RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 21 NOVEMBRE 2024

N° RG 24/01416 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZPOQ

N° de minute :

S.A.S. IMMO PLUS

c/

S.A. NEXITY STUDEA

DEMANDERESSE

S.A.S. IMMO PLUS
[Adresse 6]
[Localité 10]

représentée par Me Adrienne PROT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1588

DEFENDERESSE

S.A. NEXITY STUDEA
[Adresse 5]
[Localité 11]

représentée par Me Emmanuelle BRIAND, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C 2525

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : François PRADIER, 1er Vice-président, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Pierre CHAUSSONNAUD, Greffier

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 08 octobre 2024, avons mis l’affaire en délibéré à ce jour :

La société IMMOPLUS a acquis le lot numéro 4124, à savoir un studio numéroté 608 dans un immeuble de type résidence meublée avec services dénommé [15], faisant partie d’un ensemble immobilier sis à [Localité 14], [Adresse 7], suivant acte reçu le 3 mai 2021 par Maître [S] [N], notaire.

Par acte sous seing privé du 26 juillet 2008, avec effet au 1er septembre 2008, Madame [W] a donné à bail à usage commercial à la société EUROSTUDIOMES, ledit studio sis à [Localité 14], [Adresse 7], moyennant un loyer annuel HT fixé à 3.744,32 euros (TVA en sus au taux de 5,5%), payable trimestriellement à terme échu dans les 15 premiers jours suivant la fin du trimestre civil, soit au plus tard le 15 janvier, 15 avril, 15 juillet et 15 octobre.

Ce loyer est révisable de plein droit le 1er octobre de chaque année à hauteur de 100% du montant de la variation de l’Indice de Revenu des Loyers (IRL) publiée par l’INSEE ou de tout indice qui s’y substituerait.

La société IMMOPLUS est venue aux droits de Monsieur [M] [T] et Madame [Y] [X] et antérieurement aux droits de Madame [W], bailleresse originaire.
La société NEXITY STUDEA est venue aux droits de la société EUROSTUDIOMES.

Ledit bail constitué pour une durée de neuf (9) années est arrivé à son terme le 31 août 2017. A défaut de congé donné par le bailleur ou de demande de renouvellement formée par le preneur à son terme, le bail s’est continué par l’effet de la tacite prolongation conformément à l’article L.145-9 du code de commerce.

Par acte du 15 décembre 2023, la société IMMO PLUS a fait délivrer un congé portant refus de renouvellement pour la date du 30 juin 2024, avec offre à la société NEXITY STUDEA de lui payer une indemnité d’éviction en application de l’article L.145-14 du code de commerce.

Aucun accord n’a été trouvé sur la fixation du montant de l’indemnité d’éviction.

C’est dans ces circonstances que par acte de commissaire de justice du 3 juin 2024, la société IMMO PLUS a fait assigner en référé devant le président du tribunal judiciaire de Nanterre, la société NEXITY STUDEA aux fins de :

Juger recevables et bien fondées la présente action en justice ;
Renvoyer les parties à se pourvoir au fond, et cependant dès à présent :
Nommer tel expert qu’il lui plaira désigner, avec mission d’entendre les parties en leurs explications, visiter les locaux litigieux soit le lot n°4124 (studio n°608) de la résidence étudiante sise [Adresse 7] [Localité 14] appartenant à la société IMMO PLUS exploité par la société NEXITY STUDEA, les décrire, prendre connaissance des documents contractuels et de tous autres, notamment des documents comptables et fiscaux relatifs à l’exploitation du fonds de commerce exploité dans les lieux par la société NEXITY STUDEA, et, plus généralement, réunir tous éléments d’appréciation utiles permettant, le moment venu, à la juridiction compétente de fixer, par référence aux dispositions de l’article L. 145-14 du Code de commerce, l’indemnité d’éviction pouvant être due à la société NEXITY STUDEA à la suite de son éviction ;

Lui donner également mission de fournir tous éléments permettant de fixer, par référence aux dispositions de l’article L.145-28 alinéa 1 du code de commerce, l’indemnité due par la société NEXITY STUDEA pour l’occupation des lieux, à compter du 1er juillet 2024, date d’effet du congé, jusqu’à leur libération complète, et la remise des clés ;
Dire que l’expert judiciaire aura pour mission de décrire la nature de l’activité, de la clientèle et de la relation avec le site, ainsi que le mode d’exploitation, outre le rappel des comptes de résultats sur trois ans ;
Dire que l’expert devra déposer son rapport au secrétariat-greffe dans le délai de trois mois de sa saisine ;
Fixer le montant de la provision qui lui sera due et réserver les dépens.
A l’audience du 8 octobre 2024, la société IMMOPLUS, représentée par son conseil, soutient les termes de son acte introductif d’instance.MJSur les notes d’audience les parties discutent d’éléments plus pratique que juridique. Dois-je le reporter ?
Elle expose qu’aucune instance au fond n’a encore été engagée à ce jour ; qu’elle souhaite qu’un expert judiciaire fixe le montant des indemnités d’éviction et d’occupation pouvant éventuellement être dues, en précisant que les résultats pris en compte par l’expert ne pourront éclairer utilement le tribunal que s’ils prennent en compte les trois dernières années pour déterminer l’indemnité d’éviction d’un locataire, qui quittera les lieux qu’il occupe en 2025 au plus tôt.

La société NEXITY STUDEA, représentée par son conseil, a fait déposer des conclusions aux fins de constater le droit au paiement d’une indemnité d’éviction en sa faveur, se joindre à la demande de désignation d’un expert judiciaire, prendre acte des protestations et réserves d’usage émises sur la demande sollicitée par la société IMMO PLUS et réserver les dépens.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

Il sera au préalable rappelé que les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ou « constater » ne constituent pas nécessairement des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne feront en conséquence pas l’objet d’une mention au dispositif.

Sur la demande d’expertise

Selon l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé. Justifie d’un motif légitime au sens de ce texte la partie qui démontre la probabilité de faits susceptibles d’être invoqués dans un litige éventuel.

L’application de ce texte, qui subordonne le prononcé d’une mesure d’instruction à la seule démonstration d’un intérêt légitime à établir ou à préserver une preuve en vue d’un litige potentiel, n’implique aucun préjugé sur la recevabilité et le bien fondé des demandes formées ultérieurement, sur la responsabilité des personnes appelées comme partie à la procédure, ni sur les chances du procès susceptible d’être engagé.

Selon l’article L.145-14 du code de commerce, s’il refuse le renouvellement du bail, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L.145-17 et suivants du même code, payer au locataire évincé une indemnité d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

L’article L.145-28 alinéa 1 du code de commerce énonce que « aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré ».

En l’espèce, la société IMMO PLUS ayant délivré un congé à la société NEXITY STUDEA au visa de l’article L.145-14 du code de commerce le 15 décembre 2023, cette dernière dispose d’un intérêt légitime à établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution du litige.

Il convient par conséquent de faire droit à la mesure d’expertise sollicitée selon la mission précisée au dispositif de la présente décision, notamment l’évaluation des indemnités d’éviction et d’occupation pouvant éventuellement être dues.

L’expertise étant ordonnée à la demande de la société IMMO PLIUS et dans son intérêt probatoire, les frais de consignation seront à sa charge.

Sur les demandes accessoires

L’article 491 du code de procédure civile imposant au juge de statuer sur les dépens, et aucune partie ne pouvant être regardée comme perdante au sein de la présente instance, il y a lieu, en application de l’article 696 du code de procédure civile, de laisser à chacune d’entre elles la charge de ses propres dépens.

RENVOYONS les parties à se pourvoir sur le fond du litige,

Par provision, tous moyens des parties étant réservés,

ORDONNONS une expertise et DESIGNONS en qualité d’expert :

[H] [K]
[Adresse 8]
[Localité 13]
Tél. : [XXXXXXXX02]
Port. : [XXXXXXXX03]
Courriel : [Courriel 17]

(Expert inscrit à la cour d’appel de Versailles, sous la rubrique Estimations immobilières immatérielles : valeurs locatives, indemnités d’éviction ou d’expropriation, de fonds de commerce et d’entreprises C-18.02)

Avec mission de :

Se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission ;
S’entourer, si besoin est, de tout sachant et technicien de son choix ;
Visiter les lieux sis à [Localité 14], [Adresse 7], les décrire, les photographier en cas de contestation les mesurer, dresser la liste des salariés employés par la société NEXITY STUDEA dans ces locaux et sur ce fonds ;

Rechercher en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l’état des locaux, tous éléments permettant de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction :
Dans le cas d’une perte de fonds (valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation, de la réparation du trouble commercial et de tous autres postes de préjudice, ainsi que de la plus-value en résultant)
Dans le cas de la possibilité d’un transfert de fonds sans perte conséquente de clientèle sur un emplacement de qualité équivalente (coût du transfert, acquisition d’u titre locatif ayant les mêmes avantages que l’ancien, frais et droits de mutation, de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial et de tous autres préjudices éventuels) ;
Fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par la société NEXITY STUDEA à compter du 1er juillet 2024 ;
FAISONS INJONCTION aux parties de communiquer aux autres parties les documents de toute nature qu’elles adresseront à l’expert pour établir le bien fondé de leurs prétentions,

DISONS que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera son rapport en un exemplaire original sous format papier et en copie sous la forme d’un fichier PDF enregistré sur un CD-ROM au greffe du tribunal judiciaire de Nanterre, service du contrôle des expertises, extension du palais de justice, [Adresse 9] [Localité 12] ([XXXXXXXX01]), dans le délai de huit mois à compter de l’avis de consignation, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle (en fonction d’un nouveau calendrier prévisionnel préalablement présenté aux parties),

DISONS que l’expert devra, dès réception de l’avis de versement de la provision à valoir sur sa rémunération, convoquer les parties à une première réunion qui devra se tenir avant l’expiration d’un délai de deux mois, au cours de laquelle il procédera à une lecture contradictoire de sa mission, présentera la méthodologie envisagée, interrogera les parties sur d’éventuelles mises en cause, établira contradictoirement un calendrier de ses opérations et évaluera le coût prévisible de la mission, et qu’à l’issue de cette première réunion il adressera un compte-rendu aux parties et au juge chargé du contrôle,

Dans le but de limiter les frais d’expertise, invitons les parties, pour leurs échanges contradictoires avec l’expert et la communication des documents nécessaires à la réalisation de la mesure, à utiliser la voie dématérialisée via l’outil OPALEXE,

DISONS que, sauf accord contraire des parties, l’expert devra adresser à celles-ci une note de synthèse dans laquelle il rappellera l’ensemble de ses constatations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la juridiction,

DISONS que l’expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et rappelons qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives ;

DÉSIGNONS le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents ;

DISONS que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux d’expertise et des diligences accomplies et qu’il devra l’informer de la carence éventuelle des parties dans la communication des pièces nécessaires à l’exécution de sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et 275 du code de procédure civile ;

FIXONS à la somme de 4000,00 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, qui devra être consignée par la société IMMO PLUS entre les mains du régisseur d’avances et de recettes de ce tribunal, [Adresse 4], [Localité 12], deuxième étage, bureau 243, dans le délai de 6 semaines à compter de la présente ordonnance, sans autre avis et accompagné d’une copie de la présente décision ;

Il convient de privilégier le paiement par virement, la partie demanderesse devant solliciter les coordonnées de la régie par mail (avec une copie scannée de la décision) : [Courriel 16]

DISONS que, faute de consignation dans ce délai impératif, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;
LAISSONS à chacune des parties la charge des dépens qu’elle a exposés.
REJETONS les demandes plus amples ou contraires ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.

FAIT À NANTERRE, le 21 novembre 2024.

LE GREFFIER

Pierre CHAUSSONNAUD, Greffier

LE PRÉSIDENT

François PRADIER, 1er Vice-président