M. et Mme [R] ont assigné la SAS ARTEMISIA GESTION pour obtenir leur expulsion des locaux commerciaux, invoquant un congé sans renouvellement et une indemnité d’éviction de 2 612 euros, prétendument payée. Les demandeurs soutiennent que la locataire ne peut contester le calcul de l’expert, tandis que la défenderesse réclame une indemnité de 17 741 euros, arguant d’une erreur de calcul. Le tribunal a statué en faveur de la locataire, confirmant le rapport de l’expert et fixant l’indemnité totale à 2 768,72 euros, condamnant les demandeurs aux dépens.. Consulter la source documentaire.

Quelle est la portée de l’article L.145-28 du Code de commerce dans le cadre d’une demande d’expulsion ?

L’article L.145-28 du Code de commerce stipule que :

« Le locataire d’un local commercial ne peut être expulsé qu’après le paiement de l’indemnité d’éviction qui lui est due, sauf accord exprès des parties. »

Dans le cas présent, les demandeurs, M. et Mme [R], ont demandé l’expulsion de la société ARTEMISIA GESTION sans avoir préalablement obtenu un accord sur le montant de l’indemnité d’éviction.

Le tribunal a constaté que l’indemnité n’était ni fixée judiciairement ni acceptée par les parties, ce qui signifie que la locataire a droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité.

Ainsi, l’application de l’article L.145-28 a conduit à débouter les demandeurs de leur demande d’expulsion, car l’indemnité d’éviction n’était pas encore réglée.

Quelles sont les implications de l’expertise dans la fixation de l’indemnité d’éviction ?

L’expertise dans le cadre de la fixation de l’indemnité d’éviction est régie par le principe selon lequel le tribunal peut suivre ou non l’avis de l’expert.

L’article 1er du Code de procédure civile précise que :

« Le juge est tenu de fonder sa décision sur les éléments de preuve qui lui sont soumis. »

Dans cette affaire, l’expert [H] a évalué l’indemnité d’éviction à 2 612 E, mais les demandeurs n’ont pas pu prouver que cette somme avait été encaissée.

Le tribunal a donc jugé que, faute d’accord exprès entre les parties, l’indemnité devait être fixée judiciairement.

Il a également noté que l’expert n’avait pas commis d’erreur grossière dans sa méthode de calcul, ce qui a conduit à la confirmation de son rapport.

Comment se détermine l’indemnité accessoire dans le cadre d’une expulsion ?

L’indemnité accessoire a pour but de réparer les préjudices connexes liés à l’expulsion, tels que les frais de remploi, les troubles commerciaux ou les frais de déménagement.

L’article 1721 du Code civil stipule que :

« Le locataire a droit à une indemnité pour les pertes qu’il a subies du fait de l’éviction. »

Dans cette affaire, l’expert a écarté l’indemnité accessoire, arguant que l’activité de la société se poursuivait sur le site et qu’aucun frais de déménagement n’était justifié.

Le tribunal a retenu que l’indemnité accessoire était généralement évaluée à 12 % en cas de cessation d’activité, mais a décidé de la réduire à 6 % de l’indemnité principale, soit 156.72 E.

Ainsi, l’indemnité totale a été fixée à 2 768.72 E, incluant l’indemnité principale et l’indemnité accessoire.

Quelles sont les conséquences de la décision sur les dépens et l’article 700 du Code de procédure civile ?

L’article 700 du Code de procédure civile prévoit que :

« La partie qui succombe peut être condamnée à payer à l’autre partie une somme au titre des frais exposés. »

Dans cette affaire, le tribunal a débouté M. et Mme [R] de leurs demandes et a condamné ces derniers aux dépens.

Cependant, il a décidé de ne pas faire application des dispositions de l’article 700, considérant que l’équité ne commandait pas une telle mesure.

Cela signifie que, bien que les demandeurs aient perdu le procès, ils ne seront pas tenus de rembourser les frais d’avocat de la défenderesse, ce qui est une décision relativement rare dans ce type de litige.