Renouvellement de bail commercial : enjeux d’indemnité d’occupation et de loyer face aux modifications du marché local

Contexte du Bail Commercial

La S.C.I. SCI CLICHY BRANTÔME a conclu un bail commercial avec Madame [F] [X] épouse [J] le 24 août 2007, portant sur des locaux à usage de vente d’articles divers, pour une durée de neuf ans, avec un loyer annuel initial de 24.000 euros. Ce bail a été renouvelé tacitement à partir du 1er janvier 2016.

Cessions de Fonds de Commerce

Madame [F] [X] a cédé le fonds de commerce à la S.A.R.L. PIGALLE SOUVENIRS le 22 octobre 2007. Ce dernier a ensuite été cédé à la S.A.R.L. VICTOR SOUVENIRS le 17 décembre 2009.

Refus de Renouvellement et Indemnité d’Éviction

La S.A.R.L. VICTOR SOUVENIRS a demandé le renouvellement du bail le 29 mars 2018, mais la S.N.C. SNC DU [Adresse 4] a refusé le 24 mai 2018, tout en proposant une indemnité d’éviction. Un rapport d’expertise a évalué cette indemnité à 254.000 euros.

Procédures Judiciaires

La S.A.R.L. VICTOR SOUVENIRS a assigné la S.N.C. SNC DU [Adresse 4] en juin 2018 pour obtenir une évaluation judiciaire de l’indemnité d’éviction. En octobre 2019, la S.N.C. a exercé son droit de repentir, acceptant le renouvellement du bail à un loyer de 42.000 euros.

Jugement du Tribunal

Le tribunal a constaté le renouvellement du bail à partir du 1er octobre 2019 et a ordonné une expertise pour déterminer le loyer et l’indemnité d’occupation. L’expert a fixé le loyer à 28.862,63 euros et l’indemnité d’occupation à 46.562,55 euros pour la période entre le 24 mai 2018 et le 30 septembre 2019.

Demandes de la S.A.R.L. VICTOR SOUVENIRS

La S.A.R.L. VICTOR SOUVENIRS a demandé une réduction de l’indemnité d’occupation, un délai de paiement, et la remise aux normes de l’électricité des locaux, tout en contestant le montant du loyer renouvelé.

Demandes de la S.N.C. SNC DU [Adresse 4]

La S.N.C. a demandé que le loyer soit fixé à 38.245 euros, en invoquant une modification notable des facteurs locaux de commercialité, et a contesté les demandes de la S.A.R.L. VICTOR SOUVENIRS.

Décision Finale du Tribunal

Le tribunal a fixé l’indemnité d’occupation à 46.561,77 euros, a débouté la S.N.C. de sa demande de loyer basé sur la valeur locative, et a fixé le loyer à 28.862,63 euros. La S.A.R.L. VICTOR SOUVENIRS a été condamnée à payer 9.747,58 euros à la S.N.C. et a vu ses demandes de délais de paiement et de travaux rejetées.