NAC: 5AA

N° RG 24/01691 – N° Portalis DBX4-W-B7I-S3YJ

JUGEMENT

N° B

DU : 05 Novembre 2024

[P] [K] [F] [C] épouse [H]

C/

[M] [T]
[X] [O]

Expédition revêtue de
la formule exécutoire
délivrée le 05 Novembre 2024

à CABINET MERCIE

Expédition délivrée
à toutes les parties

JUGEMENT

Le Mardi 05 Novembre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée de la protection statuant en matière civile , assistée de Olga ROUGEOT Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition. .

Après débats à l’audience du 05 Septembre 2024, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Mme [P] [K] [F] [C] épouse [H], demeurant LE PELICAN – 333 AVENUE EDOUARD LE BELLEGOU – 83000 TOULON

représentée par Maître Frederic SIMONIN de la SCP CABINET MERCIE – SCP D’AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

Mme [M] [T], demeurant ETG 1 – 40 RUE DES POTIERS – 31000 TOULOUSE

représentée par Me Sarah WICHERT, avocat au barreau de TOULOUSE

M. [X] [O], demeurant 178 BIS AVENUE DE LARDENNE – 31100 TOULOUSE

représenté par Me Catherine ALIS, avocat au barreau de TOULOUSE

Par un contrat du 6 juin 2019 avec effet au 19 juin 2019, Madame [P] [C] épouse [H] a donné à bail à Madame [M] [T] un appartement à usage d’habitation situé 40 rue des Potiers, 31000 TOULOUSE, pour un loyer mensuel de 707€ et 43€ de provisions sur charges.

Monsieur [X] [O] s’est porté caution solidaire des engagements pris par Madame [T].

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [P] [C] épouse [H] a fait signifier le 21 novembre 2022 un premier commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que de justifier de l’assurance dont les causes ont été apurées. Elle a ensuite fait signifier le 19 avril 2023 un deuxième commandement de payer visant la clause résolutoire pour une dette locative de 2043,25€ ainsi que de justifier de l’assurance, dénoncé à la caution par acte du 27 avril 2023.

Par actes du 8 août et 10 août 2023, Madame [P] [C] épouse [H] a ensuite fait assigner Madame [M] [T] et Monsieur [X] [O] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

Après plusieurs renvois à la demandes des parties, l’affaire a été retenue et plaidée à l’audience du 15 mars 2024.
Par ordonnance mixte du 18 avril 2024, le juge des contentieux de la protection statuant en référé a :
– écarté des débats la note en délibéré non autorisée transmise par le conseil de Madame [T] le 3 avril 2024,
– constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance figurant au bail conclu le 6 juin 2019 entre Madame [P] [C] épouse [H] et Madame [M] [T] un appartement à usage d’habitation situé 40 rue des Potiers, 31000 TOULOUSE sont réunies depuis le 20 mai 2023 ;
– débouté Madame [M] [T] de sa demande de sursis à statuer dans l’attente de la décision de la commission de surendettement et de sa demande de suspension de la clause résolutoire ;
– ordonné en conséquence à Madame [M] [T] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;
– dit qu’à défaut pour Madame [M] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [P] [C] épouse [H] pourra, à l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;
– dit que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera réglé selon les articles L433-1 et suivants ainsi que R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion ;
– condamné in solidum Madame [M] [T] et Monsieur [X] [O], en sa qualité de caution, à payer à Madame [P] [C] épouse [H] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 20 mai 2023 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;
– fixé cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi soit la somme de 596,08 € ;

– condamné in solidum Madame [M] [T] et Monsieur [X] [O] aux dépens qui comprendront notamment les coûts des commandements de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture et la signification à la caution ;
– constaté l’existence d’une contestation sérieuse sur le montant du loyer et la dette locative ;
– dit n’y avoir lieu à référé en raison de contestations sérieuses sur le montant du loyer et la dette locative et par voie de conséquence le montant des sommes dont la caution est solidaire ;
– renvoyé l’examen au fond de l’affaire sur ces demandes à l’audience du juge des contentieux de la protection statuant au fond du 5 septembre 2024 à 9h.

A l’audience du 5 septembre 2024, les parties étaient représentées par un conseil qui déposaient pièces et conclusions auxquelles il conviendra de se référer pour un exposé de plus amples motifs.

Madame [P] [C] épouse [H], représentée par son conseil, sollicite aux termes de ses dernières conclusions :
– de prononcer la résiliation judiciaire du bail sur le fondement des fautes contractuelles commises par Madame [M] [T],
– d’ordonner l’expulsion sans délai de Madame [M] [T] au besoin avec recours à la force publique,
– de condamner solidairement Madame [M] [T] et Monsieur [X] [O] au paiement :
* de la somme actualisée de 5655,18€ au titre de l’arriéré locatif à la date du 7 août 2024,
* d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges, soit 722,81€, jusqu’à la libération effective des lieux, révisable selon les dispositions contractuelles,
– de débouter Madame [M] [T] et Monsieur [X] [O] de toutes demandes contraires.

Madame [M] [T], représentée par son conseil, sollicite aux termes de ses dernières conclusions :
– de juger qu’elle est locataire protégée au vu de son âge de plus de 71 ans et de ses faibles ressources,
– de débouter Madame [H] de l’intégralité de ses demandes,
– fixer rétroactivement le loyer initial à la somme de 596,08€,
– fixer la dette locative à 5855,18€,
– accorder les plus larges délais de paiement soit 36 mois,
– condamner Monsieur [O] à relever et garantir de toute éventuelle condamnation prononcée à son encontre,
– débouter Monsieur [O] de l’ensemble de ses demandes,
– débouter Madame [H] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir qu’elle a rencontré des difficultés financières, qu’elle a saisi la commission de surendettement en date du 13 septembre 2023 et que la commission a indiqué envisager des mesures de réaménagement de la dette le 13 juin 2024.

Elle soutient en outre qu’elle est locataire protégée compte tenu de son âge et qu’elle ne peut faire l’objet d’une expulsion sans relogement préalable.
Elle fait valoir que l’augmentation de loyer devait être limitée à 596,03 euros en fonction des indices du 1er trimestre 2018 et 2019.

Elle estime le cautionnement de Monsieur [O] parfaitement valable dans la mesure où il connaissait sa situation personnelle.

Monsieur [X] [O], réprésenté par son conseil, sollicite aux termes de ses dernières conclusions:
– de prononcer la résiliation immédiate du bail,
– de fixer la dette locative à 5655,18€ au 31 août 2024.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 novembre 2024.

I. SUR LA RÉSILIATION ET L’EXPULSION :

* sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 16 août 2023, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 29 mai 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 25 avril 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

* sur le bien fondé de la demande :

L’article 1728 du code civil met à la charge du locataire deux obligations principales : celle d’user de la chose louée raisonnablement et celle de payer le prix au terme convenu.

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 pose le principe que « le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (…) ».

Le paiement du loyer et des charges est donc une obligation essentielle du contrat de location. Le défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel de nature à justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux dès lors qu’il présente un caractère suffisamment grave au sens de l’article 1224 du code civil, tel qu’apprécié au jour de l’audience.

Par ailleurs, il résulte de la jurisprudence de la cour de cassation que l’existence d’une procédure de surendettement y compris en cas d’effacement de la dette locative ne fait pas disparaître le manquement contractuel du locataire qui n’a pas réglé le loyer, de sorte qu’il ne prive pas le juge, saisi d’une
demande de résiliation judiciaire du contrat de bail, de la faculté d’apprécier, dans l’exercice de son pouvoir souverain, si le défaut de paiement justifie de prononcer la résiliation du bail. (Cour de Cassation 2ème chambre civile arrêt du 10 janvier 2019)

En l’espèce, le décompte produit par Madame [H] révèle que la dette locative s’élève à la somme de 5655,18€ au 7 août 2024, loyer d’août 2024 inclus, déduction faite des allocations versées par la CAF.

Madame [T] ne conteste ni le principe ni le montant de cette dette.

Il résulte des pièces versées que Madame [T], bien qu’ayant incontestablement une situation précaire du fait de ses problèmes de santé et de la perte de son emploi, paye de façon irrégulière les loyers depuis plusieurs années et qu’aucun loyer n’a été payé depuis le mois de juillet 2023, soit plus d’un an, seules les allocations de la CAF étant versées et qu’il convient de rappeler qu’un locataire doit au moins être en mesure de payer les loyers courants, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Il apparaît donc que le paiement irrégulier des loyers depuis plusieurs années et le montant très important de la dette qui ne fait que continuer d’augmenter présentent un caractère suffisamment grave et répété pour justifier la résiliation du contrat de bail.

* Sur l’expulsion

L’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution dispose que “si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement […]
Le délai […] ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manoeuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte”.

Madame [H] demande l’expulsion immédiate de Madame [T] mais aucun motif ne justifie en l’espèce de supprimer, ni même de réduire, le délai de deux mois laissé au défendeur pour partir volontairement après la délivrance du commandement de quitter les lieux. Au contraire, ce délai apparaît nécessaire à Madame [T] pour organiser son départ et assurer son relogement.

En revanche, Madame [T] indique à tort qu’elle est locataire protégée et qu’il ne peut y avoir d’expulsion sans relogement préalable au regard de son âge. En effet, l’âge d’un locataire peut constituer un obstacle à la délivrance d’un congé par le bailleur (locataire âgé de plus de 65 ans) ou avoir pour conséquence d’imposer au bailleur d’offrir un relogement au locataire s’il souhaite donné congé malgré l’âge de son locataire, ce qui ne s’applique pas au cas d’espèce qui concerne une résiliation judiciaire du bail. L’âge peut également être pris en compte dans le cadre d’une demande de délai supplémentaire sur le fondement de l’article L412-3 du code des procédures civiles d’exécution qui n’ont pas été formulées en l’espèce.

Dans ces conditions, l’expulsion de Madame [M] [T] sera ordonnée.

En tout état de cause, il y a lieu d’accueillir la demande de recours à la force publique en tant que de besoin, dès lors que le bailleur n’y aura recours qu’en l’absence d’un départ volontaire de Madame [T].

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a pas donc lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

* Sur la dette locative

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande tant en son principe qu’en son montant.

Madame [P] [C] épouse [H] produit un décompte actualisé démontrant que Madame [M] [T], déduction faite des frais de poursuite, est redevable de la somme de 5655,18€ au 7 août 2024 mensualité d’août 2024 incluse.

Madame [M] [T] ne conteste désormais ni le principe ni le montant de cette dette.

Elle sera par conséquent condamnée au paiement de cette somme de 5655,18€, avec intérêts légaux à compter de l’assignation.

Monsieur [X] [O] s’étant contractuellement engagé à palier les manquements de la locataire en cas d’impayé, il sera solidairement condamné avec Madame [T] au paiement de la somme susvisée.

* Sur la demande de délai de paiement

Madame [T] invoque pour solliciter des délais de paiement à hauteur de 36 mois l’article l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

La résiliation judicaire ayant été prononcée en raison des manquements de la locataire à ses obligations contractuelles, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 qui ne concerne que le cas de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire ne peut donc s’appliquer.

L’article 1343-5 du code civil dispose que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

En l’espèce, Madame [T] fait état de difficultés financières et de dettes qui se sont accumulées et fournit les documents relatifs à ses ressources, ses charges et la procédure de surendettement pour en justifier.

Pour autant, il convient de relever qu’elle n’a pas réglé les loyers depuis plus d’un an et ne fait aucune proposition de règlement se bornant à solliciter un échelonnement sans préciser le montant des mensualités qu’elle serait en mesure de régler en sus des loyers courants, qu’elle ne règle pas, de sorte qu’il est peu crédible de considérer qu’elle sera à même de verser, ni son loyer actuel ni une mensualité supplémentaire qui serait de nature à apurer la dette dans un délai raisonnable au regard des intérêts du créancier.

Par conséquent, la demande de délais de paiement de Madame [T] sera rejetée.

* Sur l’indemnité d’occupation

La résiliation judiciaire du bail ayant pour effet de déchoir la locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail, Madame [M] [T] sera condamnée in solidum avec Monsieur [X] [O] en sa qualité de caution au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant depuis la résolution du bail afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi et tel qu’il est non contesté par l’ensemble des parties, soit la somme de 722,81 (649,81€ + 73€ de provisions sur charges), actualisable selon les stipulations contractuelles et jusqu’à remise des clés sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur le cas échéant.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [M] [T] et Monsieur [X] [O], partie perdante, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment les coûts des commandements de payer, du signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture et la signification à la caution.

Aucune demande n’a été formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Juge des contentieux de la protection par jugement mise à disposition au Greffe, contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 6 juin 2019 entre Madame [P] [C] épouse [H] et Madame [M] [T] un appartement à usage d’habitation situé 40 rue des Potiers, 31000 TOULOUSE aux torts exclusifs du défendeur et à la date du présent jugement ;

ORDONNE en conséquence à Madame [M] [T] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [M] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [P] [C] épouse [H] pourra, à l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

DEBOUTE Madame [P] [C] épouse [H] de sa demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera réglé selon les articles L433-1 et suivants ainsi que R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion ;

CONDAMNE solidairement Madame [M] [T] et Monsieur [X] [O] à verser à la somme de 5655,18€ au titre des loyers et charges échus et impayés arrêtés au 7 août 2024 (loyer d’août 2024 inclus), avec intérêts légaux à compter de l’assignation ;

DEBOUTE Madame [M] [T] de sa demande de délais de paiement ;

CONDAMNE in solidum Madame [M] [T] et Monsieur [X] [O], en sa qualité de caution, à payer à Madame [P] [C] épouse [H] une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er septembre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur le cas échéant ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi soit la somme de 596,08 € actualisable selon les stipulations contractuelles;

CONDAMNE in solidum Madame [M] [T] et Monsieur [X] [O] aux dépens qui comprendront notamment le coût des commandements de payer, du signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture et la signification à la caution ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le Greffier La Vice-Présidente,