Obligations du bailleur et droits des locataires : un équilibre à préserver

·

·

Obligations du bailleur et droits des locataires : un équilibre à préserver

L’Essentiel : M. [C], propriétaire, a signé un bail le 1er décembre 2013 avec M. [J], Mme [D] et Mme [S]. Le 28 janvier 2020, après un commandement de payer, il a assigné les locataires pour résilier le bail et demander leur expulsion, ainsi qu’un arriéré locatif. Les locataires ont contesté cette procédure, invoquant une exception d’inexécution pour non-respect de l’obligation de fournir un logement décent. Ils ont signalé des problèmes de sécurité, tels qu’une installation électrique inachevée. La cour d’appel a reconnu que le logement ne respectait pas les normes de décence, mais a rejeté les exceptions des locataires, confirmant la résiliation du bail.

Contexte de l’affaire

M. [C], propriétaire d’une maison, a signé un bail le 1er décembre 2013 avec M. [J], Mme [D] et Mme [S].

Procédure engagée par le bailleur

Le 28 janvier 2020, après avoir délivré un commandement de payer, M. [C] a assigné les locataires pour constater la résiliation du bail, demander leur expulsion et le paiement d’un arriéré locatif ainsi qu’une indemnité d’occupation.

Réponse des locataires

Les locataires ont contesté la procédure en invoquant une exception d’inexécution, arguant que le bailleur n’avait pas respecté son obligation de fournir un logement décent. Ils ont demandé la restitution des loyers versés depuis juin 2016 et une indemnisation pour préjudice.

Arguments des locataires

M. [J] et Mme [D] ont fait valoir que la résiliation du bail pour non-paiement de loyers était injustifiée, car le logement était indécent, mettant en danger leur santé. Ils ont cité des problèmes tels qu’une installation électrique inachevée et des moisissures.

Position de Mme [S]

Mme [S] a également soutenu que la résiliation du bail était injustifiée pour les mêmes raisons, affirmant qu’elle avait le droit de suspendre le paiement des loyers en raison de l’inhabitabilité des lieux.

Constatations de la cour d’appel

La cour d’appel a reconnu que le logement ne répondait pas aux normes de décence, mais a conclu qu’il n’était pas prouvé qu’il était inhabitable. Elle a donc rejeté les exceptions d’inexécution des locataires.

Décision finale de la cour

La cour a confirmé la résiliation du bail au 28 mars 2020, date à laquelle un arriéré locatif existait, et a jugé que les locataires ne pouvaient pas justifier leur non-paiement des loyers.

Q/R juridiques soulevées :

Quel est le contexte de l’affaire ?

M. [C], propriétaire d’une maison, a signé un bail le 1er décembre 2013 avec M. [J], Mme [D] et Mme [S].

Quelle procédure a été engagée par le bailleur ?

Le 28 janvier 2020, après avoir délivré un commandement de payer, M. [C] a assigné les locataires pour constater la résiliation du bail, demander leur expulsion et le paiement d’un arriéré locatif ainsi qu’une indemnité d’occupation.

Comment ont réagi les locataires face à la procédure ?

Les locataires ont contesté la procédure en invoquant une exception d’inexécution, arguant que le bailleur n’avait pas respecté son obligation de fournir un logement décent.

Ils ont demandé la restitution des loyers versés depuis juin 2016 et une indemnisation pour préjudice.

Quels arguments ont avancés M. [J] et Mme [D] ?

M. [J] et Mme [D] ont fait valoir que la résiliation du bail pour non-paiement de loyers était injustifiée, car le logement était indécent, mettant en danger leur santé.

Ils ont cité des problèmes tels qu’une installation électrique inachevée et des moisissures.

Quelle a été la position de Mme [S] ?

Mme [S] a également soutenu que la résiliation du bail était injustifiée pour les mêmes raisons, affirmant qu’elle avait le droit de suspendre le paiement des loyers en raison de l’inhabitabilité des lieux.

Quelles constatations a faites la cour d’appel ?

La cour d’appel a reconnu que le logement ne répondait pas aux normes de décence, mais a conclu qu’il n’était pas prouvé qu’il était inhabitable.

Elle a donc rejeté les exceptions d’inexécution des locataires.

Quelle a été la décision finale de la cour ?

La cour a confirmé la résiliation du bail au 28 mars 2020, date à laquelle un arriéré locatif existait, et a jugé que les locataires ne pouvaient pas justifier leur non-paiement des loyers.

Quels moyens ont été soulevés par M. [J] et Mme [D] ?

Par leur moyen, M. [J] et Mme [D] font grief à l’arrêt de rejeter leur exception d’inexécution et leur demande en restitution de loyers, de constater la résiliation de plein droit du bail au 28 mars 2020, d’ordonner leur expulsion et de les condamner chacun au paiement d’un arriéré locatif ainsi qu’une indemnité d’occupation.

Ils soutiennent que le manquement du bailleur à ses obligations entraîne l’inhabitabilité des locaux loués, ce qui leur permet de suspendre le paiement de leurs loyers.

Quels arguments Mme [S] a-t-elle avancés dans son moyen ?

Par son moyen, Mme [S] fait grief à l’arrêt de rejeter son exception d’inexécution et sa demande en restitution de loyers, de constater la résiliation de plein droit du bail au 28 mars 2020, d’ordonner son expulsion et de la condamner au paiement d’un arriéré locatif ainsi qu’une indemnité d’occupation.

Elle affirme également que le manquement du bailleur à ses obligations entraîne l’inhabitabilité des locaux loués, justifiant ainsi la suspension du paiement des loyers.

Quels articles législatifs ont été cités dans les moyens ?

Les articles cités dans les moyens incluent les articles 6 et 7 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, l’article 1719 du code civil, ainsi que les articles 1134 et 1184, alinéa 1, du même code, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016.

CIV. 3

JL

COUR DE CASSATION
______________________

Audience publique du 28 novembre 2024

Rejet

Mme TEILLER, président

Arrêt n° 638 F-D

Pourvoi n° N 23-18.135

Aide juridictionnelle totale en défense
au profit de Mme [S].
Admission du bureau d’aide juridictionnelle
près la Cour de cassation
en date du 6 décembre 2023.

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________

ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 28 NOVEMBRE 2024

1°/ M. [M] [J],

2°/ Mme [N] [D],

tous deux domiciliés [Adresse 1],

ont formé le pourvoi n° N 23-18.135 contre l’arrêt rendu le 4 mai 2023 par la cour d’appel d’Aix-en-Provence (chambre 1-7), dans le litige les opposant :

1°/ à M. [T] [C], domicilié [Adresse 2],

2°/ à Mme [Z] [S], domiciliée [Adresse 1],

défendeurs à la cassation.

Mme [S] a formé, par un mémoire déposé au greffe, un pourvoi provoqué contre le même arrêt.

Les demandeurs au pourvoi principal invoquent, à l’appui de leur recours, un moyen de cassation.

La demanderesse au pourvoi provoqué invoque, à l’appui de son recours, un moyen de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Grall, conseiller, les observations de la la société civile professionnelle Richard, avocat de M. [J], de Mme [D] et de Mme [S], de la SCP Françoise Fabiani- François Pinatel, avocat de M. [C], après débats en l’audience publique du 22 octobre 2024 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Grall, conseiller rapporteur, Mme Proust, conseiller doyen, et Mme Letourneur, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l’arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 4 mai 2023), propriétaire d’une maison d’habitation, M. [C] (le bailleur) l’a donnée à bail, le 1er décembre 2013, à M. [J], Mme [D] et Mme [S] (les locataires).

2. Après avoir délivré aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire stipulée au contrat de location, le 28 janvier 2020, le bailleur les a assignés en constat de la résiliation du bail, expulsion et paiement d’un arriéré locatif ainsi que d’une indemnité d’occupation.

3. Soutenant que le bailleur avait manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent, les locataires ont invoqué une exception d’inexécution et ont demandé, à titre reconventionnel, la restitution des loyers versés depuis juin 2016 ainsi que l’indemnisation de leurs préjudices de jouissance.

Examen des moyens

Sur le moyen du pourvoi principal de M. [J] et Mme [D] et sur le moyen du pourvoi provoqué de Mme [S], rédigés en termes similaires, réunis

Enoncé des moyens

4. Par leur moyen, M. [J] et Mme [D] font grief à l’arrêt de rejeter leur exception d’inexécution et leur demande en restitution de loyers, de constater la résiliation de plein droit du bail au 28 mars 2020, d’ordonner leur expulsion et de les condamner chacun au paiement d’un arriéré locatif ainsi que d’une indemnité d’occupation, alors « que lorsque le manquement du bailleur d’un bail d’habitation à ses obligations entraîne l’inhabitabilité des locaux loués, le locataire est fondé à suspendre le paiement de ses loyers, à titre d’exception d’inexécution ; qu’en décidant néanmoins que la résiliation de plein droit du bail d’habitation fondée sur le non-paiement de loyers par M. [J] et Mme [D] était justifiée et que ces derniers étaient tenus au paiement des loyers, motif pris qu’ils n’étaient pas fondés à se prévaloir d’une exception d’inexécution pour suspendre le paiement de loyers, après avoir pourtant constaté qu’il résultait d’un rapport du pôle départemental de lutte contre l’habitat indigne du Var que la maison louée était indécente, mettant en danger la santé et la sécurité des locataires, du fait d’une installation électrique qui n’était pas achevée, avec un risque d’électrocution, d’une extraction d’air vicié hors service avec la présence de moisissures dans le cabinet de toilette, de moisissures au plafond d’une chambre, de la présence de traces d’entrées d’eau et de moisissures au niveau des murs et du plafond des chambres et du couloir, avec des revêtements muraux dégradés, des entrées d’eau par le toit de la buanderie, le sol de deux chambres laissé à l’état brut entraînant une différence de niveau avec risque de chute, ce dont il résultait que les locaux étant inhabitables, M. [J] et Mme [D] étaient fondés à se prévaloir d’une exception d’inexécution pour suspendre le paiement de loyers, la cour d’appel a violé les articles 6 et 7 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, l’article 1719 du code civil, ensemble les articles 1134, et 1184, alinéa 1, du même code, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016. »

5. Par son moyen, Mme [S] fait grief à l’arrêt de rejeter son exception d’inexécution et sa demande en restitution de loyers, de constater la résiliation de plein droit du bail au 28 mars 2020, d’ordonner son expulsion et de la condamner au paiement d’un arriéré locatif ainsi que d’une indemnité d’occupation, alors « que lorsque le manquement du bailleur d’un bail d’habitation à ses obligations entraîne l’inhabitabilité des locaux loués, le locataire est fondé à suspendre le paiement de ses loyers, à titre d’exception d’inexécution ; qu’en décidant néanmoins que la résiliation de plein droit du bail d’habitation fondée sur le non-paiement de loyers par Mme [S] était justifiée et que cette dernière était tenue au paiement des loyers, motif pris qu’elle n’était pas fondée à se prévaloir d’une exception d’inexécution pour suspendre le paiement de loyers, après avoir pourtant constaté qu’il résultait d’un rapport du pôle départemental de lutte contre l’habitat indigne du Var que la maison louée était indécente, mettant en danger la santé et la sécurité des locataires, du fait d’une installation électrique qui n’était pas achevée, avec un risque d’électrocution, d’une extraction d’air vicié hors service avec la présence de moisissures dans le cabinet de toilette, de moisissures au plafond d’une chambre, de la présence de traces d’entrées d’eau et de moisissures au niveau des murs et du plafond des chambres et du couloir, avec des revêtements muraux dégradés, des entrées d’eau par le toit de la buanderie, le sol de deux chambres laissé à l’état brut entraînant une différence de niveau avec risque de chute, ce dont il résultait que les locaux étant inhabitables, Mme [S] était fondée à se prévaloir d’une exception d’inexécution pour suspendre le paiement de loyers, la cour d’appel a violé les articles 6 et 7 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, l’article 1719 du code civil, ensemble les articles 1134, et 1184, alinéa 1, du même code, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016. »

Réponse de la Cour

6. La cour d’appel a, d’abord, constaté que le pôle départemental de lutte contre l’habitat indigne du Var avait considéré, lors d’une visite du 28 mars 2017, que le logement donné à bail ne répondait pas aux normes de décence à raison de problèmes d’étanchéité et d’isolation générant de l’humidité et des moisissures dans les pièces du premier étage ainsi que d’une non-conformité de l’installation électrique dans une chambre.

7. Elle a, ensuite, retenu qu’il n’était pas démontré que le bien loué était inhabitable, nonobstant l’existence de ces désordres, et en a exactement déduit que les locataires ne pouvaient invoquer l’exception d’inexécution pour justifier le non-paiement de loyers et que le bail s’était donc trouvé résilié par acquisition de la clause résolutoire à la date du 28 mars 2020, date à laquelle il existait un arriéré locatif.

8. Le moyen n’est donc pas fondé.


Laisser un commentaire

Votre adresse e-mail ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *

Chat Icon