Type de juridiction : Cour d’Appel

Juridiction : Cour d’Appel de Rennes

ARRÊT N° 2

La Cour d’Appel de Rennes a confirmé la décision déférée dans toutes ses dispositions concernant l’affaire opposant l’E.A.R.L. Les Epis Dorés à Mme [A] [P] [M] [C] veuve [K], Mme [G] [F] [K], M. [X] [L] [N] [K], et Mme [H] [N] [B] [K]. Cette affaire portait sur la résiliation d’un bail rural pour défaut de paiement des fermages et l’expulsion de la locataire des parcelles louées. Les consorts [K] ont obtenu gain de cause et les appelantes ont été condamnées à payer les sommes dues, ainsi que des dommages et intérêts.

Composition de la Cour

La Cour était composée de Madame Pascale LE CHAMPION en tant que Présidente, assistée de Madame Virginie PARENT et Madame Virginie HAUET en tant qu’Assesseurs. Le greffier était Madame Isabelle GESLIN OMNES.

Les Faits

L’affaire concernait un bail rural conclu entre Mme [V] [R] et les consorts [K] pour des parcelles de terre. Suite à des impayés de fermages, les bailleurs ont demandé la résiliation du bail et l’expulsion de la locataire.

Les Arguments des Parties

Les appelantes ont contesté la résiliation du bail en invoquant des raisons sérieuses et légitimes. Elles ont notamment mentionné une cession partielle des terres louées et le manque d’information sur le montant des fermages dus.

La Décision de la Cour

La Cour a confirmé la résiliation du bail pour défaut de paiement des fermages, jugeant que les conditions légales étaient remplies. Elle a également confirmé les condamnations prononcées en première instance, y compris les dommages et intérêts et les dépens.

Les Motifs de la Décision

La Cour a estimé que les bailleurs avaient respecté les procédures légales pour demander la résiliation du bail. Elle a jugé que la locataire n’avait pas de motif légitime pour s’opposer à la résiliation. Les arguments avancés par les parties ont été examinés et la décision a été rendue en faveur des bailleurs.

Conclusion

En définitive, la Cour d’Appel de Rennes a confirmé la résiliation du bail rural et les condamnations prononcées à l’encontre des appelantes. L’affaire a été jugée en faveur des bailleurs, les consorts [K], et les appelantes ont été condamnées à payer les sommes dues et les dépens.

Chambre des Baux Ruraux

ARRÊT N° 2

N° RG 21/07365 – N° Portalis DBVL-V-B7F-SHTH

E.A.R.L. LES EPIS DORES

Mme [V] [R]

C/

Mme [A] [P] [M] [C] veuve [K]

Mme [G] [F] [K]

M. [X] [L] [N] [K]

Mme [H] [N] [B] [K]

Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l’égard de toutes les parties au recours

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Me Depasse

Me Giraudet

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 05 JANVIER 2023

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie PARENT, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,

GREFFIER :

Madame Isabelle GESLIN OMNES, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 03 Novembre 2022, devant Madame Virginie PARENT, magistrat rapporteur, tenant seul l’audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

contradictoire, prononcé publiquement le 05 Janvier 2023 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTES :

E.A.R.L. LES EPIS DORES, immatriculée au RCS de Lorient sous le n° 521 398 024, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège :

[Adresse 42]

[Localité 40]

Madame [V] [R]

Née le 12 juillet 1972 à [Localité 47] (22), de nationalité française, exploitante agricole

[Adresse 41]

[Localité 35]

représentés par Me Jean-Pierre DEPASSE de la SCP DEPASSE, DAUGAN, QUESNEL, DEMAY, avocat au barreau de RENNES

INTIMES :

Madame [A] [P] [M] [C] veuve [K] assistée de sa curatrice Madame [G] [K], selon jugement rendu le 23 février 2016 par le juge des tutelles de Lorient

Née le 21 juin 1941 à [Localité 48] (56), de nationalité française, retraitée

[Adresse 46]

[Adresse 46]

[Localité 43]

Madame [G] [F] [K]

Née le 01 mai 1970 à [Localité 43] (56), de nationalité française, régisseur à l’hôpital

[Adresse 11]

[Localité 33]

Monsieur [X] [L] [N] [K]

Né le 21 septembre 1971 à [Localité 43] (56), de nationalité française, agent de sécurité

[Adresse 49]

[Localité 34]

Madame [H] [N] [B] [K]

Née le 16 juillet 1975 à [Localité 50] (56), de nationalité française, vendeuse

[Adresse 42]

[Localité 40]

représentés par Me Delphine GIRAUDET, avocat au barreau de LORIENT

Par acte sous seing privé en date du 29 juillet 2009, M. [X] [K] a convenu de louer à Mme [V] [R], des parcelles de terre situées sur les communes de [Localité 40] et de [Localité 44], cadastrées :

– commune de [Localité 40] :

section YH n° [Cadastre 10], [Cadastre 13], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9],

d’une superficie totale de 5 ha 60 ca,

– commune de [Localité 44] :

section D n° [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 36], [Cadastre 37], [Cadastre 38] et [Cadastre 39],

section E n° [Cadastre 19], [Cadastre 21], [Cadastre 22], [Cadastre 23], [Cadastre 24], [Cadastre 26], [Cadastre 27], [Cadastre 29], [Cadastre 30], [Cadastre 31], [Cadastre 1],

d’une superficie totale de 18 ha 16 a 24 ca.

L’acte prévoit que le montant du fermage est calculé sur la base de 122 euros l’hectare par an, payable chaque année à terme échu le 29 septembre et pour la première fois le 29 septembre 2010.

Mme [R] a créé l’EARL Les Epis Dorés et a mis les terres objet du bail à disposition de cette structure.

Les terres louées appartiennent aujourd’hui en indivision à M. [X] [K], Mme [A] [C] veuve [K], Mme [G] [K] et Mme [H] [K].

Par acte du 22 avril 2016, les consorts [K] ont vendu à M. [O] [T] et Mme [J] [T] née [W], des parcelles situées sur la commune de [Localité 44].

Les consorts [K] ont délivré à Mme [R] une sommation de payer le 20 novembre 2019 portant sur trois années de fermage impayées.

Par acte d’huissier de justice, ils ont fait assigner Mme [V] [R] devant le tribunal paritaire des baux ruraux de Lorient sollicitant notamment que soit prononcée la résiliation du bail à ferme conclu le 29 juillet 2009 pour défaut de paiement des fermages et que Mme [V] [R] soit expulsée des parcelles données à bail.

Par jugement du 24 novembre 2020, l’action des consorts [K] a été déclarée irrecevable, le mode de saisine propre au tribunal paritaire des baux ruraux n’ayant pas été respecté.

Les consorts [K] ont saisi de nouveau le tribunal paritaire des baux ruraux de Lorient par requête reçue au greffe le 17 novembre 2020 aux fins de résiliation du bail à ferme du 29 juillet 2009 pour défaut de paiement des fermages et d’expulsion de Mme [R].

Suivant jugement contradictoire rendu par mise à disposition au greffe le 22 octobre 2021, le tribunal paritaire des baux ruraux de Lorient a :

– condamné solidairement Mme [V] [R] et l’EARL Les Epis Dorés à régler aux consorts [K] :

* les intérêts au taux légal sur la somme de 2 049,60 euros à compter du 20 novembre 2019 et jusqu’au 17 mai 2021,

* les intérêts au taux légal sur la somme de 683,20 euros à compter de la demande en justice et jusqu’au 17 mai 2021,

* la somme de 683,20 euros au titre du fermage exigible au 29 octobre 2021 et la somme de 42,24 euros au titre du fermage sur la période du 30 septembre 2021 au 22 octobre 2021, assorties des intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision,

– prononcé la résiliation du bail rural conclu le 29 juillet 2009 entre les consorts [K] et Mme [V] [R] d’une part portant sur les parcelles de terre situées sur la commune de [Localité 40] actuellement cadastrées section C numéros [Cadastre 12], [Cadastre 14], [Cadastre 15], [Cadastre 16], [Cadastre 17], [Cadastre 18] et [Cadastre 32], pour une superficie exploitable de 5 ha 60 ca,

– dit que l’expulsion de Mme [V] [R] et de tous occupants de son chef pourra être poursuivie, en tant que de besoin avec le concours de la force publique,

– fixé le montant de l’indemnité d’occupation due jusqu’à la libération définitive des lieux, à la somme mensuelle de 56,90 euros à compter du 22 octobre 2021,

– débouté Mme [V] [R] de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral,

– condamné in solidum Mme [V] [R] et l’EARL Les Epis Dorés à payer aux consorts [K] la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

– condamné in solidum Mme [V] [R] et l’EARL Les Epis Dorés aux dépens comprenant le coût de la sommation de payer délivrée par huissier de justice en date du 20 novembre 2019,

– rappelé que la décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Suivant déclaration en date du 17 novembre 2021, L’EARL Les Epis Dorés et Mme [V] [R] ont interjeté appel de cette décision.

Aux termes de leurs dernières écritures notifiées le 22 juillet 2022, Mme [V] [R] et l’EARL Les Epis Dorés demandent à la cour de :

– réformer en toutes ses dispositions le jugement déféré,

– dire et juger que les conditions de la résiliation du bail pour défaut de paiement des fermages n’étaient pas réunies à la date d’introduction de la procédure en justice,

– subsidiairement dire et juger que Mme [V] [R] justifie de raisons sérieuses et légitimes lui permettant de s’opposer à la résiliation du bail,

– condamner solidairement les consorts [K] au paiement d’une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner les consorts [K] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Aux termes de leurs dernières écritures notifiées le 21 octobre 2022, Mme [A] [C] veuve [K], assistée de sa curatrice Mme [G] [K], M. [X] [K], Mme [G] [K] et Mme [H] [K] demandent à la cour de :

– dire et juger non fondées les demandes de Mme [V] [R] et de l’EARL Les Epis Dorés,

– déclarer leur appel non fondé,

– confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,

– rejeter l’ensemble des demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires aux présentes et en débouter Mme [V] [R] et l’EARL Les Epis Dorés,

– condamner solidairement Mme [V] [R] et l’EARL Les Epis Dorés à leur régler, la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner solidairement Mme [V] [R] et l’EARL Les Epis Dorés aux dépens, de première instance et d’appel (en ce compris le coût de la sommation de payer délivrée à Mme [V] [R] par voie d’huissier de justice le 20 novembre 2019 (147,33 euros) et le coût du procès-verbal d’huissier de justice du 14 mars 2022 (309,20 euros)), lesquels seront recouvrés par Maître Delphine Giraudet, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la cour, conformément aux articles 946, 455 et 749 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Au soutien de la demande tendant à rejeter la demande de résiliation du bail, les appelantes font valoir que les conditions d’application de l’article L 411-31 du code rural ne sont pas réunies, considérant que le bailleur devait adresser deux mises en demeure pour chaque terme de fermage impayé, et que de surcroît, une telle action aux fins de résiliation ne peut prospérer dans la mesure où le prétendu retard dans le paiement des fermages avait disparu lorsque l’action a été engagée.

Si la cour estime que les conditions légales précitées sont réunies, elles sollicitent le rejet de la demande de résiliation du bail, car selon elles, des raisons sérieuses et légitimes s’y opposent.

Elles entendent, pour ce faire, rappeler qu’en cours de bail, partie des parcelles louées a été vendue, et qu’il appartenait aux bailleurs d’informer le preneur sur la ventilation du nouveau fermage du fait de cette cession, de soumettre un avenant au bail en ce sens ainsi que des factures, que leur carence a généré une incertitude et une confusion dont ils ne peuvent se prévaloir. Enfin, elles indiquent que le fermage de 2021 a été réglé.

Les consorts [K] concluent à la confirmation du jugement en toutes ses dispositions.

Ils contestent l’exigence en l’espèce de deux mises en demeure, rappelant avoir délivré une sommation de payer le 20 novembre 2019 portant sur trois fermages distincts, ceux de 2017, 2018 et 2019, ce qui justifiait la demande de résiliation du bail. Ils contestent fermement que les fermages aient été payés à la date d’introduction de l’instance. Ils observent que ce n’est que le 17 mai 2021 que Mme [R] a effectué un virement bancaire de 2 732,80 euros au titre des fermages 2017 à 2020, alors que l’instance a été introduite le 17 novembre 2020.

S’agissant de la cession partielle des biens loués intervenue le 22 avril 2016, ils font valoir que cette information a été donnée au preneur par une lettre du notaire du 29 avril 2016, conformément à l’article L 412-9 du code rural, qu’il était donc aisé de calculer le nouveau fermage dû, le bail prévoyant un prix à l’hectare. Ils ajoutent qu’il ne peut être sérieusement contesté la réalité de cette information, alors que Mme [R] a entrepris une action en justice en juin 2018 en invoquant cette cession et en produisant elle-même l’acte de vente en question. Ils estiment n’avoir eu aucune obligation de régulariser un avenant ou de délivrer des factures et qu’aucun motif sérieux et légitime pour s’opposer à la résiliation du bail n’est démontré.

L’article L 411-31 du code rural et de la pêche maritime prévoit que le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s’il justifie de deux défauts de paiement de fermage ou de la part de produits revenant au bailleur ayant persisté à l’expiration d’un délai de 3 mois après mise en demeure postérieure à l’échéance. La mise en demeure devra rappeler les dispositions de cet article du code rural.

Aux termes de l’article R 411-10 du code rural, cette mise en demeure doit se faire par lettre recommandée avec accusé de réception, mais il a été admis qu’elle puisse se faire par acte extrajudiciaire.

Si le bailleur réclame le paiement de plusieurs échéances en même temps, il peut se contenter d’adresser une seule mise en demeure au preneur.

Le défaut de paiement doit persister lorsque le tribunal est saisi en résiliation judiciaire.

En l’espèce, les consorts [K] ont délivré le 20 novembre 2019 à Mme [V] [R], preneur, une sommation de payer les fermages 2017, 2018 et 2019 pour un total de 2 049,60 euros outre 147,33 euros de frais d’acte. Cette sommation de payer vise les articles L 411-31. I et L 411-53 du code rural et de la pêche maritime.

Le tribunal a donc parfaitement considéré que cet acte constitue la mise en demeure exigée.

En ce qui concerne le paiement des fermages visés par la sommation de payer, les motifs de la résiliation judiciaire s’appréciant au jour de la demande en justice, et l’action ayant été introduite par les bailleurs le 17 novembre 2020, le paiement justifié d’une somme de 2 732,80 euros par virement bancaire en date du 17 mai 2021 est inopérant.

Pas davantage, la copie d’un chèque de ce montant en date du 25 septembre 2020 ne peut valoir paiement à la date de l’introduction de l’instance, alors même que la preuve d’une remise de celui-ci n’est pas démontrée à cette date et qu’un courrier du conseil de Mme [R] en date du 27 novembre 2020 indique au demeurant qu’il fera parvenir un chèque de ce montant.

La preuve du paiement des fermages réclamés à la date du 17 novembre 2020 n’est donc pas rapportée.

S’agissant du moyen tiré de l’absence d’information donnée à la preneuse relative au montant du fermage dû depuis la cession intervenue en avril 2016, de l’absence d’avenant et de factures, ce moyen ne peut être retenu.

En effet, Mme [R] a eu parfaitement connaissance de la cession dont s’agit par courrier recommandé avec accusé réception du notaire en date du 27 avril 2016, adressé conformément à l’article L 412-9 du code rural, qui prévoit que toute vente du fonds doit être notifiée dans les dix jours au bénéficiaire du droit de préemption, et l’avisant que par acte du 22 avril 2016 les consorts [K] ont cédé à M. [S] [T] et Mme [W] son épouse des biens immobiliers sis à [Adresse 45], loués à Mme [R] selon convention verbale, cadastrés :

section D n° [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 36], [Cadastre 37], [Cadastre 39],

section E n° [Cadastre 19], [Cadastre 20], [Cadastre 21], [Cadastre 22], [Cadastre 23], [Cadastre 24], [Cadastre 25], [Cadastre 26], [Cadastre 27], [Cadastre 28], [Cadastre 1] et [Cadastre 38], avec indication pour chacune de ces parcelles de la superficie y afférente.

Elle ne peut contester avoir reçu ce courrier, produisant elle-même, l’acte de cession et le courrier dont s’agit au soutien d’une procédure engagée par elle le 18 juin 2018 en annulation de la vente du 22 avril 1996 (procédure ayant donné lieu à un désistement de sa part).

Mme [R] n’est pas fondée à opposer à ses bailleurs l’absence de délivrance de factures, qui ne repose sur aucune exigence légale, alors même que, disposant de l’information relative aux parcelles cédées, tenue par les obligations prévues au bail mentionnant un prix à l’hectare de 122 euros, elle disposait des moyens de calculer elle-même le montant du nouveau fermage, qui ne portait donc plus que sur les parcelles sises à [Adresse 41], d’une superficie totale de 5 ha 60 ca, correspondant dès lors à un fermage de 683,20 euros.

Mme [R] ne peut donc exciper d’une méconnaissance du montant du loyer pour justifier, ne pas avoir réglé avant le 17 mai 2021, les fermages dus aux bailleurs, au titre des années 2017, 2018 et 2019 correspondant à une somme de 2 049, 60 euros.

Au vu de ce qui précède, il est acquis d’une part qu’au jour de l’introduction de l’instance, trois années de fermage étaient impayées, de sorte que l’action en résiliation de bail est parfaitement recevable et d’autre part, que les fermages dont s’agit n’ont été acquittés qu’en mai 2021, alors même que pour la satisfaire, bien que cela ne soit nécessaire, les bailleurs, par l’intermédiaire de leur conseil, ont communiqué le 31 décembre 2020 à la preneuse, quatre factures de fermages pour les années 2017, 2018, 2019 et 2020.

Mme [R] ne justifie d’aucun motif sérieux et légitime pour s’opposer à la résiliation du bail.

C’est donc à juste titre que le tribunal retient que l’important retard dans le paiement des fermages dus constitue un manquement grave du preneur, motif de résiliation du bail.

La cour confirme le jugement qui prononce la résiliation du bail, en indique ses modalités et fixe une indemnité d’occupation.

La cour ne dispose d’aucun élément permettant de remettre en cause les termes du jugement relatifs aux condamnations prononcées à l’encontre de Mme [R] et de l’EARL Les Epis Dorés afférentes aux fermages restant dus et aux intérêts sur ceux acquittés avec retard. Ces dispositions sont également confirmées. Il en est de même du rejet non discuté d’une demande de dommages et intérêts formée par Mme [R].

La cour confirme également les dispositions du jugement emportant condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens. Elle considère inéquitable de laisser à la charge des intimés la totalité des frais irrépétibles qu’ils ont exposés à l’occasion de cette instance d’appel et condamne, de ce chef, Mme [V] [R] et l’EARL Les Epis Dorés au paiement d’une somme de 2 000 euros outre les dépens d’appel. Il n’y a pas lieu d’inclure en revanche dans ces dépens, ni le coût de la sommation de payer du 20 novembre 2019 déjà inclus dans les dépens de première instance, ni celui du constat d’huissier dressé le 14 mars 2022 dressé à la demande des bailleurs qui restera à leur charge. Ces dépens seront recouvrés par Me Delphine Giraudet, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et par mise à disposition au greffe :

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Condamne in solidum Mme [V] [R] et l’EARL Les Epis Dorés à payer à Mme [A] [C] veuve [K], assistée de sa curatrice Mme [G] [K], M. [X] [K], Mme [G] [K] et Mme [H] [K] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum Mme [V] [R] et l’EARL Les Epis Dorés aux dépens d’appel, qui seront recouvrés par Me Delphine Giraudet, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier La Présidente