Indemnité contractuelle pour défaut de paiement des loyers

Il est possible de stipuler au contrat de bail d’habitation une indemnité d’occupation en cas de défaut de paiement des loyers. Celle-ci est destinée à compenser la jouissance du bien occupé sans droit ni titre et à réparer le préjudice du bailleur lié à la privation de son bien. Celle-ci ne se heurte pas à l’interdiction de l’article 4 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs : est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble.

Toutefois, les juges du fond (et non du référé), en présence d’une indemnité d’occupation contractuelle disproportionnée, pourront en modérer les effets ou l’écarter, la clause en cause présentant la nature d’une clause pénale (CA Paris, 20 mai 2016, n° 15/04531).

La facturation des frais de relance d’un locataire défaillant reste toutefois illégale (Cour de cassation, 3ème Ch. civ., 13 juillet 2011, pourvoi n°10-22959).

A savoir également, en présence d’une Caution : le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

L’indemnité d’occupation judiciaire

A distinguer de l’indemnité d’occupation contractuelle, l’indemnité judiciaire correspond à la somme mensuelle que l’occupant sans droit ni titre est condamné par un juge à payer au bailleur, au cas où il ne quitterait pas les lieux. Celle-ci est fixée par le juge. Les juges du fond conservent la liberté de soumettre l’indemnité d’occupation aux règles d’indexation des loyers. Les montants de l’indemnité d’occupation prononcée judiciairement varient. En matière d’expulsion, les juridictions ont déjà fait droit à une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer majoré de 15%.

Quid des frais annexes facturés aux locataires ?

La facturation de la quittance est également illégale. En effet, le bailleur est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail de sommes versées par le locataire en distinguant le loyer, le droit de bail et les charges ; si le locataire n’effectue qu’un paiement partiel, le bailleur est tenu de délivrer un reçu.

Quelles sont les autres clauses du bail d’habitation interdites ?

A noter qu’est également interdite au contrat de bail d’habitation, toute clause :

• Qui oblige le locataire, en vue de la vente ou de la location du local loué, à laisser visiter celui-ci les jours fériés ou plus de deux heures les jours ouvrables ;

• Par laquelle le locataire est obligé de souscrire une assurance auprès d’une compagnie choisie par le bailleur ;

• Qui impose comme mode de paiement du loyer l’ordre de prélèvement automatique sur le compte courant du locataire ou la signature par avance de traites ou de billets à ordre ;

• Par laquelle le locataire autorise le bailleur à prélever ou à faire prélever les loyers directement sur son salaire dans la limite cessible ;

• Qui prévoit la responsabilité collective des locataires en cas de dégradation d’un élément commun de la chose louée ;

• Par laquelle le locataire s’engage par avance à des remboursements sur la base d’une estimation faite unilatéralement par le bailleur au titre des réparations locatives ;

• Qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat en cas d’inexécution des obligations du locataire pour un motif autre que le non-paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie, la non-souscription d’une assurance des risques locatifs ou le non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée ;

• Qui autorise le bailleur à diminuer ou à supprimer, sans contrepartie équivalente, des prestations stipulées au contrat ;

• Qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble ;

• Qui interdit au locataire l’exercice d’une activité politique, syndicale, associative ou confessionnelle ;

• Qui impose au locataire la facturation de l’état des lieux de sortie dès lors que celui-ci n’est pas établi par un huissier de justice ;

• Qui prévoit le renouvellement du bail par tacite reconduction pour une durée inférieure à la durée légale ;

• Qui interdit au locataire de rechercher la responsabilité du bailleur ou qui exonère le bailleur de toute responsabilité ;

• Qui interdit au locataire d’héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui ;

• Qui impose au locataire le versement, lors de l’entrée dans les lieux, de sommes d’argent en plus de celles prévues par la loi ;

• Qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile ;

• Qui prévoit que le locataire est automatiquement responsable des dégradations constatées dans le logement ;

• Qui interdit au locataire de demander une indemnité au bailleur lorsque ce dernier réalise des travaux d’une durée supérieure à vingt et un jours ;

• Qui permet au bailleur d’obtenir la résiliation de plein droit du bail au moyen d’une simple ordonnance de référé insusceptible d’appel ;

• Qui impose au locataire, en surplus du paiement du loyer pour occupation du logement, de souscrire un contrat pour la location d’équipements.