Résiliation de bail commercial et expulsion : enjeux de la clause résolutoire et des obligations locatives en 10 Questions / Réponses

Résumé de cette affaire : La société OFFICE FRANCAIS INTER ENTREPRISES (OFIE) a conclu un bail commercial avec la société LE XIX, avec M. [L] [B] comme caution solidaire. En raison de loyers impayés, OFIE a assigné LE XIX et M. [L] [B] en référé pour obtenir la résiliation du bail, l’expulsion des lieux, la séquestration des biens, et le paiement des sommes dues. Le tribunal a constaté la résiliation du bail à la date du 2 mars 2024, ordonné l’expulsion, et condamné solidairement LE XIX et M. [L] [B] à payer des indemnités d’occupation et des loyers impayés, ainsi qu’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Les défendeurs n’étaient pas représentés lors de l’audience.

Quelles sont les conditions d’application de la clause résolutoire dans un bail commercial ?

La clause résolutoire dans un bail commercial est régie par l’article L. 145-41 du Code de commerce. Cet article stipule que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux ».

Cela signifie qu’un commandement de payer doit être délivré au locataire, et si celui-ci ne s’exécute pas dans le délai d’un mois, la résiliation du bail est automatique.

Il est également important de noter que le commandement doit mentionner ce délai, à peine de nullité.

En cas de contestation, les juges peuvent suspendre la réalisation des effets de résiliation si la résiliation n’est pas prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée.

Comment se déroule la procédure d’expulsion d’un locataire en cas de non-paiement ?

L’expulsion d’un locataire en cas de non-paiement est encadrée par le Code des procédures civiles d’exécution. Selon l’article L. 433-1, « le juge peut ordonner l’expulsion d’un occupant sans droit ni titre des lieux qu’il occupe ».

Dans le cas où la clause résolutoire a été acquise, comme dans l’exemple donné, le bailleur peut demander l’expulsion avec le concours de la force publique.

Il est essentiel que le bailleur ait préalablement respecté les formalités de notification, notamment en délivrant un commandement de payer.

Si le commandement est resté infructueux, l’expulsion peut être ordonnée sans autre formalité.

Quelles sont les obligations du locataire en matière de paiement des loyers ?

Les obligations du locataire sont définies par l’article 1728 du Code civil. Cet article précise que le preneur est tenu de « payer le prix du bail aux termes convenus ».

Cela implique que le locataire doit s’acquitter de ses loyers à la date convenue dans le contrat de bail.

En cas de non-paiement, le bailleur peut invoquer la clause résolutoire, comme mentionné précédemment, et demander la résiliation du bail.

Le locataire doit également user de la chose louée de manière raisonnable et conformément à sa destination.

Quelles sont les conséquences d’une résiliation de bail pour le locataire ?

La résiliation d’un bail entraîne plusieurs conséquences pour le locataire. Selon l’article 1741 du Code civil, le locataire doit quitter les lieux loués.

En cas de non-respect de cette obligation, le bailleur peut demander l’expulsion du locataire, comme prévu par l’article L. 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution.

De plus, le locataire peut être tenu de payer des indemnités d’occupation jusqu’à ce qu’il quitte effectivement les lieux.

Ces indemnités peuvent correspondre au montant du loyer conventionnel, augmentées des charges et accessoires.

Qu’est-ce qu’une provision en matière de créance locative ?

La provision est une somme d’argent que le juge peut accorder au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

L’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile précise que « le président du tribunal judiciaire peut toujours… accorder une provision au créancier ».

Dans le cadre d’une créance locative, cela signifie que si le locataire doit des loyers, le bailleur peut demander une provision pour couvrir cette dette.

Cette provision est généralement calculée sur la base des loyers impayés et peut inclure des intérêts de retard.

Quelles sont les modalités de calcul des intérêts de retard en matière locative ?

Les intérêts de retard en matière locative sont régis par l’article 1231-6 du Code civil, qui stipule que « les intérêts moratoires courent de plein droit à compter de la mise en demeure ».

Cela signifie que dès qu’un locataire est en retard dans le paiement de ses loyers, le bailleur peut lui adresser une mise en demeure, et les intérêts commenceront à courir à partir de cette date.

Le taux d’intérêt applicable est généralement le taux légal, sauf disposition contraire dans le contrat de bail.

Il est important de noter que les intérêts de retard peuvent être cumulés avec d’autres créances, comme les charges locatives.

Quelles sont les implications de l’article 700 du Code de procédure civile ?

L’article 700 du Code de procédure civile permet au juge de condamner une partie à payer à l’autre une somme d’argent au titre des frais exposés pour la défense de ses droits.

Cette disposition est souvent utilisée pour compenser les frais d’avocat et autres dépenses liées à la procédure.

Le montant accordé est à la discrétion du juge, qui prend en compte la situation des parties et les circonstances de l’affaire.

Dans le cas présent, la société LE XIX et M. [L] [B] ont été condamnés à verser 1 500 euros à la demanderesse sur le fondement de cet article.

Quelles sont les conséquences d’une demande de référé sur les autres demandes connexes ?

La procédure de référé est destinée à traiter des demandes urgentes et non contestables.

Cependant, comme le précise l’article 835 du Code de procédure civile, si une demande se heurte à une contestation sérieuse, le juge peut décider de ne pas y donner suite.

Dans le cas présent, les demandes relatives aux pénalités de retard et à la conservation du dépôt de garantie ont été jugées comme étant susceptibles de contestation sérieuse.

Par conséquent, le juge a décidé qu’il n’y avait pas lieu à référé pour ces demandes.

Comment se déroule la mise en œuvre des dépens dans une procédure judiciaire ?

Les dépens sont les frais engagés par les parties dans le cadre d’une procédure judiciaire.

Selon l’article 696 du Code de procédure civile, « les dépens comprennent les frais de justice, les frais d’expertise, ainsi que les frais de signification et d’huissier ».

Dans le cas où une partie succombe, elle peut être condamnée à payer les dépens de l’autre partie.

Dans l’affaire en question, la société LE XIX et M. [L] [B] ont été condamnés in solidum au paiement des dépens, y compris le coût du commandement de payer.