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L’Essentiel : La Société anonyme d’économie mixte locale LE FOYER MODERNE DE SCHILTIGHEIM a assigné Monsieur [M] [O] et Madame [X] [T] pour obtenir le paiement d’arriérés de loyers et de frais de remise en état. Les locataires, ayant donné leur congé en mai 2021, n’ont pas contesté les sommes dues, s’élevant à 366,51 € pour les loyers et 781,45 € pour les dégradations constatées. Le tribunal a condamné les locataires à verser ces montants, ainsi qu’à payer 800 € à la SAEML au titre des frais de justice, tout en rejetant la demande de partage des frais d’état des lieux.
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Contexte du litigeLa Société anonyme d’économie mixte locale LE FOYER MODERNE DE SCHILTIGHEIM a loué un appartement à Madame [X] [T] par un contrat de bail signé le 15 février 2016. Le loyer mensuel était fixé à 424,45 €, incluant une provision sur charges de 76,95 €. Suite à son mariage avec Madame [X] [T], Monsieur [M] [O] est devenu cotitulaire du bail. Congé et état des lieuxLes locataires ont donné leur congé par courrier daté du 1er mai 2021, reçu par la société le 25 mai 2021. Un état des lieux de sortie a été réalisé le 12 juillet 2021 par un Commissaire de justice. Assignation en justiceLe 10 et 13 juin 2024, la SAEML LE FOYER MODERNE DE SCHILTIGHEIM a assigné Monsieur [M] [O] et Madame [X] [T] devant le Juge des contentieux de la protection de SCHILTIGHEIM pour obtenir le paiement d’arriérés de loyers, de réparations locatives et de frais d’état des lieux. Les locataires ne se sont pas présentés à l’audience du 17 septembre 2024. Demande de paiement des arriérés de loyersLa SAEML a fourni un décompte prouvant que les locataires devaient 366,51 € en arriérés de loyers et charges. En l’absence de contestation de la part des défendeurs, ceux-ci ont été condamnés à payer cette somme, avec intérêts au taux légal. Demande de frais de remise en étatSelon la loi, le locataire est responsable des dégradations survenues durant le bail. Comparant l’état des lieux d’entrée et de sortie, des dégradations ont été constatées, évaluées à 781,45 €. Les locataires, n’ayant pas contesté, ont été condamnés à verser ce montant. Demande de participation aux frais d’état des lieuxLa SAEML a demandé le partage des frais d’établissement de l’état des lieux de sortie. Cependant, il n’a pas été prouvé que l’état des lieux ne pouvait être réalisé sans un Commissaire de justice. La demande a donc été rejetée. Demandes accessoires et condamnationsMonsieur [M] [O] et Madame [X] [T] ont été condamnés aux dépens et à verser 800 € à la SAEML au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. La décision a été assortie de l’exécution provisoire. Conclusion du jugementLe jugement a condamné solidairement les locataires à verser les sommes dues pour les loyers impayés et les frais de remise en état, tout en déboutant la SAEML de sa demande de partage des frais d’état des lieux. |
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Q/R juridiques soulevées :
Quelle est la nature des obligations des locataires en matière de paiement des loyers et charges ?Les obligations des locataires en matière de paiement des loyers et charges sont clairement définies par le contrat de bail et la législation applicable. Selon l’article 7 de la loi N° 89-462 du 6 juillet 1989, il est stipulé que : « Le locataire est obligé : … a) De payer le loyer et les charges aux termes convenus ; … c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement. » Dans le cas présent, la SAEML LE FOYER MODERNE DE SCHILTIGHEIM a produit un décompte démontrant que Monsieur [M] [O] et Madame [X] [T] restent redevables d’une somme de 366,51 € au titre des arriérés de loyers et de charges. Les défendeurs, n’ayant pas comparu, n’ont pas contesté cette dette, ce qui entraîne leur condamnation solidaire au paiement de cette somme. Quelles sont les responsabilités des locataires concernant les réparations locatives ?Les responsabilités des locataires en matière de réparations locatives sont également régies par la loi N° 89-462 du 6 juillet 1989. L’article 7 de cette loi précise que : « Le locataire est obligé : … d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. » Dans cette affaire, il a été constaté, par la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et de sortie, que des dégradations avaient eu lieu. La participation des locataires à ces réparations a été évaluée à 781,45 €, montant qui n’a pas été contesté par les défendeurs. Ils ont donc été condamnés solidairement à payer cette somme. Comment se déroule l’établissement de l’état des lieux et qui en supporte les frais ?L’établissement de l’état des lieux est régi par l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, qui stipule que : « Un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location. Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. » Dans cette affaire, la SAEML LE FOYER MODERNE DE SCHILTIGHEIM a demandé le remboursement des frais d’établissement de l’état des lieux, mais n’a pas démontré l’impossibilité d’établir cet état des lieux sans la présence d’un Commissaire de justice. Ainsi, la demande a été rejetée, car la seule tension dans les relations entre les parties ne justifie pas le partage des frais. Quelles sont les conséquences des demandes accessoires dans ce litige ?Les demandes accessoires, telles que les dépens et les frais de justice, sont régies par le Code de procédure civile. L’article 700 du Code de procédure civile prévoit que : « Dans toutes les instances, le juge peut condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. » Dans ce cas, Monsieur [M] [O] et Madame [X] [T] ont été condamnés in solidum à verser 800 € à la SAEML LE FOYER MODERNE DE SCHILTIGHEIM au titre de l’article 700, en raison des démarches judiciaires qu’elle a dû accomplir. De plus, conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, la décision a été assortie de l’exécution provisoire, ce qui signifie qu’elle peut être exécutée immédiatement, même en cas d’appel. |
Tribunal Judiciaire de STRASBOURG
TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SCHILTIGHEIM
10 rue du Tribunal – CS 70097
67302 SCHILTIGHEIM CEDEX
SCHILTIGHEIM Civil
N° RG 24/05988 – N° Portalis DB2E-W-B7I-M3P2
Minute n°
copie exécutoire le 19 novembre
2024 à :
– Me Philippe DIETRICH
– M. [M] [O]
– Mme [X] [T] Epouse [O]
pièces retournées
le 19 novembre 2024
Me Philippe-didier DIETRICH
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT DU
19 NOVEMBRE 2024
DEMANDERESSE :
Société LE FOYER MODERNE DE SCHILTIGHEIM
immatriculée au RCS de STRASBOURG sous le n°588 502 997
ayant son siège social 45, route du Général de Gaulle
67306 SCHILTIGHEIM
représentée par Me Philippe DIETRICH, avocat au barreau de STRASBOURG, substitué par son collaborateur, Me Klajdi TILI, avocat au barreau de STRASBOURG
DEFENDEURS :
Monsieur [M] [O]
né le 20 Juin 1986 à SAINT AVOLD (57500)
demeurant 6 rue du Pré aux Moines 57500 SAINT AVOLD
non comparant et non représenté
Madame [X] [T] épouse [O]
née le 12 Mai 1986 à SCHILTIGHEIM (67300)
demeurant 30 rue du Marais 67300 SCHILTIGHEIM
non comparante et non représentée
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Laurence WOLBER, Juge des Contentieux de la Protection
Ophélie PETITDEMANGE, Greffier
Hélène CISSE, Adjointe administratif présente lors des débats
DÉBATS :
Audience publique du 17 Septembre 2024
JUGEMENT
Par défaut et en dernier ressort,
Mis à la disposition du public par le greffe, et signé par Laurence WOLBER, Juge des Contentieux de la Protection et par Ophélie PETITDEMANGE, Greffier
La Société anonyme d’économie mixte locale LE FOYER MODERNE DE SCHILTIGHEIM (ci-après la SAEML LE FOYER MODERNE DE SCHILTIGHEIM) a donné à bail à Madame [X] [T] un appartement à usage d’habitation situé au 30, Rue du Marais à 67 300 SCHILTIGHEIM (logement N° 31 – Étage 04) par contrat du 15 février 2016, pour un loyer mensuel de 424,45 € et, notamment, 76,95 € de provision sur charges.
Monsieur [M] [O] est devenu cotitulaire du bail suite à son mariage avec Madame [X] [T].
Les locataires ont donné congé par courrier en date du 1er mai 2021, courrier reçu par la société bailleresse le 25 mai 2021.
Le 12 juillet 2021, un état des lieux de sortie a été dressé par Commissaire de justice.
Par actes de Commissaire de justice en date des 10 et 13 juin 2024, la SAEML LE FOYER MODERNE DE SCHILTIGHEIM a fait assigner Monsieur [M] [O] et Madame [X] [T] épouse [O] devant le Juge des contentieux de la protection de SCHILTIGHEIM aux fins de condamnation au paiement au titre d’arriérés de loyers, de réparations locatives et également au titre de la participation aux frais d’état des lieux de sortie.
À l’audience du 17 septembre 2024, la SAEML LE FOYER MODERNE DE SCHILTIGHEIM, représentée par son Conseil, reprend les termes de son assignation, et demande, sous exécution provisoire :
De condamner solidairement Monsieur [M] [O] et Madame [X] [T] épouse [O] à lui verser un montant de 366,51 € au titre des arriérés de loyer et de charges restant dû ;De condamner solidairement les locataires au paiement d’un montant de 781,45 € au titre de la participation aux frais de remise en état de l’appartement ; De condamner solidairement les locataires au paiement d’un montant de 163,54 € au titre de la participation aux frais d’établissement de l’état des lieux de sortie par Commissaire de justice ;De condamner in solidum Monsieur [M] [O] et Madame [X] [T] épouse [O] au paiement d’une somme de 800 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;De les condamner in solidum aux dépens.
Monsieur [M] [O] et Madame [X] [T] épouse [O], bien que cités par actes de Commissaire de justice signifiés les 10 et 13 juin 2024, par dépôt à l’Étude, ne sont ni présents ni représentés.
L’affaire a été mise en délibéré au 19 novembre 2024.
SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DES ARRIÉRÉS DE LOYERS ET DE CHARGES
La SAEML LE FOYER MODERNE DE SCHILTIGHEIM produit un décompte démontrant que Monsieur [M] [O] et Madame [X] [T] épouse [O] restent devoir la somme de 366,51 € au titre des arriérés de loyers et de charges.
Les défendeurs, non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Ils seront par conséquent condamnés solidairement au paiement de cette somme de 366,51 €.
Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision.
SUR LA DEMANDE AU TITRE DES FRAIS DE REMISE EN ÉTAT
Il ressort de l’article 7 de la loi N° 89-462 du 6 juillet 1989 que : « Le locataire est obligé : … c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ; d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure… ».
En l’espèce, il ressort de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie que des dégradations ont été constatées, dégradations pour lesquelles la participation de Monsieur [M] [O] et Madame [X] [T] épouse [O] a été évaluée à la somme de 781,45 €.
Ce montant, justifié par la SAEML LE FOYER MODERNE DE SCHILTIGHEIM, n’est, par principe, pas contesté par les défendeurs, non comparants.
Ils seront donc condamnés solidairement à payer à LA SAEML LE FOYER MODERNE DE SCHILTIGHEIM la somme de 781,45 €.
SUR LA DEMANDE AU TITRE DE LA PARTICIPATION AUX FRAIS D’ÉTAT DES LIEUX
Il ressort de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 précitée que : « Un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.
Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat… ».
En l’espèce, il n’est pas démontré l’impossibilité d’établir l’état des lieux de sortie hors la présence d’un Commissaire de justice, la seule circonstance que les relations entre les parties aient été tendues ne justifiant pas le partage des frais d’établissement cet état des lieux par un Commissaire de justice.
La SAEML LE FOYER MODERNE DE SCHILTIGHEIM sera donc déboutée de sa demande.
SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES
Monsieur [M] [O] et Madame [X] [T] épouse [O], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens.
Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SAEML LE FOYER MODERNE DE SCHILTIGHEIM, Monsieur [M] [O] et Madame [X] [T] épouse [O] seront condamnés in solidum à lui verser la somme de 800 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, il y lieu de constater que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.
Le Juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au Greffe, par jugement par défaut et en dernier ressort,
CONDAMNE Monsieur [M] [O] et Madame [X] [T] épouse [O] solidairement à verser à la Société anonyme d’économie mixte locale LE FOYER MODERNE DE SCHILTIGHEIM la somme de 366,51 € au titre des loyers et charges impayés résultant du contrat de bail conclu le 15 février 2016 et portant sur un appartement à usage d’habitation situé au 30, Rue du Marais à 67 300 SCHILTIGHEIM (logement N° 31 – Étage 04) ;
CONDAMNE Monsieur [M] [O] et Madame [X] [T] épouse [O] solidairement à verser à la Société anonyme d’économie mixte locale LE FOYER MODERNE DE SCHILTIGHEIM la somme de 781,45 € au titre des frais de remise en état de l’appartement loué ;
DEBOUTE la Société anonyme d’économie mixte locale LE FOYER MODERNE DE SCHILTIGHEIM du surplus de ses demandes ;
CONDAMNE Monsieur [M] [O] et Madame [X] [T] épouse [O] in solidum à verser à la Société anonyme d’économie mixte locale LE FOYER MODERNE DE SCHILTIGHEIM une somme de 800 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNE Monsieur [M] [O] et Madame [X] [T] épouse [O] in solidum aux dépens ;
RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.
Le présent jugement est signé par le juge et le greffier.
Le Greffier Le Juge
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