NAC: 5AA

N° RG 23/04366 – N° Portalis DBX4-W-B7H-SQLM

JUGEMENT

N° B

DU : 05 Novembre 2024

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[O] [Z]

Expédition revêtue de
la formule exécutoire
délivrée le 05 Novembre 2024

à SELARL LEVY ROCHE SARDA

Expédition délivrée
à toutes les parties

JUGEMENT

Le Mardi 05 Novembre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée de la protection statuant en matière civile , assistée de Olga ROUGEOT Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 05 Septembre 2024, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis 19 21 QUAI D’AUSTERLITZ – 75013 PARIS

représentée par Maître Catherine GAUTHIER de la SELARL LEVY ROCHE SARDA AVOCATS, avocats au barreau de LYON substituée par Maître Florence VAYSSE-AXISA de la SCP VAYSSE-LACOSTE-AXISA, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

M. [O] [Z], demeurant 170 AVENUE DE LA GLOIRE – 31500 TOULOUSE

représenté par Me Julien CAZANAVE, avocat au barreau de TOULOUSE

Par contrat du 16 mai 2022, Madame [C] [U] a loué à Monsieur [O] [Z] un logement à usage d’habitation et un parking situés 170 Avenue de la Gloire, TOULOUSE pour un loyer mensuel de 590€.

La SASU ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution des engagements de Monsieur [O] [Z] par acte du 9 mai 2022 pour le paiement des loyers et des charges.

Le 9 mai 2023, invoquant un arriéré locatif et se trouvant subrogée dans les droits de Madame [C] [U], la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier à Monsieur [O] [Z] un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Le 27 septembre 2023, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES a finalement assigné Monsieur [O] [Z] devant le juge des contentieux de la protection statuant au fond pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion ainsi que la condamnation de l’intéressé au paiement de sa dette locative.

Après un renvoi à la demande des parties, l’affaire a été retenue à l’audience du 5 septembre 2024.

La SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, actualise sa créance et sollicite de :
-dire et juger recevable et bien fondé la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES en son action,
-constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,
-à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs de Monsieur [O] [Z].
-ordonner l’expulsion de Monsieur [O] [Z] et de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique,
-condamner Monsieur [O] [Z] au paiement de la somme actualisée de 609,75€,
-fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges,
-condamner Monsieur [O] [Z] à payer lesdites indemnités d’occupation à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu’à libération effective des lieux,
-condamner Monsieur [O] [Z] à payer la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
-dire qu’il n’y a pas lieu à suspendre l’exécution provisoire de droit,
-condamner Monsieur [O] [Z] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

Elle fait valoir au soutien de ses demandes que depuis l’effacement de la dette antérieure au 1er janvier 2024 suite au rétablissement personnel du locataire, un nouvel impayé est intervenu pour le mois d’août 2024.

Monsieur [O] [Z], représenté par son conseil, sollicite aux termes de ses conclusions de :
– suspendre l’acquisition de la clause résolutoire,
– rejeter la demande de résiliation judiciaire du bail présentée à titre subsidiaire
– rejeter le surplus des demandes de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES.

Il fait valoir en défense que le 31 août 2023, la Commission de surendettement des particuliers de la Haute-Garonne a déclaré recevable son dossier, que le 28 décembre 2023 cette dernière a orienté son dossier vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire et que le 11 janvier 2024 elle a décidé d’un effacement total de ses dettes à compter du 11 janvier 2024. Il estime qu’il n’y a donc plus de dette locative et donc plus lieu à prononcer des délais de paiement.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 novembre 2024.

I. SUR LA RESILIATION :

– sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 28 septembre 2023, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 10 mai 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 27 septembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

– sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat de bail et à la clause résolutoire insérée dans celui-ci (cf : Civ. 3e, avis du 13 juin 2024 n°24-70.002) prévoit que “toute clause prévoyant la résilition de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux”.

Le commandement de payer en date du 5 octobre 2023 a mentionné un délai de six semaines pour apurer la dette, nouveau délai prévu par la loi du 27 juillet 2023. Or, le contrat de bail avait été signé avant la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 et reste donc régi par la loi applicable en la matière à cette date, qui prévoyait un délai de 2 mois pour apurer la dette.

Le bail conclu le 16 mai 2022 entre Madame [C] [U] d’une part et Monsieur [O] [Z] d’autre part contient une clause résolutoire.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 9 mai 2023 pour la somme en principal de 2950€ par la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits de Madame [C] [U].

Ce commandement est donc resté infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 10 juillet 2023.

La décision de recevabilité prononcée par la commission de surendettement des particuliers, en ce qu’elle interdit au débiteur de payer ses dettes autres qu’alimentaires nées antérieurement à cette décision, empêche le jeu de la clause résolutoire lorsqu’elle intervient avant l’expiration du délai de deux mois suivant le commandement de payer.

En l’espèce, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant réunies avant la décision de la commission de surendettement des particuliers de la Haute Garonne intervenue le 31 août 20232, la décision de recevabilité de la commission ne paralyse pas les effets de la clause résolutoire.

II. SUR LA CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 : « Le locataire est obligé :
a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire »
La SASU ACTION LOGEMENT SERVICES produit le contrat de bail, une quittance subrogative du 20 août 2024 ainsi qu’un décompte actualisé au 28 août 2024 démontrant que l’arriéré locatif total s’élève à la somme de 609,57 euros, mensualité d’août 2024 incluse.

Monsieur [J] [D] soutient qu’il n’y a plus de dette locative mais ne verse que les quittances de loyer jusqu’à avril 2024 de telle sorte qu’il ne rapporte pas la preuve du paiement du mois d’août 2024.

Il sera donc condamné au paiement de cette somme de 609,57 €.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET DE SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que :
« V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)
VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.
Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce, il apparaît que Monsieur [Z] ne sollicite pas d’octroi de délai de paiement et que le mois d’août 2024 n’ayant pas été réglé, il ne peut être considéré qu’il a repris le paiement intégral du loyer avant l’audience. Par conséquent, il ne sera pas accordé d’office de délai de paiement les conditions légales n’étant pas remplies.

En outre, Monsieur [Z] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire mais dans la mesure où il ne peut être considéré qu’il a repris le paiement des loyers courants avant la date d’audience, il apparaît qu’il ne remplit donc pas les conditions légales pour bénéficier de la suspension de la clause résolutoire.

Par ailleurs, aux termes de l’article 24 VIII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige “Lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux
ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture.
Par dérogation au premier alinéa du présent VIII, lorsqu’en application de l’article L. 741-4 du code de la consommation, une contestation a été formée par l’une des parties contre la décision de la commission de surendettement des particuliers imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation.
Ce délai ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ”.

En l’espèce, s’il y a eu rétablissement personnel sans liquidation judiciaire imposé, il apparaît que le locataire ne s’étant pas acquitté du paiement du loyer et des charges du mois d’août 2024, la clause de résiliation reprend son plein effet et aucune suspension n’est de droit.

Par conséquent, la demande de suspension des effets de la clause résolutoire de Monsieur [Z] sera rejetée.

IV- SUR LA DEMANDE D ‘EXPULSION ET L’INDEMNITE D’OCCUPATION

Compte-tenu de la résolution du bail de plein droit depuis le 23 février 2024 et à défaut de paralysie des effets de la clause résolutoire par l’octroi de délais de paiement ou de rescpect des mesures du plan de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, Monsieur [O] [Z] doit être considéré comme occupant sans droit ni titre depuis cette date.

L’expulsion de Monsieur [O] [Z] sera donc ordonnée au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a pas donc lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques ni d’autoriser de faire constater et estimer les dégradations locatives.

En outre, l’application de la clause résolutoire ayant pour effet de déchoir le locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail, il sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant depuis la résolution du bail afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

L’arriéré pour la période comprise entre la date d’acquisition des effets de la clause résolutoire et l’audience étant liquidé dans la somme déjà ordonnée, il sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois suivant la dernière mensualité comprise dans la condamnation en principal susmentionnée soit le 1er septembre 2024, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [O] [Z], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il n’est pas inéquitable compte tenu de la situation économique respective des parties de laisser les frais irrépétibles à la charge des parties et de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le16 mai 2022 entre Madame [C] [U] et Monsieur [O] [Z] concernant l’appartement à usage d’habitation et un parking situés 170 Avenue de la Gloire, TOULOUSE sont réunies à la date du 6 décembre 2023 ;

DEBOUTE Monsieur [O] [Z] de sa demande de suspension de la clause résolutoire ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [O] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de 15 jours à compter de la signification du présent jugement ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [O] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place dont le sort sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d’abandon des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [O] [Z] à verser à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 609,57 € au titre des loyers, indemnité d’occupation et charges échus et impayés arrêtés au 28 août 2024 (mensualité d’août 2024 incluse) ;

DIT n’y avoir lieu à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [O] [Z] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier La Vice-Présidente