Le litige oppose les locataires [R] [F] et [V] [K] aux bailleurs [X] et [U] [N] suite à la location d’un appartement. Les locataires réclament des indemnités pour perte de jouissance de la cave, des retenues sur le dépôt de garantie, ainsi qu’une compensation pour résistance abusive. Ils soutiennent que la cave était en mauvais état et contestent les frais liés à l’état des lieux de sortie. Les bailleurs, de leur côté, demandent le rejet des demandes et réclament des indemnités pour résistance abusive, arguant que les infiltrations étaient dues à des travaux de force majeure. Le tribunal a rendu son jugement le 25 novembre 2024.. Consulter la source documentaire.

Sur la demande de restitution du dépôt de garantie

Le dépôt de garantie est régi par l’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, qui stipule que :

« Lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers. (…) Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. »

Il est également précisé que le locataire est tenu de « répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement. »

Dans cette affaire, les bailleurs ont retenu des sommes sur le dépôt de garantie pour des dégradations et des réparations locatives. Les locataires, quant à eux, ont contesté ces retenues, arguant qu’ils n’étaient pas responsables des dégradations.

Il a été établi que les bailleurs étaient fondés à déduire certaines sommes du dépôt de garantie, notamment pour l’entretien du cumulus, qui incombe aux locataires selon le décret n°87-112 du 26 août 1987. En revanche, la retenue pour l’état des lieux de sortie effectué par huissier a été jugée injustifiée, car les bailleurs n’ont pas prouvé l’impossibilité d’un état des lieux amiable.

Ainsi, les bailleurs ont été condamnés à restituer 118,15 euros aux locataires, correspondant à la somme indûment retenue.

Sur les sommes retenues au titre de l’entretien du cumulus

L’entretien courant des équipements, tel que le cumulus, est précisé dans le décret n°87-112 du 26 août 1987, qui énonce que :

« Sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif. »

Les locataires, ayant occupé le logement pendant six ans, n’ont pas justifié d’avoir effectué l’entretien du cumulus. Les bailleurs ont produit un devis pour l’entretien du cumulus, ce qui a été jugé suffisant pour prouver que cette dépense était à la charge des locataires.

En conséquence, les bailleurs ont été considérés comme justifiés dans leur décision de déduire cette somme du dépôt de garantie, et la demande des locataires à ce sujet a été rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance

L’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 impose au bailleur de remettre un logement en bon état d’usage et de réparation. Il stipule que :

« Le bailleur est tenu de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement. »

Dans cette affaire, les locataires ont subi des infiltrations dans la cave, rendant son usage impossible. Les bailleurs ont tenté de se décharger de leur responsabilité en invoquant la force majeure, mais il a été établi que l’obligation de délivrer un logement en bon état est une obligation de résultat.

Les locataires ont prouvé qu’ils n’ont pas pu jouir de leur cave pendant une période significative, et le préjudice a été évalué à 50 euros par mois pour une période de 24 mois, soit un total de 1.200 euros.

Les bailleurs ont donc été condamnés à verser cette somme aux locataires en réparation de leur préjudice de jouissance.

Sur les demandes de dommages et intérêts pour résistance abusive et procédure abusive

L’article 2274 du code civil établit une présomption de bonne foi dans l’exercice d’une action en justice. En l’espèce, les deux parties ont présenté des demandes réciproques de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Le tribunal a constaté que chaque partie avait des raisons légitimes de défendre ses intérêts, et aucune des parties n’a réussi à prouver la malice ou la mauvaise foi de l’autre. Par conséquent, les demandes de dommages et intérêts pour résistance abusive ont été rejetées.

Sur les mesures de fin de jugement

Le tribunal a décidé que chaque partie supporterait la charge des dépens, et les demandes présentées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ont également été rejetées.

Ainsi, le jugement a été rendu, condamnant les bailleurs à restituer une partie du dépôt de garantie et à indemniser les locataires pour le préjudice de jouissance, tout en rejetant les demandes réciproques de dommages et intérêts.