NAC: 5AA

N° RG 24/01413 – N° Portalis DBX4-W-B7I-SZPK

JUGEMENT

N° B

DU : 05 Novembre 2024

S.A. SOCIETE ALTEAL, anciennement dénomée S.A COLOMIERS HABITAT

C/

[C] [K]

Expédition revêtue de
la formule exécutoire
délivrée le 05 Novembre 2024

à SELARL DBA

Expédition délivrée
à toutes les parties

JUGEMENT

Le Mardi 05 Novembre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée de la protection statuant en matière civile , assistée de Olga ROUGEOT Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.
Après débats à l’audience du 05 Septembre 2024, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. SOCIETE ALTEAL, anciennement dénomée S.A COLOMIERS HABITAT, dont le siège social est sis 8 ALLEE DU LAURAGUAIS – BP 70131 – 31772 COLOMIERS CEDEX

représentée par Maître Christine DUSAN de la SELARL DBA, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Mme [C] [K], demeurant 4 SQUARE JEAN GIONO – 31170 TOURNEFEUILLE

comparante en personne

Par un contrat du 31 juillet 2007, la SA ALTEAL (anciennement dénommée SA COLOMIERS HABITAT) a donné à bail à Madame [C] [K] un appartement à usage d’habitation et un parking situés 4 rue Boris Vian, Apt 104, 31170 TOURNEFEUILLE, pour un loyer mensuel de 499,19€ pour le logement, 16,48€ pour le jardin et 16,48€ pour le parking.

Madame [C] [K] a bénéficié en 2012 d’un effacement de la dette locative à la suite d’une mesure de rétablissement personnel de la Banque de France.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA ALTEAL a fait signifier le 28 novembre 2023 un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte du 20 mars 2024, la SA ALTEAL a ensuite fait assigner Madame [C] [K] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 5 septembre 2024, la SA ALTEAL, représentée par son conseil, sollicite aux termes de ses dernières conclusions :
– de prononcer la résiliation judiciaire du bail par application de la clause résolutoire et des manquements réitérés de la locataire à ses obligations,
– d’ordonner l’expulsion sans délai de Madame [C] [K] au besoin avec recours à la force publique,
– de condamner Madame [C] [K] au paiement :
* de la somme actualisée de 7169,79€ au titre de l’arriéré locatif à la date du 31 juillet 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,
* d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges, soit 775,31€, jusqu’à la libération effective des lieux, révisable selon les dispositions contractuelles,
* de la somme de 1000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes, la SA ALTEAL fait valoir que le dernier versement date d’avril et précise que Madame [K] a déposé un nouveau dossier de surendettement qui a été déclaré recevable le 8 août 2024.

Madame [C] [K], comparante, reconnaît la dette et demande à rester dans les lieux et à bénéficier de délais de paiament. Elle indique qu’elle ne peut plus payer 860€ de loyers, qu’elle a demandé un logement social. Elle ajoute qu’elle est en CDD dans les écoles et qu’elle n’est pas payée pendant les vacances et les jours fériés, qu’elle perçoit 600€ de salaire et 800€ de pension d’invalidité. Elle indique avoir bénéficié d’un plan de surendettement le 8 août 2024. Elle propose de verser la somme de 60€ en plus du loyer.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 novembre 2024.

Par note en délibéré autorisée, Madame [K] a fait parvenir des justificatifs sur sa situation, à savoir une attestation de paiement de pension à hauteur de 566,26€ et sa déclaration de surendettement en date du 6 mars 2024.

I. SUR LA RÉSILIATION ET L’EXPULSION :

* sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 21 mars 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 29 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

* sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat de bail et à la clause résolutoire insérée dans celui-ci (cf : Civ. 3e, avis du 13 juin 2024 n°24-70.002) prévoit que “toute clause prévoyant la résilition de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux”.

Le commandement de payer en date du 28 novembre 2023 a mentionné un délai de six semaines pour apurer la dette, nouveau délai prévu par la loi du 27 juillet 2023. Or, le contrat de bail avait été signé avant la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 et reste donc régi par la loi applicable en la matière à cette date, qui prévoyait un délai de 2 mois pour apurer la dette.

Le bail conclu le 31 juillet 2007 entre la SA ALTEAL (anciennement dénommée SA COLOMIERS HABITAT) d’une part et Madame [C] [K] d’autre part contient une clause résolutoire.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 28 novembre 2023 pour la somme en principal de 3902,74€ par la SA ALTEAL.

Ce commandement est donc resté infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 29 janvier 2024.

La décision de recevabilité prononcée par la commission de surendettement des particuliers, en ce qu’elle interdit au débiteur de payer ses dettes autres qu’alimentaires nées antérieurement à cette décision, empêche le jeu de la clause résolutoire lorsqu’elle intervient avant l’expiration du délai de deux mois suivant le commandement de payer.

En l’espèce, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant réunies avant la décision de la commission de surendettement des particuliers de la Haute Garonne intervenue le 8 août 2024 selon les déclarations concordantes des parties, la décision de recevabilité de la commission ne paralyse pas les effets de la clause résolutoire.
II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande tant en son principe qu’en son montant.

La SA ALTEAL produit un décompte actualisé démontrant que Madame [C] [K] déduction faite des frais de poursuite est redevable de la somme de 7169,79€ au 21 août 2024 mensualité de juillet 2024 incluse.

Madame [C] [K] ne conteste ni le principe ni le montant de cette dette.

Elle sera par conséquent condamnée au paiement de cette somme de 7169,79€, avec intérêts légaux à compter de l’assignation.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET DE SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que :
– « V.-Le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation »,

– “VI.-Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :
1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ».

– « VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. »

En l’espèce, il apparaît que Madame [K] sollicite des délais de paiement ainsi que de rester dans les lieux ce qui peut s’analyser en une demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

Cependant, il ressort du décompte qu’elle ne règle plus son loyer depuis le mois de mai 2024 le dernier versement effectué datant du 6 avril 2024. Par conséquent, n’ayant pas repris le paiement intégral du loyer et des charges avant l’audience, les conditions légales ne sont pas remplies pour qu’elle puisse bénéficier de délais de paiement ou de la suspension des effets de la clause résolutoire.

Ses demandes seront donc rejetées.

IV- SUR LA DEMANDE D’EXPULSION ET L’INDEMNITE D’OCCUPATION

Compte-tenu de la résolution du bail de plein droit depuis le 29 janvier 2024 et à défaut de paralysie des effets de la clause résolutoire par l’octroi de délais de paiement, Madame [C] [K] doit être considérée comme occupante sans droit ni titre depuis cette date.

L’expulsion de Madame [C] [K] sera donc ordonnée au besoin avec l’assistance de la force publique.

La SA ALTEAL demande l’expulsion immédiate de Madame [K] mais aucun motif ne justifie en l’espèce de supprimer, ni même de réduire, le délai de deux mois laissé à la défenderesse pour partir volontairement après la délivrance du commandement de quitter les lieux en l’absence de manoeuvres, menaces, voies de fait ou contrainte pour entrer dans les lieux ou de mauvaise foi de sa part étant précisé que la bonne foi est toujours présumée. Au contraire, ce délai apparaît nécessaire à Madame [K] pour organiser son départ et assurer son relogement.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a pas donc lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques ni d’autoriser de faire constater et estimer les dégradations locatives.

En outre, l’application de la clause résolutoire ayant pour effet de déchoir la locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail, elle sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant depuis la résolution du bail afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, révisable annuellement selon les dispositions contractuelles.

L’arriéré pour la période comprise entre la date d’acquisition des effets de la clause résolutoire et l’audience étant liquidé dans la somme déjà ordonnée, elle sera condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois suivant la dernière mensualité comprise dans la condamnation en principal susmentionnée soit le 1er août 2024, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [C] [K], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment les coûts des commandements de payer, du signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture et la signification à la caution.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, compte tenu du fait que Madame [C] [K] supporte les dépens et des diligences que la demanderesse a du accomplir afin de recouvrer les charges et loyers impayés, elle sera condamnée à payer une somme qu’il est équitable de fixer à 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Juge des contentieux de la protection par jugement mise à disposition au Greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 31 juillet 2007 entre la SA ALTEAL et Madame [C] [K] un appartement à usage d’habitation et un parking situés 4 rue Boris Vian, Apt 104, 31170 TOURNEFEUILLE sont réunies à la date du 29 janvier 2024 ;

DEBOUTE Madame [C] [K] de sa demande de suspension de la clause résolutoire ;

ORDONNE en conséquence à Madame [C] [K] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DEBOUTE la SA ALTEAL de sa demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT qu’à défaut pour Madame [C] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA ALTEAL pourra, à l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

DIT que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera réglé selon les articles L433-1 et suivants ainsi que R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion ;

CONDAMNE Madame [C] [K] à verser à la SA ALTEAL la somme de 7169,79€ au titre des loyers et charges échus et impayés arrêtés au 21 août 2024 (loyer d’août 2024 inclus), avec intérêts légaux à compter de l’assignation ;

DEBOUTE Madame [C] [K] de sa demande de délais de paiement ;

CONDAMNE Madame [C] [K], à payer à la SA ALTEAL une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er août 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur le cas échéant ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi actualisable annuellement selon les stipulations contractuelles ;

CONDAMNE Madame [C] [K] à verser la SA ALTEAL une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [C] [K] aux dépens qui comprendront notamment le coût des commandements de payer, du signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le Greffier La Vice-Présidente,