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Loyers commerciaux

N° RG 24/05539
N° Portalis 352J-W-B7I-C4XRP

N° MINUTE : 1

Assignation du :
11 Avril 2024

Jugement avant dire droit
[1]

[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le :

Expert : [O] [H][2]

[2]
[Adresse 5]
[Localité 7]

JUGEMENT
rendu le 05 Novembre 2024
DEMANDERESSE

S.C.I. [Localité 12] LABAT
[Adresse 3]
[Localité 10]

représentée par Maître Carole YOUNES, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #C0528

DEFENDERESSE

S.A.S. PROJET PHARM
[Adresse 6]
[Localité 10]

représentée par Maître Gilles HITTINGER-ROUX, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0497

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Maïa ESCRIVE, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Manon PLURIEL, Greffière lors des débats et de Camille BERGER, Greffière lors de la mise à disposition

DEBATS

A l’audience du 01 Octobre 2024 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort

Par acte sous seing privé du 9 décembre 2010, la S.C.I. SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE [Localité 12] LABAT a donné à bail commercial à la S.A.S. PROJET PHARM, pour y exercer “l’activité de transaction immobilière, à l’exclusion de toute autre”, des locaux dépendant d’un immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 10], désignés comme suit : “ Un local à usage commercial au fond de la cour à droite ”.

Le bail a été conclu pour une durée de douze années à compter du 1er janvier 2011 pour se terminer le 31 décembre 2023 et moyennant le versement d’un loyer initial annuel de 9.685 euros, hors taxes et hors charges.

Par un acte extrajudiciaire en date du 6 juillet 2023, la S.A.S. PROJET PHARM a sollicité auprès de son bailleur le renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2024 “aux charges et conditions initiales, sauf à majorer le loyer dans les conditions prévues par la Loi”.

Par un acte extrajudiciaire en date du 2 octobre 2023, la S.C.I. SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE [Localité 12] LABAT a accepté le renouvellement du bail sollicitant que le loyer annuel du bail renouvelé soit porté à 24.000 euros, hors taxes et hors charges.

Après avoir notifié un mémoire préalable par lettre recommandée avec avis de réception signé le 22 janvier 2024 aux fins de fixation du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 24.000 euros, hors taxes et hors charges, et en l’absence d’accord intervenu entre les parties, la S.C.I. SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE [Localité 12] LABAT a, par acte délivré le 11 avril 2024, fait assigner la S.A.S. PROJET PHARM devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris en fixation du loyer du bail renouvelé

Aux termes de son dernier mémoire régulièrement notifié par lettre recommandée avec avis de réception le 26 septembre 2024, la S.C.I. SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE [Localité 12] LABAT demande au juge des loyers commerciaux de :

Vu les articles L. 145-11, L. 145-33, L. 145-34, R. 145-2 et suivants du code de commerce,

A titre principal,

– Fixer le loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2024 à un montant annuel de 24.000 euros, hors taxes et hors charges,
– Dire et juger que les compléments de loyers dus par le preneur porteront intérêts au taux légal, de plein droit à compter de la date d’effet du nouveau loyer et que les intérêts échus depuis plus d’une année produiront eux-mêmes intérêts en conformité avec les dispositions de l’article 1343-2 du code civil,
– Condamner la société PROJET PHARM à lui verser la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

A titre subsidiaire,

– Désigner tel expert qu’il plaira avec pour mission notamment de donner tout avis utile permettant au juge des loyers commerciaux de statuer sur la valeur locative des biens loués, conformément aux critères de l’article L. 145-33 et des articles R. 145-3 à R. 145-8 et R. 145-11 du code de commerce,
– Dans ce cas, fixer le loyer provisionnel que le preneur devra régler à compter du 1er janvier 2024 et jusqu’à la fin de la procédure définitive en fixation du loyer, à la somme annuelle de 12.558 euros, hors taxes et hors charges (3.139,52 euros par trimestre),
– Voir en telle hypothèse réserver les dépens.

Aux termes de son mémoire régulièrement notifié par lettre recommandée avec avis de réception le 24 septembre 2024, la S.A.S. PROJET PHARM demande au juge des loyers commerciaux, au visa des articles L. 145-1, L. 145-11, L. 145-23, L. 145-33, L. 145-34 et R. 145-2 et suivants du code de commerce de :

– Juger que le bail s’est renouvelé en son principe à compter du 1er janvier 2024, pour une durée de neuf années, aux clauses et conditions du bail expiré, à l’exception de celles qui nécessiteront une adaptation aux dispositions de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 et à son décret d’application n°2014-1317 du 3 novembre 2014,
– Fixer le montant de loyer à la somme annuelle de 12.558 euros, hors taxes et hors charges,
– Ecarter la demande de la S.C.I. SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE [Localité 12] LABAT, la considérant comme non fondée,
– Condamner la S.C.I. SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE [Localité 12] LABAT au paiement de la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

A titre subsidiaire, la S.A.S. PROJET PHARM accepte le principe d’une expertise qui serait supportée par la S.C.I. SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE [Localité 12] LABAT puisqu’elle ne la sollicite pas. Elle demande dans ce cas, de :

– Juger que l’expert aura pour mission de donner un avis sur la valeur locative des locaux à compter du 1er janvier 2024, celle-ci devant être déterminée par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents à des hangars aménagés sur cour,
– Maintenir le loyer annuel actuel, pendant la durée de l’instance, au montant du loyer payé,
– Réserver les dépens.

L’affaire a été appelée pour plaidoiries à l’audience du 1er octobre 2024 et mise en délibéré à la date de ce jour.

Sur le renouvellement du bail

Il résulte des pièces versées aux débats que les parties s’accordent sur le principe du renouvellement du bail portant sur les locaux situés [Adresse 6] à [Localité 10] à compter du 1er janvier 2024.

Sur le déplafonnement du loyer et le montant de la valeur locative

L’article L.145-34 du code de commerce prévoit de retenir le déplafonnement du loyer lorsque le bail commercial expiré a duré plus de neuf années et le principe de fixation de celui-ci à la valeur locative conformément à l’article L. 145-33 dudit code.

En l’espèce, le bail expiré a été conclu pour une durée de douze ans. Dès lors, le déplafonnement du loyer et sa fixation à la valeur locative seront retenus. Cette observation est admise sans contestation par les deux parties.

Pour solliciter la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 24.000 euros, hors taxes et hors charges, la S.C.I. SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE [Localité 12] LABAT se fonde sur le rapport d’expertise unilatérale de Monsieur [M] [S], expert immobilier inscrit sur la liste des experts de la cour d’appel de Versailles, en date du 28 août 2023, qui a évalué la surface utile des locaux à 63,23 m², sans pondération, et a retenu un prix unitaire de 372,89 euros / m² suivant la “méthode comparative par régression statistique” et de 390 euros / m² suivant la “méthode par commercialité”.

La S.A.S. PROJET PHARM critique le rapport versé aux débats et fait valoir que s’agissant d’un local sur cour, mansardé, brisé avec quatre pentes et qui connaît régulièrement des infiltrations, la surface doit être pondérée à 43 m² ; qu’à considérer qu’une pondération ne peut être retenue s’agissant d’un local qui ne se trouve pas directement sur rue, le métré devrait être divisé par deux selon les usages, et il conviendrait de raisonner sur une surface de 32 m². La locataire critique également la pertinence des références retenues et soutient qu’il n’est pas possible de comparer des bureaux des [Adresse 11], de [Localité 12] ou du [Adresse 13] avec ce local qui est en fait un ancien hangar aménagé pour un atelier de peinture. Elle produit des constats d’huissier de justice en date des 6 novembre 2020 et 18 janvier 2022. Elle conclut à une valeur locative de 12.558 euros par an, hors taxes et hors charges, soit inférieure au loyer actuel qui s’élève au 1er janvier 2024 à 3.479,52 euros par trimestre (13.918,08 euros par an).

En réponse à la locataire, la bailleresse soutient que les locaux loués sont des bureaux, que dès lors qu’ils ne sont pas exploités dans une boutique, il n’y a pas lieu à pondération ; que la hauteur sous faux plafond est supérieure à 2,20 mètres dans toutes les parties du local ; que le fait que l’immeuble soit en fond de cour n’a pas d’incidence réelle ; que les travaux de réaménagement importants réalisés ont été financés partiellement par le bailleur (franchise de loyers) ; que le bailleur a réalisé d’importants travaux en 2002 notamment de réfection de la toiture et que les désordres dont se plaint la locataire sont en réalité imputables à son défaut d’entretien en particulier des gouttières qui est à sa charge. Enfin, elle soutient que les références citées par son expert sont pertinentes.

Ainsi, en l’état des moyens exposés et des pièces produites par les parties, si chacune admet que le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative, elles ne s’accordent pas sur son évaluation ni n’entérinent les conclusions de l’expert amiable que la bailleresse a mandaté et qui ne peuvent fonder à elles-seules, faute d’être corroborées par d’autres éléments, la demande de fixation de la S.C.I. SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE [Localité 12] LABAT d’autant que ne sont citées que des références de première location issues du marché.

Il convient donc de rechercher et rassembler les éléments d’appréciation des faits invoqués par les parties. Ces éléments ne peuvent résulter des vérifications personnelles du juge ou d’un constat. Il est de ce fait, nécessaire de recourir à une mesure d’expertise en application de l’article R. 145-30 du code de commerce, aux frais de la S.C.I. SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE [Localité 12] LABAT, demanderesse à l’instance et à l’expertise, dans les termes du présent dispositif.

En application de l’article L. 145-57 du code de commerce et dans la mesure où seule l’expertise judiciaire permettra d’évaluer la valeur locative, il convient de fixer le loyer provisionnel dû par la S.A.S. PROJET PHARM pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel, outre les charges.

Au regard de la nature du litige, il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure qui leur offre la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée par la médiation ; il convient en conséquence de la leur proposer.

En application des dispositions de l’article 127-1 du code de procédure civile et afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, selon les modalités prévues au présent dispositif.

Dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert, il sera sursis à statuer sur les demandes et les dépens seront réservés.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit, en vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, étant observé qu’aucune des parties ne sollicite que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l’article 514-1 de ce code.

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Constate le principe du renouvellement du bail liant la S.C.I. SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE [Localité 12] LABAT et la S.A.S. PROJET PHARM, portant sur des locaux sis [Adresse 6] à [Localité 10], à compter du 1er janvier 2024,

Dit y avoir lieu de fixer le loyer de renouvellement en fonction de la valeur locative réelle du local commercial considéré, à laquelle le loyer de base doit correspondre, ainsi qu’il résulte de l’article L.145-34 du code de commerce, le bail expiré ayant été conclu pour douze ans,

Ordonne en conséquence une expertise sur la valeur locative du local commercial loué,

Commet pour y procéder :

Madame [O] [H]
[Adresse 5]
[XXXXXXXX02] – [Courriel 9]

avec pour mission de :

– convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,
– se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,
– visiter les locaux litigieux situés [Adresse 6] à [Localité 10] et les décrire,
– entendre les parties en leurs dires et explications,
– rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er janvier 2024 au regard des caractéristiques des locaux, de la destination du bail, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L. 145-33 et R. 145-3 à R. 145-8 du code de commerce,
– rendre compte du tout et donner son avis motivé,
– dresser un rapport de ses constatations et conclusions,

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 15 janvier 2026,

Fixe à la somme de 4.000 (quatre mille) euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par la S.C.I. SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE [Localité 12] LABAT à la régie du tribunal judiciaire de Paris ([Adresse 14]) avant le 15 janvier 2025 inclus, avec une copie de la présente décision,

Dit que l’affaire sera rappelée le 04 février 2025 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation,

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet,

Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise,

Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :

Madame [B] [Z]
[Adresse 4]
[XXXXXXXX01] – [Courriel 8]

Dit que le médiateur n’interviendra qu’après que l’expert l’aura informé qu’il a adressé aux parties sa note de synthèse,

Dit qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise,

Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :

* d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,
* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure,

Dit qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission,

Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :

* le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,
* le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige,

Dit qu’au terme de la médiation, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues,

Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondant,

Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront,

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel, outre les charges,

Sursoit à statuer sur les demandes dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert,

Réserve les dépens,

Rappelle que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à PARIS, le 05 novembre 2024.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
C. BERGER M. ESCRIVE