NAC: 5AA

N° RG 24/01905 – N° Portalis DBX4-W-B7I-S5HI

JUGEMENT

N° B

DU : 21 Novembre 2024

S.A. PROMOLOGIS

C/

[R] [S] [J]
[Y] [Z] [V] [K]

Expédition revêtue de
la formule exécutoire
délivrée le 21 Novembre 2024

à SA PROMOLOGIS

Expédition délivrée
à toutes les parties

JUGEMENT

Le Jeudi 21 Novembre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection,statuant en matière civile, assistée de Olga ROUGEOT Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 24 Septembre 2024, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. PROMOLOGIS, dont le siège social est sis LES PONTS JUMEAUX – 2 RUE DU DOCTEUR SANIERES CS 90718 – 31007 TOULOUSE CEDEX 6

Représentée par Mme [N] munie d’un pouvoir

ET

DÉFENDEURS

M. [R] [S] [J], demeurant 11 CHEMIN ANDRE SALVY – 31140 AUCAMVILLE

non comparant, ni représenté

Mme [Y] [Z] [V] [K], demeurant 11 CHEMIN ANDRE SALVY – 31140 AUCAMVILLE

non comparante, ni représentée

Par un contrat du 16 avril 2019, la société PROMOLOGIS a donné à bail à M. [R] [S] [J] et Mme [Y] [K] un appartement n°10, avec emplacement couvert n°10, situés 1 rue Stéphane Hessel 31140 LAUNAGUET pour un loyer mensuel de 385€ pour le logement et 30,56€ pour le stationnement, outre 75,59€ à titre de provisions sur charges.

Invoquant des loyers impayés, la SA PROMOLOGIS a fait délivrer le 12 décembre 2023 un commandement de payer visant la clause résolutoire et de justifier de l’assurance locative à chacun des locataires.

Le 06 juillet 2023, M. [R] [S] [J] a adressé un courrier recommandé avec accusé de réception à la SA PROMOLOGIS l’informant de son intention de résilier le bail et de quitter les lieux, lequel a été reçu par la bailleresse le 11 juillet 2023.

Un état des lieux de sortie a été dressé le 23 août 2023 par commissaire de justice en l’absence de M. [R] [S] [J] et de Mme [Y] [K], dûment convoqués.

Le 26 septembre 2023, la SA PROMOLOGIS a adressé une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception (AR revenu destinataire inconnu à l’adresse indiquée), à M. [R] [S] [J] et Mme [Y] [K], de payer la somme de 5571,75 euros.

La SA PROMOLOGIS a ensuite fait assigner M. [R] [S] [J] et Mme [Y] [K] par acte de commissaire de justice en date du 29 avril 2024 devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse aux fins de les voir condamner au paiement des sommes de :
-1131,20 euros au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 26 septembre 2023,
– 4425,19 € au titre des réparations locatives, après déduction du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 26 septembre 2023,
– 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
– aux dépens.

A l’audience du 24 septembre 2024, la SA PROMOLOGIS, valablement représentée, maintient ses demandes et sollicite, se rapportant à ses conclusions déposées lors de l’audience, la condamnation solidaire des défendeurs au paiement des sommes de :
-1141,20 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 21 novembre 2022 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure,
– 4415,19 € au titre des réparations locatives, après déduction du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure,
– 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
– et aux entiers dépens.

Il convient de se référer à ces conclusions pour un exposé des moyens invoqués.

M. [R] [S] [J] et Mme [Y] [K] cités pour l’audience selon acte de commissaire de justice signifié selon procès-verbal de recherches infructueuses à leur dernière adresse connue, n’étaient ni présents, ni représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 novembre 2024.

L’article 472 du Code de procédure civile dispose que “si le défendeur ne comparaît pas, […] le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable”.

SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DES ARRIÉRÉS DE LOYERS ET DES CHARGES:

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 :  » Le locataire est obligé :
a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire  »

En l’espèce, la SA PROMOLOGIS réclame la somme de 1141,20 euros au titre des loyers et charges impayés, prenant en compte les régularisations de charges pour l’année 2022, pour un montant de 47,76 euros dont il est justifié par pièces.

Les locataires n’ayant pas comparu, ils n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette.

Le décompte produit par la SA PROMOLOGIS laisse bien apparaître un calcul au prorata s’agissant du mois de juillet 2022.

Néanmoins, le total des sommes dues s’élèvent à la somme de 1131,20 euros et non à la somme de 1141,20 euros, après déduction des frais de procédure.

En conséquence, M. [R] [S] [J] et Mme [Y] [K] restent devoir au titre des loyers et charges arrêtés au 04 septembre 2024, la somme de 1131,20 euros au titre des loyers et charges impayés.

SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT AU TITRE DES RÉPARATION ET DÉGRADATIONS LOCATIVES :

En vertu de l’article 1353 du code civil  » Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation « .

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989  » Le locataire est obligé : (…)
c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;
d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées « .

En vertu de l’article 1732 du Code civil, les locataires sont tenus de prendre à leur charge les dégradations intervenues pendant la location ainsi que les réparations locatives.

Il en résulte que les locataires sont tenus des réparations locatives qui lui sont imputables, qui excèdent celles qui résultent de l’usure et de la vétusté et qui ne résultent pas d’un usage normal des lieux. Les locataires sont ainsi dispensés de remettre à neuf les peintures, moquettes et autres papiers peints muraux en état d’usage après des années d’occupation.

Cependant, si les locataires répondent des dégradations qui arrivent pendant la jouissance du bien loué encore faut-il que le bailleur établisse l’existence de ces dégradations.

En l’espèce, la SA PROMOLOGIS chiffre sa demande à la somme de 4415,19 euros, soit la somme de 4840,19 euros dont il est déduit le montant du dépôt de garantie de 415 euros.

Force est de constater que le montant réclamé est erroné (4840,19€-415 = 4425,19 euros et non 4415,19 euros). Or je juge ne peut statuer au delà de la demande formée, soit 4415,19 euros.

La comparaison de l’état des lieux d’entrée ainsi que l’état des lieux de sortie (avec photographies) établi en l’absence des locataires permet de retenir les dégradations invoquées par la bailleresse et l’état de saleté du logement nécessitant à un nettoyage complet à mettre à la charge des preneurs.

La SA PROMOLOGIS produit également le chiffrage des travaux de remise en état correspondant à sa demande chiffrée à hauteur de 4840,19 euros et les factures de remise en état. Par ailleurs, un coefficient de vétusté de 37 % a été pris en considération, prenant en compte l’occupation du bien par les locataires pendant 4 ans et 4 mois concernant les postes qui relèvent de l’usure anormale. Les autres postes qui relèvent de dégradations ont été totalement imputés aux locataires, de même que la désinsectisation du logement, l’enlèvement des encombrants et le nettoyage complet du logement.

M. [R] [S] [J] et Mme [Y] [K] n’ayant pas comparu, ils n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ou le montant des dégradations mises à leur charge ni la preuve de ce que les dégradations sont survenues sans leur faute au sens de l’article 1733 du Code civil. Ils seront, en conséquence, tenus de les réparer.

Au regard de ces observations et de la demande chiffrée de la bailleresse, M. [R] [S] [J] et Mme [Y] [K] seront, en conséquence, condamnés solidairement à payer à la SA PROMOLOGIS la somme totale de 4415,19 euros au titre des réparations locatives, après déduction du montant du dépôt de garantie de 415 euros conservé par la bailleresse.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [R] [S] [J] et Mme [Y] [K] , partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, compte tenu du fait que M. [R] [S] [J] et Mme [Y] [K] supportent les dépens et des diligences que la SA PROMOLOGIS a dû accomplir afin de recouvrer les charges et loyers impayés, M. [R] [S] [J] et Mme [Y] [K] seront condamnés in solidum à verser la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le juge des contentieux de la protection, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement M. [R] [S] [J] et Mme [Y] [K] à payer à la SA PROMOLOGIS la somme de 1131,20 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE solidairement M. [R] [S] [J] et Mme [Y] [K] à payer à la SA PROMOLOGIS la somme de 4415,19 euros au titre des réparations et dégradations locatives, déduction faite du dépôt de garantie de 415 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE in solidum M. [R] [S] [J] et Mme [Y] [K] à verser à la SA PROMOLOGIS la somme de 300 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [R] [S] [J] et Mme [Y] [K] aux dépens;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Le Greffier La Vice-Présidente