Résiliation de bail commercial et expulsion : enjeux et conséquences d’un manquement locatif en 10 Questions / Réponses

Résumé de cette affaire : Mme [O] [W] a donné en bail commercial à la société LBV DIFFUSION des locaux situés à [Adresse 3] le 5 mai 2022. Le 19 juin 2024, elle a assigné la société en référé devant le Tribunal judiciaire de Versailles pour faire constater la résiliation du bail à la date du 11 avril 2024, ordonner l’expulsion de la locataire et de toute personne présente, autoriser la séquestration des biens laissés sur place, et obtenir le paiement de diverses sommes dues, y compris des loyers impayés et des indemnités. La défenderesse n’était pas représentée.

Le tribunal a constaté la résiliation du bail au 12 avril 2024, ordonné l’expulsion de la locataire, et décidé que les meubles seraient déposés aux frais de la locataire. La société LBV DIFFUSION a été condamnée à payer des indemnités d’occupation et des loyers impayés, ainsi qu’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Les autres demandes ont été rejetées. La décision a été prononcée le 15 octobre 2024.

1. Quelles sont les conditions d’application de la clause résolutoire dans un bail commercial ?

La clause résolutoire dans un bail commercial est régie par l’article L. 145-41 du Code de commerce. Cet article stipule que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux ».

Cela signifie qu’un commandement de payer doit être délivré au locataire, et si celui-ci ne s’exécute pas dans le délai d’un mois, la résiliation du bail est automatique.

Il est également important de noter que le commandement doit mentionner ce délai, à peine de nullité.

En cas de contestation, le juge peut suspendre les effets de la résiliation si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

2. Quelles sont les conséquences d’une résiliation de bail pour non-paiement ?

La résiliation d’un bail pour non-paiement entraîne plusieurs conséquences. Selon l’article 834 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut ordonner l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef.

Cette expulsion peut être réalisée avec le concours de la force publique si nécessaire.

De plus, les meubles laissés sur place doivent être déposés et séquestrés dans un lieu choisi par le bailleur, conformément aux articles L. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Le locataire est responsable des frais, risques et périls liés à cette opération.

3. Quelles sont les obligations du locataire en matière de paiement des loyers ?

Les obligations du locataire sont clairement définies dans l’article 1728 du Code civil. Cet article précise que le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

Le non-respect de ces obligations peut entraîner des conséquences graves, notamment la résiliation du bail.

4. Quelles sont les conditions pour obtenir une provision en référé ?

L’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile stipule que « le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ».

Cela signifie que si la créance est claire et non contestée, le juge peut ordonner le paiement d’une somme d’argent à titre provisionnel.

Cette mesure vise à protéger le créancier en lui permettant d’obtenir rapidement une partie de ce qui lui est dû, même si le litige principal n’est pas encore tranché.

5. Quelles sont les implications d’une demande d’indemnité d’occupation ?

L’indemnité d’occupation est due par le locataire qui continue à occuper les lieux après la résiliation du bail. Selon l’article 1728 du Code civil, le locataire doit payer le prix du bail aux termes convenus.

En cas de résiliation, cette obligation se transforme en une indemnité d’occupation, qui correspond généralement au montant du loyer.

Dans le cas présent, la société LBV DIFFUSION a été condamnée à payer une indemnité d’occupation correspondant à un loyer mensuel conventionnel, augmentée des charges et accessoires.

6. Quelles sont les conséquences d’une contestation sérieuse sur les demandes en référé ?

Lorsqu’une demande en référé se heurte à une contestation sérieuse, le juge peut décider de ne pas y donner suite.

Dans le cas présent, les demandes relatives à l’indemnité forfaitaire et à la majoration du taux d’intérêt ont été jugées comme étant susceptibles d’être qualifiées de manifestement excessives.

Cela signifie que le juge a estimé qu’il y avait des éléments de contestation qui justifiaient de ne pas statuer en référé sur ces demandes.

7. Quelles sont les dispositions relatives aux dépens dans une procédure judiciaire ?

Les dépens sont les frais engagés dans le cadre d’une procédure judiciaire. Selon l’article 699 du Code de procédure civile, la partie qui succombe dans ses prétentions est généralement condamnée à payer les dépens.

Dans le cas présent, la défenderesse a été condamnée à payer les dépens, y compris le coût du commandement de payer.

Cette règle vise à garantir que la partie qui a perdu supporte les frais liés à la procédure.

8. Quelles sont les implications de l’article 700 du Code de procédure civile ?

L’article 700 du Code de procédure civile permet au juge de condamner la partie perdante à verser une somme d’argent à l’autre partie pour couvrir les frais non compris dans les dépens.

Dans le cas présent, la défenderesse a été condamnée à payer 1500 euros à la demanderesse sur le fondement de cet article.

Cette disposition vise à compenser les frais engagés par la partie gagnante pour faire valoir ses droits.

9. Quelles sont les étapes à suivre pour une expulsion judiciaire ?

L’expulsion judiciaire suit plusieurs étapes. Tout d’abord, le bailleur doit délivrer un commandement de payer au locataire, conformément à l’article L. 145-41 du Code de commerce.

Si le commandement demeure infructueux, le bailleur peut saisir le tribunal pour obtenir une décision d’expulsion.

Le président du tribunal judiciaire peut alors ordonner l’expulsion, éventuellement avec le concours de la force publique, si nécessaire.

Enfin, les meubles laissés sur place doivent être déposés et séquestrés conformément aux articles L. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

10. Quelles sont les conséquences d’une résiliation de bail sur les droits du bailleur ?

La résiliation d’un bail pour non-paiement des loyers confère au bailleur plusieurs droits. Selon l’article 834 du Code de procédure civile, le bailleur peut demander l’expulsion du locataire et de tous occupants.

De plus, il peut récupérer les lieux loués et faire séquestrer les meubles laissés sur place.

Ces mesures visent à protéger les droits du bailleur et à lui permettre de récupérer son bien en cas de non-respect des obligations contractuelles par le locataire.