N° RG 24/00203 – N° Portalis DB3F-W-B7I-JVCR

Minute N° : 24/00404
Procédure civile de droit commun
ORDONNANCE DE REFERE
Code de procédure Civile art.454

DU 05 Novembre 2024

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :Me FOUREL GASSER
Copie délivrée à :M.[S]-PREFECTURE
le :05/11/2024

DEMANDEUR

SCIC H.L.M GRAND DELTA HABITAT
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 1]
représentée par Me Quentin FOUREL-GASSER, avocat au barreau d’AVIGNON, substitué par Me Jordan BAUMHAUER, avocat au barreau d’AVIGNON

DÉFENDEUR :

Monsieur [J] [S]
né le 01 Juin 1978 à [Localité 4] (MAROC)
[Adresse 6]
[Adresse 6]
[Localité 2]
non comparant, non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Isabelle DUMAS, Vice-Président,

assisté de Madame Béatrice OGIER, Greffier

DÉBATS :

Après avoir entendu à l’audience du 15 Octobre 2024 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour, par mise à disposition au greffe.

Par acte sous seing privé du 14 décembre 2022, la société OPH GRAND DELTA HABITAT a consenti un bail d’habitation à M. [J] [S] sur des locaux situés [Adresse 7], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 358,98 euros.

Par acte de commissaire de justice du 12 octobre 2023, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 583,25 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La caisse d’allocations familiales a été informée de la situation de M. [J] [S] le 9 octobre 2023.

Faisant valoir que les loyers restent impayés, par acte du 20 février 2024, la société OPH GRAND DELTA HABITAT a fait assigner M. [J] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Avignon statuant en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [J] [S] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
– une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,
– 1 060,33 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 21 février 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Après un renvoi, l’affaire a été évoquée à l’audience du 15 octobre 2024.

A l’audience, la société OPH GRAND DELTA HABITAT, représentée par son conseil, sollicite oralement le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle précise qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et ajoute que la dette a augmenté pour atteindre la somme de 3 598,17 euros. Il s’oppose dès lors à la demande de délais de paiement.

M. [J] [S], comparant, sollicite des délais de paiement sur 36 mois. Il indique qu’il ne souhaite pas quitter le logement. Il explique avoir rencontré des difficultés financières à la suite d’un contentieux avec la MDPH concernant l’attribution de l’allocation adulte handicapé et percevoir, dans l’attente du versement de cette allocation, le RSA à hauteur de 454,47 euros. Il ajoute qu’il est séparé de sa conjointe.

Il n’est pas fait état de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ouverte au profit de M. [J] [S].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société OPH GRAND DELTA HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la caisse d’allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois — le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

Les stipulations du contrat de bail doivent prévaloir sur les dispositions légales qui ne peuvent avoir d’effet rétroactif sur les contrats conclus antérieurement à leur entrée en vigueur, de sorte que le commandement de payer ne produira effet que deux mois après sa signification.

Le commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales ayant été signifié au locataire le 12 octobre 2023 pour la somme de 583,25 euros et cette somme n’ayant pas été réglée dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement, la bailleresse est bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 13 décembre 2023.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société OPH GRAND DELTA HABITAT à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

2. Sur la dette locative et les délais de paiement

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la société OPH GRAND DELTA HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 31 décembre 2023, M. [J] [S] lui devait la somme de 990,68 euros, comprenant l’échéance de décembre 2023 et déduction faite de l’APL de ce mois.

M. [J] [S] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 12 octobre 2023 sur la somme de 583,25 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

En l’absence de reprise de paiement du loyer courant, sa demande de délais de paiement sera rejetée, étant en outre observé que bénéficiaire du RSA, il n’est pas en capacité de solder la dette dans le délai sollicité.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer, des charges et de l’assurance LNA souscrit, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 449,93 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 13 décembre 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société OPH GRAND DELTA HABITAT ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

M. [J] [S], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que le contrat conclu le 14 décembre 2022 entre la société OPH GRAND DELTA HABITAT, d’une part, et M. [J] [S], d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 5] est résilié depuis le 13 décembre 2023,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [J] [S],

ORDONNE à M. [J] [S] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 5] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [J] [S] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer, aux charges et à l’assurance LNA qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 449,93 euros par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 13 décembre 2023, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [J] [S] à payer à la société OPH GRAND DELTA HABITAT la somme de 990,68 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 31 décembre 2023, comprenant l’échéance de décembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 12 octobre 2023 sur la somme de 583,25 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE M. [J] [S] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 12 octobre 2023 et celui de l’assignation du 20 février 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 5 novembre 2024, et signé par le juge et la greffière susnommés.

Le Greffier Le Juge