tribunal paritaire des baux ruraux de TOULOUSE (51-22-8)

S.MOREL

[U] [O]

C/

[L] [Y]

INFIRMATION PARTIELLE

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU VINGT SIX NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE

***

APPELANT

Monsieur [U] [O]

[Adresse 2]

[Localité 12]

représenté par Me Jean vincent DELPONT de la SELARL LA CLE DES CHAMPS, avocat au barreau D’ALBI

INTIMÉE

Madame [L] [Y]

[Adresse 1]

[Localité 14]

comparante en personne, assistée de Me Sylviane VASSAL de l’AARPI CHTIOUI ELKIESS VASSAL, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions de l’article 945.1 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 07 Octobre 2024, en audience publique, devant Madame E. VET, chargé d’instruire l’affaire, les parties ne s’y étant pas opposées. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour composée de :

E. VET, conseiller faisant fonction de président de chambre

P. BALISTA, conseiller

S. GAUMET, conseiller

Greffier, lors des débats : I. ANGER

ARRET :

– CONTRADICTOIRE

– prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

– signé par E. VET, président, et par I. ANGER, greffier de chambre.

Le 31 juillet 1997, Mme [R] [Y] a donné bail à ferme à M. [U] [O] un ensemble de parcelles situées sur la commune de [Localité 14] cadastrées section P n°[Cadastre 5],[Cadastre 6] et [Cadastre 7] à [Cadastre 10] d’une superficie de 12 hectares 59 ares et 64 centiares pour une durée initiale de 9 ans moyennant un prix de fermage de 11 339 francs soit 1 728,62 € payable au 1er novembre de chaque année. Le bail a commencé de courir le 1er avril 1997, s’est renouvelé le 1er avril 2006 puis le 1er avril 2015 et venu à échéance le 31 mars 2024.

Par acte du 24 juin 2021, Mme [L] [Y], venant aux droits de Mme [R] [Y] a fait délivrer à M. [O] un congé pour le 31 mars 2024 aux fins de reprise au profit de son fils M. [W] [H] en vertu de l’article L411-58 du code rural et de la pêche maritime.

La tentative de conciliation des parties ayant échoué, le tribunal paritaire des baux ruraux de Toulouse, saisi par requête du 11 octobre 2022, a par jugement du 14 novembre 2023 :

– relevé M. [O] de la forclusion,

– déclaré le congé délivré régulier en la forme,

– validé le congé délivré par Mme [Y] à l’encontre de M. [O] portant sur les parcelles données à bail le 31 juillet 1997 avec effet au 1er avril 1997,

– ordonné à M. [O] de libérer les parcelles louées à compter du 1er avril 2024,

– rejeté la demande de fixation d’une indemnité d’occupation et de fixation d’une astreinte,

– débouté les parties de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamné M. [O] aux dépens de l’instance.

M. [O] a interjeté appel de la décision le 16 décembre 2023.

Par ordonnance de référé du 22 juillet 2024, M. [O] a été débouté de sa demande d’arrêt de l’exécution provisoire attachée au jugement déféré.

Par dernières conclusions du 4 octobre 2024, M. [O] demande à la cour de :

‘ confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a relevé de forclusion et jugé M. [U] [O] recevable en son action en contestation de congé

L’infirmer pour le surplus et ainsi,

‘ juger nul et de nuls effets le congé du 24/06/2021,

‘ juger que M. [U] [O] bénéficie du droit au renouvellement pour une durée de neuf années au-delà du 31/03/2024, pour une nouvelle durée de neuf années,

‘ débouter Mme [Y] de sa demande en résiliation du bail rural et sa demande en expulsion formulée à l’encontre de M. [U] [O],

‘ débouter Mme [Y] de toutes les demandes indemnitaires formulées à l’encontre de M. [U] [O],

‘ ordonner la réintégration de M. [U] [O] et tous occupants de son chef sur les parcelles objet du congé dans le mois suivant signification de l’arrêt à venir et, sous astreinte de 50 € par jour de retard au-delà, au besoin avec l’assistance de la force publique,

Notamment ordonner l’évacuation aux frais de Madame [L] [Y] de tous les encombrants obstruant le bien loué tels que constatés par le PV de constat du 10/09/2024 et tous ceux qui pourraient y être entreposés d’ici-là, de même que les biens devront être rendus en bon état cultural, de telle manière que le preneur puisse en jouir paisiblement et pour son activité agricole,

‘ condamner Mme [L] [Y] à verser à M. [U] [O] une indemnité de 2500 € par an, prorata temporis du 01/04/2024 jusqu’au jour de parfaite libération des lieux, au titre de la perte de jouissance,

‘ condamner Mme [L] [Y], à verser à M. [U] [O], la somme de 3500 € en cause d’appel au visa de l’article 700 du code de procédure civile et la condamner en outre aux entiers dépens d’instance et d’appel,

A titre infiniment subsidiaire, si par extraordinaire le jugement dont appel était confirmé en ce qu’il a validé le congé :

‘ juger à titre provisoire dans l’attente que M. [U] [O] ne fasse trancher la question par le Tribunal compétent que M. [U] [O] et tous ayants- droits de son chef seront autorisés à emprunter la voie d’accès sise parcelles [Cadastre 5] et [Cadastre 10] pour accéder aux bâtiments d’exploitations sur la parcelle [Cadastre 3] et [Cadastre 4] qui se trouvent enclavés par l’effet de la reprise,

‘ juger également qu’ils seront autorisés à pouvoir accéder aux compteurs d’eau et d’électricité concernant ce bâtiment, implantés sur les parcelles [Cadastre 5] et [Cadastre 10]; mais aussi aux canalisations, en cas de besoin pour leur entretien mais aussi les réparations qui s’avèreraient également nécessaires,

‘ juger que M. [U] [O] sera tenu de payer une indemnité d’occupation prorata-temporis d’un montant correspondant à celui du fermage, à compter du 01/04/2024 jusqu’à libération complète des lieux,

‘ juger alors n’y avoir lieu à article 700 et que chaque partie conservera ses dépens.

Par dernières conclusions du 7 octobre 2024, Mme [Y] demande à la cour de :

A titre principal :

‘ confirmer le jugement du 14 novembre 2023 en ce qu’il a validé le congé délivré par Mme [Y] à M. [U] [O] portant sur les parcelles situées sur la commune de [Localité 14] cadastré section P n° [Cadastre 5],[Cadastre 6],[Cadastre 7],[Cadastre 8],[Cadastre 9] et [Cadastre 10] d’une surface de 12 ha 59 a et 64 centiares données à bail le 31 juillet 1997 avec effet au 1er avril 1997,

‘ confirmer le jugement dont appel lorsqu’il a condamné M. [O] aux dépens,

A titre subsidiaire,

‘ infirmer le jugement dont appel en ce qu’il a relevé M. [O] de la forclusion Et,statuant à nouveau :

‘ dire M. [O] forclos en ses demandes,

A titre infiniment subsidiaire :

‘ prononcer la résiliation du bail conclu le 31 juillet 1997 portant sur les parcelles cadastrées [Cadastre 5] et [Cadastre 10] pour accéder aux bâtiments d’exploitation sur les parcelles [Cadastre 3] [Cadastre 4] qui se trouvent enclavées par l’effet de reprise, celui-ci disposant d’une voie d’accès par le chemin communal de [Localité 11],

‘ condamner M. [O] à régler la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

‘ condamner M. [O] aux entiers dépens.

La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fera expressément référence au jugement entrepris ainsi qu’aux dernières conclusions déposées.

MOTIFS

L’article L 411-47 du code rural et de la pêche dispose : «Le propriétaire qui entend s’opposer au renouvellement doit notifier congé au preneur, dix-huit mois au moins avant l’expiration du bail, par acte extrajudiciaire.

A peine de nullité, le congé doit :

-mentionner expressément les motifs allégués par le bailleur ;

-indiquer, en cas de congé pour reprise, les nom, prénom, âge, domicile et profession du bénéficiaire ou des bénéficiaires devant exploiter conjointement le bien loué et, éventuellement, pour le cas d’empêchement, d’un bénéficiaire subsidiaire, ainsi que l’habitation ou éventuellement les habitations que devront occuper après la reprise le ou les bénéficiaires du bien repris ;

-reproduire les termes de l’alinéa premier de l’article L. 411-54.

La nullité ne sera toutefois pas prononcée si l’omission ou l’inexactitude constatée ne sont pas de nature à induire le preneur en erreur. ».

L’article L 411-54 du même code prévoit : «Le congé peut être déféré par le preneur au tribunal paritaire dans un délai fixé par décret, à dater de sa réception, sous peine de forclusion. La forclusion ne sera pas encourue si le congé est donné hors délai ou s’il ne comporte pas les mentions exigées à peine de nullité par l’article L. 411-47.

Le tribunal apprécie les motifs allégués par le propriétaire lors de la notification du congé. S’il constate que le congé n’est pas justifié par l’un des motifs mentionnés à l’article L. 411-31, il ordonne le maintien du preneur dans l’exploitation pour un bail d’une nouvelle durée de neuf ans. ».

L’article R 411-11 du même code fixe ce délai à quatre mois.

– sur le relevé de forclusion:

Mme [Y] a délivré un congé par acte-extrajudiciaire le 24 juin 2021et ce n’est que par requête du 11 octobre 2022, reçue le 14 suivant que M. [O] a engagé la présente procédure en vue de contester ce congé. Il n’a donc pas respecté le délai prévu à l’article L 411-54 du code rural.

Cependant, la forclusion n’est pas encourue si le congé est donné soit hors délai, soit s’il ne comporte pas les mentions exigées à peine de nullité par l’article L411-47 du Code rural.

En conséquence, c’est à bon droit que le premier juge, constatant que le congé ne mentionnait pas d’adresse du bénéficiaire de la reprise lors de la prise d’effet du congé, a fait droit à la demande en relevé de forclusion de M. [O].

– sur la nullité du congé :

M. [O] fait valoir que :

‘ le congé ne mentionnait pas l’adresse de M. [H] à la date d’effet du congé,

‘ conteste entretenir des liens avec M. [H] qu’il ne connaît pas personnellement, les relations avec Mme [Y] ayant été autrefois cordiales sans dépasser ce cadre et d’ailleurs les SMS produits par elle concernent des relations commerciales pour la vente des produits de la ferme ou bailleur/preneur, la seule stabilité de l’habitation de M. [H] sur la propriété familiale étant insuffisante à régulariser le congé,

‘ en première instance aucun justificatif de la capacité professionnelle de M. [H] n’a été communiqué et le diplôme de bac professionnel spécialisé « maintenance des matérielles options A- matériels agricoles » dont il est justifié ne figure pas sur la liste des diplômes conférant la capacité agricole nécessaire à la validité d’un congé pour reprise, aucun de ses emplois salariés n’étant de nature à lui donner une expérience professionnelle au sens légal, alors qu’au surplus il n’a pas sollicité une autorisation d’exploiter à la date de prise d’effet du congé,

‘ les notes sur le compte rendu d’entretien préalable entre M. [H] et un conseiller de la chambre d’agriculture mettent en avant la fragilité de son projet en l’absence de chiffrage des investissements à opérer alors que ce document a été établi après la prise d’effet du congé et ne concerne pas la totalité des parcelles dont le procès-verbal de constat du 10 septembre 2024 révèle qu’elles ne sont pas toutes exploitées, qu’il peut donc prétendre à sa réintégration sur le fondement de l’article L 411-66 du code rural.

Mme [Y] oppose que :

‘ le congé comporte toutes les mentions utiles et notamment l’adresse d’habitation du repreneur, son fils M. [H] dont l’adresse est parfaitement indiquée en ce que son habitation future ne devait pas changer, le preneur n’ayant donc pas été induit en erreur alors qu’au surplus il le connaît depuis son enfance, les deux familles entretenant des relations de proximité,

‘ si M. [O] fait valoir que M. [H] ne dispose pas des diplômes lui conférant la capacité agricole, il vise un texte exclusivement relatif aux aides à l’installation, par ailleurs la fiche contact du point accueil installation du 24 mars 2023 confirme qu’il dispose d’un diplôme agricole pour la capacité professionnelle agricole,

‘ M. [H] dispose de revenus lui ayant permis de commencer à acquérir des poules et du matériel et a déposé une demande d’autorisation d’exploiter le 28 août 2024, son entreprise étant créée depuis le 7 février 2024,

‘ le constat établi le 17 septembre 2024 n’est pas valable en ce qu’il a été établi sur sa propriété privée sans autorisation judiciaire.

Sur ce :

La régularité d’un congé s’apprécie à la date de sa délivrance.

Les mentions du congé, telles qu’elles ont été rappelées doivent permettre au locataire d’apprécier pleinement la capacité du bénéficiaire à satisfaire ses obligations futures à la date de prise d’effet du congé.

Il résulte de l’article L 411-47 du code rural et de la pêche que le bénéficiaire de la reprise, qui a l’obligation de s’installer à proximité du fonds pour en assurer lui-même l’exploitation, doit indiquer dans le congé l’habitation qu’il occupera dès cette reprise.

Les mentions du congé doivent informer complètement son destinataire sur la capacité du repreneur de satisfaire à ses obligations, le défaut de précision sur l’habitation future de celui-ci ne pouvant être suppléé par l’hypothèse que le bénéficiaire de la reprise entend implicitement ne pas changer de domicile au moment de celle-ci.

En l’espèce, le congé mentionne: « La requérante entend exercer le droit de reprise prévu par les dispositions de l’article L 411-58 du code rural et de la pêche maritime pour faire exploiter les biens loués par son fils M. [W] [H], né le 24 septembre 2001 à [Localité 13] (31), titulaire d’un baccalauréat professionnel agricole et demeurant à [Adresse 1]. ».

Aucune indication n’est donnée quant à la persistance de cette adresse postérieurement à l’exercice du droit de reprise.

L’intimée invoque les relations intimes entre les parties desquelles découlait, pour M. [O], la connaissance du domicile de M. [H] après la délivrance du congé.

Il convient de relever à ce titre que :

‘ il n’est justifié d’aucun contact direct entre M. [O] et M. [H] dont pourrait être déduite une information sur le domicile futur de ce dernier,

‘ aucune information concernant l’adresse future de M. [H] ne figure dans les messages produits par Mme [Y] qui concernent essentiellement des échanges entre elle et la compagne de M. [O] et, en tout état de cause n’évoquent pas M. [H], que ces messages ne démontrent donc pas que le locataire a été informé du projet de reprise par M. [H] et précisément de sa résidence future,

‘ il ne peut être déduit des relations de proximité entretenues entre le locataire et sa compagne et les propriétaires une information quant au domicile futur de M. [H],

‘ le fait que M. [H] ait toujours résidé à son ancienne adresse qui est aussi celle de sa mère, est insuffisante à permettre d’en déduire son adresse postérieurement à la délivrance du congé, s’agissant pour lui d’une première installation et alors que, né le 24 septembre 2001, il pouvait prétendre à une autonomie résidentielle fût-ce à proximité des terres objets de la reprise, quand bien même deux logements se trouveraient à cette adresse.

En conséquence, l’appelante ne montre pas la connaissance effective du futur domicile de M. [H] par M. [O].

Au terme des dispositions de l’article L 411-59 du code rural, le bénéficiaire de la reprise doit, à partir de celle-ci, se consacrer à l’exploitation du bien repris pendant au moins neuf ans soit à titre individuel, soit au sein d’une société dotée de la personnalité morale, soit au sein d’une société en participation dont les statuts sont établis par un écrit ayant acquis date certaine. Il ne peut se limiter à la direction et à la surveillance de l’exploitation et doit participer sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente, selon les usages de la région et en fonction de l’importance de l’exploitation. Il doit posséder le cheptel et le matériel nécessaires ou, à défaut, les moyens de les acquérir.

Le dernier alinéa du texte exige que le bénéficiaire de la reprise justifie qu’il satisfait aux obligations qui lui incombent en application des alinéas précédents et qu’il répond aux conditions de capacité ou d’expérience professionnelle mentionnées aux articles L. 331-2 à L. 331-5 ou qu’il a bénéficié d’une autorisation d’exploiter en vertu de ces dispositions.

Il résulte de ces textes que le candidat à la reprise doit répondre aux conditions de capacité ou d’expérience professionnelle et que des dérogations à la production d’un diplôme peuvent être accordées par l’autorité administrative, sous réserve de validation d’un plan de professionnalisation personnalisé.

Ces conditions de fond de la reprise doivent être appréciées à la date pour laquelle le congé a été donné.

En l’espèce, à la date de délivrance du congé, les diplômes reconnus étaient visés à l’annexe de l’arrêté du 29 octobre 2012. Or, ce texte ne prévoyait pas le baccalauréat professionnel mécanique agricole dont M. [H] est titulaire.

De plus, ce n’est que le 28 août 2024 que M. [H] a présenté une demande d’autorisation d’exploiter auprès du préfet de la région Occitanie, c’est-à-dire plus de trois ans après la délivrance du congé et postérieurement à la décision déférée.

Enfin, il n’est pas justifié qu’au moment du congé M. [H] possédait le matériel nécessaire à la mise en valeur du fonds ni les moyens de son acquisition, aucune pièce ne justifiant qu’il était propriétaire du matériel nécessaire.

De plus, M. [H] a eu un premier entretien au point accueil installation de la chambre de l’agriculture le 24 mars 2023, c’est-à-dire deux ans après la délivrance du congé et le compte rendu de cet entretien ne fait aucune référence à un financement personnel alors que sa déclaration de revenus pour l’année 2023 mentionne au titre de ses traitements 8119 € et d’autres revenus imposables la somme de 2526 € laissant prévoir une faible capacité d’emprunter.

Enfin, il résulte du compte rendu d’entretien par le conseiller de la chambre d’agriculture en charge de l’accompagnement de son projet du 15 avril 2024 que le chiffrage des investissements devait être effectué, alors qu’il est indiqué que les bâtiments doivent être rénovés, qu’il doit suivre une formation, que l’achat de matériel est à prévoir, ce qui démontre qu’à cette date le projet débutait.

En conséquence, il n’est pas établi qu’au moment de la délivrance du congé, M. [H] était en mesure d’exploiter les parcelles visées par le congé.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, la décision déférée doit être infirmée et le congé délivré le 24 juin 2021 doit être déclaré nul.

– sur la demande de résiliation du bail :

Mme [Y] fait valoir que :

‘ M. [O] n’exploite plus l’ensemble des terres louées et notamment les parcelles [Cadastre 6] et [Cadastre 10] ainsi qu’il résulte du procès-verbal du 8 novembre 2022,

‘ M. [O] n’est pas domicilié à proximité des parcelles données en location mais à [Localité 12] où il est gérant d’un GFA et dispose d’une boutique ainsi que de terres d’une surface importante sur laquelle il élève des canards,

‘ en application du principe d’indivisibilité du bail rural, le défaut d’entretien ou d’exploitation d’une partie des biens loués justifie la résiliation du bail dans son intégralité.

M. [O] oppose que :

‘ les articles visés par Mme [Y] ne concernent pas la résiliation du bail,

‘ Mme [Y] ne lui a jamais fait aucun reproche pendant le bail et communique exclusivement un procès-verbal de constat du 8 novembre 2022 duquel il ressort qu’il n’y avait pas de canard sur les terres et dans les bâtiments loués ce jour-là alors que cette absence était exclusivement due à la grippe aviaire, justifiant l’utilisation des bâtiments situés à [Localité 12],

‘ il justifie de l’exploitation des parcelles [Cadastre 7] à [Cadastre 9] sur lesquelles il cultive des céréales,

‘ le locataire bénéficie de toute liberté d’exploitation dès lors qu’il met correctement en valeur le fonds loué et qu’il y a effectué des travaux importants,

‘ il réside sur les lieux étant précisé que Mme [Y] ne lui a d’ailleurs jamais fait de reproche à ce sujet,

‘ en 2001 il a viabilisé une des parcelles avec l’accord de Mme [R] [Y] pour acheminer l’eau et l’électricité devant alimenter les bâtiments.

Sur ce :

Mme [Y] sollicite la résiliation du bail liant les parties au visa des articles L 411-27 du code rural et 1766 et 1767 du Code civil, le premier de ces textes faisant référence aux obligations du preneur par référence aux deux articles suivants.

Aucun de ces textes ne prévoit la résiliation du bail prévue à l’article L 411-31 du code rural qui dispose : «I.-Sauf dispositions législatives particulières, nonobstant toute clause contraire et sous réserve des dispositions des articles L. 411-32 et L. 411-34, le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s’il justifie de l’un des motifs suivants :

1° Deux défauts de paiement de fermage ou de la part de produits revenant au bailleur ayant persisté à l’expiration d’un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l’échéance. Cette mise en demeure devra, à peine de nullité, rappeler les termes de la présente disposition ;

2° Des agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, notamment le fait qu’il ne dispose pas de la main-d’oeuvre nécessaire aux besoins de l’exploitation ;

3° Le non-respect par le preneur des clauses mentionnées au troisième alinéa de l’article L. 411-27.

Les motifs mentionnés ci-dessus ne peuvent être invoqués en cas de force majeure ou de raisons sérieuses et légitimes.

II.-Le bailleur peut également demander la résiliation du bail s’il justifie d’un des motifs suivants :

1° Toute contravention aux dispositions de l’article L. 411-35 ;

2° Toute contravention aux dispositions du premier alinéa de l’article L. 411-38 ;

3° Toute contravention aux obligations dont le preneur est tenu en application des articles L. 411-37, L. 411-39, L. 411-39-1 si elle est de nature à porter préjudice au bailleur ;

4° Le non-respect par l’exploitant des conditions définies par l’autorité compétente pour l’attribution des biens de section en application de l’article L. 2411-10 du code général des collectivités territoriales.

Dans les cas prévus aux 1° et 2° du présent II, le propriétaire a le droit de rentrer en jouissance et le preneur est condamné aux dommages-intérêts résultant de l’inexécution du bail.».

Cependant, la mention des textes de loi applicables n’est pas exigée si la demande est suffisamment explicite pour que puisse être déterminé son fondement.

En l’espèce, il résulte clairement des explications données que la bailleresse recherche la résiliation du contrat de bail liant les parties en raison des manquements du locataire. Les reproches faits par Mme [Y] à M. [O] sont clairement exprimés, le preneur a été suffisamment informé des faits qui lui étaient reprochés et a pu les contester.

À défaut de grief démontré, la carence de la bailleresse qui n’a pas visé le texte concernant la résiliation du bail ne peut à elle seule justifier le rejet de sa demande.

En application des dispositions de l’article L. 411-31-2° du code rural et de la pêche maritime, le bailleur peut demander la résiliation du bail en cas d’agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds.

La non-exploitation ou encore l’absence d’entretien du fonds sont des exemples d’agissements qui portent atteinte à la valeur ou à la bonne exploitation du fonds pouvant justifier la résiliation du bail.

Mme [Y] reproche à M. [O] des agissements qui mettent en danger la bonne exploitation du fonds.

En l’espèce, les parties sont liées par un bail rural signé le 31 juillet 1997. Pourtant, ce n’est qu’en cours de procédure devant le tribunal paritaire des baux ruraux que la bailleresse a, à titre subsidiaire, sollicité le prononcé de la résiliation du bail. Au surplus, il n’est justifié par la bailleresse d’aucune critique adressée au locataire sur l’exploitation des parcelles antérieurement à la présente procédure, notamment à l’occasion des messages qu’elle produit échangés à tout le moins jusqu’au 5 février 2021.

Les motifs de la résiliation doivent s’apprécier à la date de la demande en justice, ce dont il résulte que ne peuvent être prises en compte les pièces postérieures à cette demande. Il peut cependant être tenu compte de documents postérieurs lorsqu’ils confirment une situation déjà existante à cette date.

Mme [Y] reproche à M. [O] de résider à [Localité 12] et non à [Localité 14] où sont les parcelles données à bail. Si le locataire conteste ce fait, lui-même s’est bien domicilié à cette adresse dans le cadre de la présente procédure.

Cependant, la domiciliation du fermier est en elle-même insuffisante à caractériser une faute, dès lors qu’il peut respecter les obligations d’exploitation résultant du bail. Or, en l’espèce, la bailleresse, qui allègue de relations de proximité et de voisinage avec M. [O] pendant des années ne pouvait donc ignorer sa domiciliation exacte qu’elle a parfaitement tolérée. En tout état de cause, elle ne démontre pas en quoi la domiciliation de son locataire à [Localité 12] a pu être de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds.

Le bail initial :

‘ prévoit au titre des clauses particulières que M. [O] a obtenu l’autorisation d’implanter des bâtiments pour pratiquer l’élevage de canards,

‘ porte sur six parcelles cadastrées section P n° [Cadastre 5],[Cadastre 6] et [Cadastre 7] à [Cadastre 10].

Pour justifier la résiliation du bail, le défaut d’exploitation des parcelles louées doit être de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds.

Mme [Y] produit un procès-verbal de constat établi le 8 novembre 2022 duquel il résulte que l’huissier instrumentaire s’est rendu sur la parcelle n°[Cadastre 6] où il a constaté l’absence de canard et de tout élevage avicole, la présence d’arceaux sans couverture ainsi que la présence de serres, il est précisé que selon la requérante, M. [O] cultive de la vigne sous serre. Sur la parcelle n° [Cadastre 10] a été constatée l’absence de canard ou de volaille et la présence d’herbes non fauchées, de bâtiments clos et l’absence d’activité à proximité.

Ainsi seulement deux parcelles sont visées comme n’étant pas exploitées, partiellement en ce qui concerne la première puisque selon la bailleresse, M. [O] y exploitait de la vigne sous serre.

Surtout, M. [O] produit des attestations établies le 13 avril 2023 :

‘ par le responsable technique de la SCA Vivadour selon laquelle M. [O] n’a pu produire des canards prêts à engraisser sur le site de [Localité 14] en 2022 et 2023 en raison de l’influenza aviaire les ayant conduits à produire de manière différente, le manque de canetons au niveau national ayant contribué à une baisse du planning avec des rotations très espacées et justifiant de vides sanitaires de cinq à six semaines au lieu de 15 jours, le site de [Localité 14] ne permettant pas d’élever des animaux en claustration en raison d’un manque de ventilation,

‘ par le responsable d’agence de Cerfrance Gascogne Occitanie selon laquelle M. [O], en qualité d’agriculteur à [Localité 14] a réalisé pour son activité agricole un chiffre d’affaires de 403’366 € pour l’année 2022 et 522’712 € pour l’année 2021, que suite à la crise aviaire, il a reçu une indemnité de 66’549 €.

Mme [Y] ne produit aucune pièce contestant ces éléments, la diminution de production de canards étant suffisante à expliquer un regroupement temporaire de la production sur un autre site plus adapté.

En conséquence, l’absence partielle et temporaire d’exploitation des parcelles par M. [O], qui ne résulte pas de sa volonté, mais d’une crise aviaire extérieure et exceptionnelle, caractérise une raison sérieuse et légitime au sens du texte visé.

Par ailleurs, les autres parcelles implantées de culture céréalière ont continué d’être exploitées ainsi qu’il résulte de l’attestation de M. [N] confirmant sa participation aux moissons des parcelles [Cadastre 7] à [Cadastre 9] le 10 juillet 2023.

Au surplus, s’il est établi que M. [O] est gérant d’un GFA et dispose d’une boutique, il n’est pas démontré que ces activités l’empêchent d’exploiter les parcelles louées, alors qu’il résulte des pages Facebook produites par Mme [Y] que les horaires d’ouverture de la boutique sont limitées à quelques heures par jour et qu’il ressort des messages produits par Mme [Y] que Mme [K] [O] a des horaires beaucoup plus importants à la boutique. De même, s’il exploite d’autres terres, c’est avec son fils et Mme [Y] ne démontre pas l’impossibilité pour M. [O] de se consacrer à l’exploitation des parcelles objet du litige qui ne représentent que 12 ha, concurremment avec ses autres activités.

Au regard de ces éléments, Mme [Y] ne démontre pas que l’absence d’exploitation partielle et temporaire de deux parcelles par son locataire en période de grippe aviaire a compromis la bonne exploitation du fonds et il convient de rejeter la demande en résiliation de bail.

En conséquence, en application de l’article L 411-66 du code rural, la réintégration de M. [O] doit être ordonnée dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent arrêt sans que le prononcé d’une astreinte soit nécessaire à l’exécution de la décision et sans qu’il soit utile de d’entrer dans le détail des biens devant être évacués.

M. [O] sollicite la condamnation de Mme [Y] à lui verser une indemnité de 2500 € par an du 1er avril 2024 jusqu’à la libération des lieux au titre de la perte de jouissance du bien.

À défaut d’autre explication et justification financière de ce montant, le préjudice étant démontré par la seule perte de jouissance, il sera fait droit à la demande du locataire à hauteur de 1500 €.

L’équité commande de confirmer la décision déférée sur l’article 700 du code de procédure civile et de rejeter les demandes présentées à ce titre en cause d’appel.

Mme [Y] qui succombe gardera la charge des dépens de première instance par affirmation de la décision déférée et d’appel.

PAR CES MOTIFS:

La cour,

Statuant dans les limites de sa saisine :

Infirme la décision déférée sauf en ce qu’elle a rejeté les demandes présentées par les parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Déclare nul le congé délivré par Mme [L] [Y] à M. [U] [O] le 24 juin 2021,

Dit qu’en conséquence le bail sera renouvelé pour une nouvelle durée de neuf ans,

Déboute Mme [L] [Y] de sa demande en résiliation de bail,

Ordonne l’évacuation, aux frais de Mme [L] [Y] de tous les encombrants obstruant le bien loué dans le délai d’un mois à compter du présent arrêt de manière que le preneur puisse y exercer son activité,

Ordonne la réintégration de M. [U] [O] et de tous occupants de son chef sur les parcelles objet du congé dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent arrêt,

Condamne Mme [L] [Y] à verser à M. [U] [O] une indemnité pour perte de jouissance de 1500 € par an, prorata temporis à compter du 1er avril 2024 jusqu’au jour de la libération des lieux,

Condamne Mme [L] [Y] aux dépens,

Rejette les demandes présentées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

LE GREFFIER LE PRESIDENT

I.ANGER E.VET