Renouvellement de bail commercial : enjeux d’indemnité d’occupation et de loyer

Contexte du Bail Commercial

La S.C.I. SCI CLICHY BRANTÔME a conclu un bail commercial avec Madame [F] [X] épouse [J] le 24 août 2007, pour une durée de neuf ans, avec un loyer annuel initial de 24.000 euros. Ce bail concernait des locaux destinés à une activité de vente et de réparation d’articles divers.

Cessions de Fonds de Commerce

Madame [F] [X] a cédé le fonds de commerce à la S.A.R.L. PIGALLE SOUVENIRS le 22 octobre 2007. Par la suite, ce dernier a été cédé à la S.A.R.L. VICTOR SOUVENIRS le 17 décembre 2009. Le bail commercial a été tacitement renouvelé à partir du 1er janvier 2016.

Changement de Propriétaire

En 2017, la S.C.I. SCI CLICHY BRANTÔME a vendu les locaux à la S.N.C. SNC DU [Adresse 4]. Cette dernière a ensuite commandé une expertise immobilière, qui a évalué l’indemnité d’éviction à 254.000 euros en cas de non-renouvellement du bail.

Demande de Renouvellement et Refus

Le 29 mars 2018, la S.A.R.L. VICTOR SOUVENIRS a demandé le renouvellement du bail, mais la S.N.C. SNC DU [Adresse 4] a refusé le 24 mai 2018, tout en proposant une indemnité d’éviction.

Litige Judiciaire

La S.A.R.L. VICTOR SOUVENIRS a assigné la S.N.C. SNC DU [Adresse 4] en juin 2018 pour obtenir une évaluation de l’indemnité d’éviction. En octobre 2019, la S.N.C. a exercé son droit de repentir, acceptant le renouvellement du bail à un loyer de 42.000 euros.

Jugement du Tribunal

Le tribunal a confirmé le renouvellement du bail à partir du 1er octobre 2019 et a ordonné une expertise pour déterminer le loyer et l’indemnité d’occupation. L’expert a évalué le loyer à 28.862,63 euros et l’indemnité d’occupation à 46.562,55 euros pour la période entre mai 2018 et septembre 2019.

Demandes de la S.A.R.L. VICTOR SOUVENIRS

La S.A.R.L. VICTOR SOUVENIRS a demandé une réduction de l’indemnité d’occupation et un délai de paiement, invoquant des difficultés économiques dues à la crise sanitaire et à la perte d’exclusivité avec un fournisseur.

Réponse de la S.N.C. SNC DU [Adresse 4]

La S.N.C. a contesté les demandes de la S.A.R.L. VICTOR SOUVENIRS, soutenant que des modifications des facteurs locaux de commercialité justifiaient un loyer plus élevé. Elle a également demandé le paiement des sommes dues.

Décision Finale du Tribunal

Le tribunal a fixé l’indemnité d’occupation à 46.561,77 euros et le loyer du bail renouvelé à 28.862,63 euros. Il a ordonné la compensation des sommes dues et a débouté la S.A.R.L. VICTOR SOUVENIRS de ses demandes de délais de paiement et de travaux de remise aux normes. La S.N.C. a été condamnée à payer 8.000 euros à la S.A.R.L. pour les frais non compris dans les dépens.