NAC: 5AH

N° RG 23/02756 – N° Portalis DBX4-W-B7H-SD6T

JUGEMENT

N° B

DU : 05 Novembre 2024

[T] [V] [F]

C/

[H] [J] [X]

Expédition revêtue de
la formule exécutoire
délivrée le 05 Novembre 2024

à SELARL LCM AVOCATS

Expédition délivrée
à toutes les parties

JUGEMENT

Le Mardi 05 Novembre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée de la protection statuant en matière civile , assistée de Olga ROUGEOT Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 05 Septembre 2024, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

M. [T] [V] [F], demeurant 81 B CHEMIN DE LA SALADE PONSAN – 31400 TOULOUSE

représenté par Maître Pauline BASTIT de la SELARL LCM AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Mme [H] [J] [X], demeurant APPT 135 – 44 ALLEES CHARLES DE FITTE – 31300 TOULOUSE

représentée par Me Sylviane VASSAL, avocat au barreau de TOULOUSE

Par bail verbal du 11 octobre 2022 puis contrat du 2 novembre 2022 prenant effet au 11 octobre 2022, Madame [H] [J] [X] a donné à bail à Monsieur [T] [F] une chambre à usage d’habitation située 44 allée Charles de Fitte 31300 TOULOUSE, pour un loyer mensuel de 300€ charges comprises.

Monsieur [T] [F] quittait le logement et un constat d’état des lieux de sortie était réalisé le 23 juin 2023.

Par acte d’huissier du 19 juillet 2023, Monsieur [T] [F] a fait assigner Madame [H] [J] [X] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse pour obtenir sur le fondement des articles 632-1 du code de la construction, 1719 du code civil et la loi du 6 juillet 1989 la condamnation de cette dernière au paiement des sommes de :
* 648,37€ au titre de la diminution de loyer proportionnelle à l’écart constaté entre la surface du logement indiquée dans le bail et la surface effective,
* 2445,13€ à titre de dommages et intérêts pour atteinte à la liberté de jouissance sur son logement,
* 1800€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Après plusieurs renvois à la demande des parties, l’affaire a été retenue et plaidée à l’audience du 5 septembre 2024, audience à laquelle les parties étaient représentées par des conseils qui déposaient pièces et conclusions auxquelles il conviendra de se référer pour un exposé de plus amples motifs.

Monsieur [T] [F] représenté par son conseil, maintient aux termes de ses dernières conclusions ses demandes dans les termes de son assignation et sollicite de débouter Madame [H] [J] [X] de l’ensemble de ses demandes.

Il fait valoir au soutien de ses demandes :
– l’irrégularité du contrat de bail compte tenu du fait que le bail mentionne que la chambre louée a une superficie de 12m2 alors qu’elle fait en réalité 9m2, ce qui justifie selon l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 une diminution de loyer proportionnelle,
– le caractère indécent du logement loué du fait de la présence d’amiante dans les WC ; des anomalies sur les installations électriques qui n’ont été réparées que tardivement et après les procédures qu’il avait engagé ; de la mauvaise isolation du logement ; des difficultés rencontrées sur la porte d’entrée du logement qui ne fermait que de l’extérieur et pour laquelle sa propriétaire lui a demandé de ne plus la fermer ; et du défaut de respect du mobilier minimu prévu pour les locations meublées le bail ne faisant état que de la chambre et pas des autres parties du logement,
– l’incapacité à jouir paisiblement du logement du fait des nuisances sonores incessantes, de l’utilisation de la chambre par Madame [J] [X], des interdictions injustifiées posées ainsi que des violences exercées à son encontre,
– sur les demandes reconventionnelles, il souligne que s’il n’a pas payé le dernier mois de loyer, cela doit être compensé avec le fait que la propriétaire a gardé le dépôt de garantie. Il conteste les dégradations qui lui sont reprochés de même que les troubles de voisinage ou de jouissance.

Madame [H] [J] [X], représentée par son conseil, sollicite aux termes de ses conclusions :
– de débouter Monsieur [F] de l’ensemble de ses demandes,
– de fixer le montant dû au titre de la diminution de loyer à la somme de 62€,
– à titre reconventionnel de condamner Monsieur [F] à verser la somme de 311,52€ au titre de loyers,
– d’ordonner la compensation entre ces deux sommes et de condamner Monsieur [F] à verser la somme de 249,52€,
– de condamner Monsieur [F] à verser la some de 1277,48€ au titre des dégradations,
– de déduire de cette somme le montant du dépôt de garantie soit 300€ et les frais afférents à l’honoraire contractuel photographies soit 21,50€,
– de condamner Monsieur [F] à verser la somme de 4000€ pour le préjudice de jouissance subi,
– de condamner Monsieur [F] à verser la somme de 2000€ au titre de l’article 700 du code procédure civile et les dépens.

Elle fait valoir au soutien de sa défense que :
– pour la superficie de la chambre indiquée sur le bail de 12m2 il s’agit d’une erreur car elle pensait que cela correspondait à la superficie réelle alors que le certificat établi démontre une superficie de 10,13m2, ce qui représente une différence de moins de 15,6% étant précisé que la diminution du loyer qui sera prononcée devra prendre effet à la date de la demande soit le 13 avril 2023 ce qui signifie qu’il ne peut demander la diminution qu’entre le 13 avril 2023 et le le mois de juin 2023,
– sur le caractère indécent du logement il n’est en rien caractérisé et elle répond point par point aux arguments présentés en demande.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 novembre 2024.

Sur la demande de réduction de loyer

Selon l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 « Lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l’écart constaté. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois à compter de la demande en diminution de loyer, le juge peut être saisi, dans le délai de quatre mois à compter de cette même demande, afin de déterminer, le cas échéant, la diminution de loyer à appliquer. La diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de signature du bail. Si la demande en diminution du loyer par le locataire intervient plus de six mois à compter de la prise d’effet du bail, la diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de la demande ».

En l’espèce, le bail indique une superficie pour la chambre louée de 12m2 que Madame [J] [X] reconnaît erronée.

S’agissant de la superficie réelle, Monsieur [F] affirme que la superficie est de 9m2 selon le constat du service communal d’hygiène et de santé de Toulouse. Cependant, le rapport de constatation du 6 février 2023 versé (pièce 4 demandeur) s’il fait état d’un certain nombre de constatations après la mention « avons constaté que : … » la superficie de la pièce louée ne fait pas partie des ces constatations et la simple mention dans ce courrier du fait que le logement est composé d’une chambre de 9m2 occupée par Monsieur [F] et d’une pièce de 7m2 inoccupée ne démontre pas que les inspecteurs ont réalisé eux même une mesure de la pièce en l’absence de précision en ce sens.

De son côté Madame [J] [X] produit un certificat de superficie de surface habitable réalisé par la société CDTEC (pièce 28 défendeur) qui indique avec précision la superficie de la chambre louée est qui est de 10,13m2. Au regard du caractère probant de ce document qui n’est d’ailleurs pas critiqué par Monsieur [F], c’est cette superficie qui sera retenue.

La surface habitable de la chambre louée est donc inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location (12/20 : 0,6m2) et le locataire peut prétendre à une diminution du loyer proportionnelle à cet écart, la différence de superficie étant de 15,6%.

En revanche, la demande en diminution du bail dont il est constant et non contestée qu’elle a été formulée le 13 avril 2023, est intervenue plus de 6 mois après la prise d’effet du bail le 11 octobre 2022.

Par conséquent, il y a lieu de prononcer une diminution de loyer de 15,6% à compter du 13 avril 2023, date de la demande en application de l’article 3-1 précité cette diminution devant porter uniquement sur le loyer et non sur les charges qui ne sont pas mentionnées dans cet article, soit la somme de 250€.

Il est par ailleurs constant et non contesté que le dernier loyer réglé par le locataire est celui du mois d’avril 2023.

Madame [J] [X] sera donc condamnée à payer à Monsieur [F] la somme de 62€ au titre de la diminution du loyer entre le 13 avril 2023 et le 30 mai 2023.

Sur la demande au titre du logement indécent

L’article 1719 du Code civil dispose : “Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant;
2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;
3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.”

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.
Le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;
b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;
L’article 2 du décret du 30 janvier 2002, dans sa version applicable au litige, dispose en outre que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :
« 1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;
2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ;
3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;
4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;
5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;
6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ; »
Il convient de rappeler que la notion d’indécence du logement est distincte de celle d’insalubrité dont les conséquences sont expressément prévues par la loi.
L’obligation de fournir un logement décent s’apprécie de façon objective et la responsabilité du bailleur peut être engagée en cas de défaut de délivrance d’un logement conforme. Il appartient donc à Monsieur [F] de démontrer, d’une part, le caractère indécent du logement et, d’autre part, l’inaction de son propriétaire n’ayant pas permis de remédier aux désordres qu’il allègue.

Il doit cependant être rappelé que si ladite obligation de délivrance du bailleur constitue une obligation de résultat, la jurisprudence retient cependant qu’il ne peut être reproché au bailleur d’avoir manqué à ses obligations à défaut de sollicitation du preneur.

Monsieur [F] invoque un logement non conforme et affecté d’un certain nombre de désordres qui ne permettaient pas une jouissance paisible du bien ce dernier soutenant que le logement était indécent.

Il apparaît tout d’abord que la présence d’amiante au sein du logement invoquée par Monsieur [F] n’est pas démontrée au regard du rapport d’expertise du 10 octobre 2023 versé en défense (pièce 6 défendeur). Ce moyen ne sera donc pas retenu.

S’agissant de la mauvaise isolation du logement, il convient de rappeler que le locataire est tenu d’une obligation de bonne foi dans l’exécution du contrat en application des dispositions de l’article 1134 du code civil et qu’en vertu de ce principe, lorsqu’il constate l’existence de désordres rendant le logement indécent, il lui incombe de mettre en demeure le bailleur de procéder aux travaux de rénovation nécessaires conformément aux dispositions de l’article 20 de la loi précitée. A défaut, le locataire contribue à la réalisation de son propre préjudice.

Or, en l’espèce, la mauvaise isolation du logement, qui ne peut se déduire de l’année de construction du logement, n’est démontrée par aucune pièce, les seules allégations de Monsieur
[F] ne peuvant suffire à démontrer l’existence d’un désordre et ce dernier n’a informé son bailleur de ce désordre avec mise en demure de réaliser les travaux que dans un courrier de son conseil du 13 avril 2023 et ce alors qu’il quittait définitivement le logement le 23 juin 2023. Ce moyen sera donc rejeté.

Par ailleurs, sur l’état de la porte d’entrée, le propriétaire ayant l’obligation de délivrer un logement décent et ne portant pas atteinte à la sécurité ou à la santé du locataire, et par conséquent que les ouvrants, portes et fenêtres soient donc fonctionnels et que le logement puisse être fermé à clé, ce qui n’a plus été le cas en l’espèce, de façon constante et non contestée à partir du 4 avril 2024, date à laquelle la porte d’entrée a été dégondée (pièce 19 demandeur et 10 défendeur) Madame [J] [X] ayant même sollicité Monsieur [F] par courrier du 23 avril 2023 afin de lui ordonner de ne plus vérouiller la porte d’entrée et le constat d’huissier du 21 avril 2023 confirmant que la serrure de la porte d’entrée n’était plus fonctionnelle.

Cependant, il résulte de la déclaration de main courante du 4 avril 2024 que Monsieur [F] a indiqué « je voulais rentrer chez moi sauf que Madame [X] a fait en sorte que je ne rentre pas chez elle. Elle a entrebaillé la porte en me disant de d’abord présenter mes excuses à sa fille. J’ai forcé sur la porte et elle s’est dégondée » (pièce 19 demandeur), ce que confirme la plainte de Madame [X] pour la même journée (pièce 10 défendeur), de sorte qu’il peut être considéré que locataire a contribué à la réalisation de son propre préjudice en dégradant la porte d’entrée et que ce moyen invoqué de défaut de fermeture sera rejeté.

S’agissant du défaut de respect du mobilier minimum prévu pour les locations meublées, il convient de rappeler que si l’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’un logement meublé doit être équipé d’un mobilier en nombre et en quantité suffisantes pour permettre au locataire d’y dormir, d’y manger et d’y vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante, le défaut d’un tel mobilier n’entraîne pas la caractérisation d’un logement indécent mais la possibilité de requalifier le bail meublé en bail non meublé. Ce moyen ne sera donc pas retenu et ce d’autant plus qu’il ne verse aucune mise en demeure adressé à sa bailleresse sur ce point.

S’agissant des défauts concernant l’installation électrique, il apparaît que Madame [J] [X] a effectivement réagi rapidement après la visite du service communal d’hygiène et de santé de Toulouse en faisant réaliser des travaux avant même la réception du courrier de ce même service mentionnant que la coupure électrique n’était pas située à hauteur règlementaire et que l’acte notarié faisait apparaître un défaut de section des fils alimentant la cuisine. Ces travaux ont concerné non seulement la coupure d’urgence électrique mais aussi la cuisine puisqu’il est indiqué sur la facture et le devis communiqué par la bailleresse « inversion raccordement four et plaque électrique dans cuisine » (pièce 8 défendeur). En outre, il est constant et non contesté que Madame [J] [X] avait connaissance de ces anomalies dès le début de la location de la chambre à Monsieur [F] dans la mesure où il est fait mention dans l’acte de vente d’anomalies concernant l’appareil général de commande et de protection et son accessibilité ainsi que la protection contre les surintensités adaptée à la section des conducteurs sur chaque circuit.

La réalité de ce désordre est donc démontrée outre l’absence de réaction assez diligente de la part de Madame [J] [X] compte tenu de la connaissance qu’elle avait de ce désordre dès le début du bail et qui caractérise un branchement non conforme aux règles de sécurité.

Le bien sans être impropre à la location peut donc donner lieu à indemnisation au titre du trouble de jouissance résultant de cette installation électrique non conforme.

Il sera considéré que le préjudice subi sur toute la période de location peut être évalué à 10% du loyer charges comprises soit la somme de 235€ (5% de 261€ x 9 mois).

Sur la demande au titre du trouble de jouissance

Il résulte des pièces communiquées que Monsieur [F] ne rapporte pas suffisamment la preuve des nuisances sonores de Madame [J] [X], ce dernier se bornant à fournir des SMS qu’il a lui-même rédigés et des SMS de Madame [J] [X] qui ne permettent pas d’en déduire ni une reconnaissance de ces nuisances ni l’existence de bruits qualifiables de nuisances sonores diurne ou nocturne.

Par ailleurs, Monsieur [F], qui affirme que Madame [J] [X] passait dans sa chambre pour accéder à la pièce en enfilade sans lui demander son autorisation et utilisait sa chambre comme un débarras, se contente de simples allégations qui ne peuvent suffirent à rapporter la preuve de ce trouble de jouissance qui n’est par ailleurs pas reconnu. En outre, il soutient que cette difficulté de stockage a été évoquée au service communal d’hygiène et de sécurité qui lui aurait répondu qu’il pouvait déplacer les affaires en dehors de sa chambre, ce qui ne ressort nullement de la lecture du constat de ce service qui indique simplement l’impossibilité de louer en chambre isolée la pièce située en enfilade de la chambre louée à Monsieur [F]. Ce moyen sera donc écarté.

Sur les interdictions injustifiées posées par la propriétaires aucune preuve n’est verséepar Monsieur [F].

Sur les violences dénoncées, il est versé une plainte du 3 février 2023 faisant état d’un coup de poing qui lui aurait été donné par Madame [J] [X]. Cependant, en l’absence de la suite pénale donné à cette plainte ou d’un certificat médical ou de tout autre élément venant corroborer ses dires et compte tenu du fait que ces violences sont contestées, Monsieur [F] ne rapporte pas suffisamment la preuve de ces violences.

Par conséquent, faute de preuve suffisante, Monsieur [F] sera débouté de sa demande formée au titre d’un trouble de jouissance.

Sur les demandes reconventionnelles

* Sur la dette locative

En application de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois lorsqu’il émane du locataire ou d’un mois dans les cas limitativement énumérés par la loi et notamment « Pour le locataire qui s’est vu attribuer un logement défini à l’article L. 831-1 du code de la construction et de l’habitation ».

Sur le formalisme à respecter, le congé peut être donné par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signification par acte d’huissier ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Le délai de préavis court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre.

Si le congé donné par Monsieur [F] n’est pas versé aux débats, il est indiqué par la bailleresse que Monsieur [F] a donné son préavis le 3 juin réceptionné le 7 et dans les écritures du conseil de Monsieur [F] que ce dernier est parti en urgence en début du mois de juin tout en informant sa bailleresse, outre le fait que l’état des lieux de sortie réalisé par huissier le 23 juin 2023 est fourni.

Il sera donc considéré comme constant et non contesté que la fin du bail était de 1 mois après la réception du congé, soit le 7 juillet 2023.

Il n’est par ailleurs pas contesté que Monsieur [F] n’a pas versé le loyer du mois de juin 2023 ni le mois de juillet 2023 au prorata des jours dûs, de sorte qu’il est redevable, compte tenu de la réduction de loyer précédemment ordonnée d’une somme de 311,52€ (261+ 261/31×6) au titre de la dette locative du 1er juin 2023 au 7 juillet 2023, date de fin du bail.

* Sur la demande de compensation

Compte tenu de la demande de compensation qui est faite entre cette créance avec la somme de 62€ due par Madame [J] [X] au titre de la réduction de loyer, il sera fait droit à cette demande de sorte que Monsieur [F] reste redevable de la somme de 249,52€ au titre de la dette locative.

* Sur les dégradations locatives

A titre liminaire, s’agissant des frais d’huissier de constat d’état des lieux réclamés, il y a lieu de rappeler que conformément à l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, il doit être établi contradictoirement un état des lieux lors de la remise et de la restitution des clés soit amiablement, soit par huissier de justice à l’initiative de la partie la plus diligente et à frais partagés par moitié lorsque l’état des lieux n’a pu être établi contradictoirement.
En l’espèce, la bailleresse ne caractérise pas l’impossibilité d’établir un état des lieux amiable et contradictoire de sorte qu’il n’y a pas lieu de partager le coût du procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie. Cette demande sera donc rejetée.

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 « Le locataire est obligé :

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;
d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ».
En vertu de l’article 1732 du Code civil, le locataire est tenu de prendre à sa charge les dégradations intervenues pendant la location ainsi que les réparations locatives.
Il en résulte que le locataire est tenu des réparations locatives qui lui sont imputables, qui excèdent celles qui résultent de l’usure et de la vétusté et qui ne résultent pas d’un usage normal des lieux.

Le locataire est ainsi dispensé de remettre à neuf les peintures, moquettes et autres papiers peints muraux en état d’usage après des années d’occupation.

Il y a lieu de rechercher si les dégradations alléguées sont imputables à la vétusté, à la carence du locataire ou les deux à la fois. La vétusté implique une lente dégradation des lieux résultant d’un écoulement du temps assez long. L’usure normale des peintures, papiers peints et parquets doit être assimilée à la vétusté après plusieurs années d’occupation.

En l’espèce, il sera relevé qu’aucun état des lieux d’entrée n’est fourni, de sorte que le logement est présumé avoir été loué en bon état et que la location ayant duré moins d’un an aucune vétusté ne peut être invoquée.

Par ailleurs, il est versé un constat d’état des lieux de sortie dressé par commissaire de justice qui mentionne certains éléments pour lesquels la bailleresse entend demander réparation considérant qu’il s’agit de dégradations.

S’agissant du détapissage, tapissage et peinture de la chambre qui est sollicité, il ressort du constat du commissaire de justice qu’il est relevé de la peinture effritée autour de la serrure de la porte de la chambre, la tapisserie décollée à plusieurs endroits, des marques sur la surface des murs, la tapisserie du plafond décollée en partie centrale. Des photographies sont jointes et attestent de ces éléments qui ne peuvent être considéré comme relevant d’une usure normale compte tenu de leur ampleur notamment concernant un pan de la tapisserie qui apparaît déchirée et décollée sur un tiers d’un mur, ce que confirme également le rapport de l’expert mandaté par l’assureur de la bailleresse qui conclut à une intervention humaine sur les dégradations de la tapisserie (pièce 41 et 42 du défendeur). Monsieur [F] qui fait valoir les problèmes d’humidité de la pièce n’en rapporte pas la preuve de sorte qu’il sera considéré que ces dégradations relève de son fait.

Compte tenu du devis émanant de la société Nico Déco du 29 juin 2023 versé pour évaluer la réparation de ces dégradations imputables à Monsieur [F] (pièce 19 défendeur) et des sommes versées par son assurance, Monsieur [F] sera redevable de la somme de 337,18€.

Pour la perte de l’alèse et le matelas tâché dont la bailleresse sollicite une indemnisation à hauteur de 172,90€ en vue du remplacement total de ces éléments, il sera relevé qu’il n’est pas démontré qu’une alèse a été achetée ou remise lors de l’entrée dans les lieux en l’absence de descriptif des meubles meublants la chambre louée dans le bail ou dans un état des lieux d’entrée. En outre, le constat du commissaire de justice indique de manière lacunaire « lit avec matelas tâché » sans plus de précision de sorte que le nombre et l’ampleur des tâches n’est pas indiqué et qu’il en résulte qu’elles peuvent résulter d’une usure normale sans caractériser de dégradation. Cette demande sera donc rejetée.

De même l’heure de ménage n’est pas justifiée par les éléments communiqués, le constat ne mentionnant pas que la chambre a été rendue dans un état de saleté nécessitant un ménage supplémentaire, ce que confirme les photographies jointes au constat.

S’agissant de la somme demandée au titre du remplacement de la serrure située sous la poignée de la porte de la chambre louée, il apparaît que la bailleresse soutient que la clé de la serrure de la porte de la chambre n’a pas été restituée par Monsieur [F] lors de l’état des lieux de sortie. S’il est confirmé par le commissaire de justice qu’aucune clé pouvant s’insérer en dessous de la poignée de la porte n’a été remise (pièce 44 défendeur), il résulte cependant des éléments communiqués que cette serrure sous la poignée a été installée par le locataire lui même, ce qui est conforté par le propre courrier de Madame [J] [X] du 6 juin 2024 dans lequel elle indique que la chambre « dispose d’une serrure qu’il a lui-même fait installer ainsi qu’un verrou » ainsi que la facture versée par Monsieur [F] (pièce 16 demandeur) . Par conséquent, Madame [J] [X] ne démontrant pas de dégradation ou la perte d’une clé qu’elle aurait elle même remise au locataire, elle sera déboutée de sa demande formée à ce titre.

S’agissant des dégradations de la serrure de la porte d’entrée, il a été démontré ci-avant que la porte d’entrée avait été dégradée par Monsieur [F] le 4 avril 2023 et que la serrure ne fonctionnait plus normalement à cette date là. Monsieur [F] devra donc indemniser ce préjudice dont le montant peut être fixé à la somme de 592,60€ selon le devis fourni (pièce 22 défendeur).

En application des articles 3, 22 et 25-6 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Le dépôt de garantie, versé par le locataire à hauteur de 300€ peut être retenu par la bailleresse compte tenu des réparations locatives dues par Monsieur [F].

Monsieur [F] est donc redevable au titre des dégradations locatives, après déduction du dépôt de garantie, de la somme de 629,78€ (337,18+592,60-300).

* Sur la demande au titre du trouble de voisinage et du préjudice de jouissance

Il résulte des pièces communiquées que Madame [J] [X] ne rapporte pas suffisamment la preuve des nuisances sonores ou olfactives, des intrusions dans sa chambre ou des agressions physiques ou verbales dénoncées, cette dernière ne fournissant que des éléments qui émanent d’elle, main courante et plainte sans que la suite pénale soit connue, ou des attestations qui ne caractérisent pas de bruits ou d’odeurs caractéristiques de nuisances assez graves pour être qualifiées de trouble de voisinage (« odeur un peu forte » « claquement de porte » pièce 36, « odeur très forte de nourriture » pièce 37 « odeur de cuisine pièce 38). Les certificats médicaux produits (pièce 25 et 26), s’ils démontrent un état d’anxiété, ne rapportent pas la preuve ni du comportement fautif de Monsieur [F] ni d’un lien avec l’état médicalement constaté.

Elle sera donc déboutée de sa demande formée à ce titre.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. La rémunération du technicien obéit au régime des articles 263 et suivants du Code de procédure civile et les frais et honoraires de l’expert sont inclus dans les dépens en application des articles 695 et 696 du même code.

Les dépens seront laissés à la charge des parties qui les ont exposés, car il n’y a pas en l’état de partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, chaque partie étant partiellement perdante dans ses prétentions.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Eu égard aux circonstances de la cause, à l’issue du litige où chaque partie succombe partiellement dans ses prétentions et à la position des parties, il n’apparaît pas inéquitable de laisser aux parties les frais irrépétibles exposés par elles pour agir en justice et non compris dans les dépens.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire et aucun motif ne justifie d’y déroger.

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE une diminution de loyer de 15,6% à compter du 13 avril 2023 en application de l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 ;

CONDAMNE Madame [H] [J] [X] à verser à Monsieur [T] [F] la somme de 62€ au titre de la diminution du loyer entre le 13 avril 2023 et le 30 mai 2023 ;

CONDAMNE Madame [H] [J] [X] à verser à Monsieur [T] [F] la somme de 235€ de dommages et intérêt au titre du préjudice de jouissance du fait de l’installation électrique non conforme ;

DEBOUTE Monsieur [T] [F] de ses autres demandes indemnitaires au titre du préjudice de jouissance ;

CONDAMNE Monsieur [T] [F] à verser à Madame [H] [J] [X] la somme de 311,52€ au titre des loyers et charges impayés du 1er juin 2023 au 7 juillet 2023 ;

ORDONNE la compensation entre cette créance avec la somme de 62€ due par Madame [H] [J] [X] au titre de la réduction de loyer, de sorte que Monsieur [T] [F] reste redevable envers Madame [H] [J] [X] de la somme de 249,52€ au titre de la dette locative ;

CONDAMNE Monsieur [T] [F] à verser à Madame [H] [J] [X] la somme de 629,78€ au titre des dégradations locatives après déduction du dépôt de garantie ;

DEBOUTE Madame [H] [J] [X] de sa demande indemnitaire au titre du préjudice de jouissance ;

DIT n’y avoir lieu à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

LAISSE les dépens à chaque partie qui les aura exposés ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire ;

Le Greffier La Vice-Présidente