Refus de renouvellement du bail commercial : l’indemnité d’occupation

16 mai 2024
Cour d’appel de Paris
RG n°
21/15543

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRET DU 16 MAI 2024

(n° 129/2024, 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 21/15543 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CEI4T

Décision déférée à la Cour : Jugement du 29 juin 2021 -Tribunal judiciaire de Créteil (3ème chambre) RG n° 17/04202

APPELANT

M. [D] [N]

né le 14 juillet 1959 à [Localité 5] (SRI LANKA)

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représenté par Me Sandra OHANA de l’AARPI OHANA ZERHAT CABINET D’AVOCATS, avocat au barreau de Paris, toque : C1050

INTIMES

M. [P] [V] [O]

né le 29 juin 1929 à [Localité 4]

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représenté par Me Marie-Catherine VIGNES de la SCP GRV ASSOCIES, avocat au barreau de Paris, toque : L0010

Assisté de Me Fabrice SCHMITT de la SELARL CABINET SCHMITT & ASSOCIES, avocat au barreau de Paris, toque : L0021

[W], [B] [H] épouse [O], décédée le 14 février 2022

[Adresse 3]

[Localité 1]

INTERVENANT

M. [P] [V] [O], venant aux droits de Mme [W] [H] épouse [O]

né le 29 juin 1929 à [Localité 4]

[Adresse 3]

[Localité 1]

Assisté de Me Fabrice SCHMITT de la SELARL CABINET SCHMITT & ASSOCIES, avocat au barreau de Paris, toque : L0021

Représenté par Me Marie-Catherine VIGNES, avocat au barreau de Paris, toque : L0010

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 novembre 2023, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Mme Marie Girousse, conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre

Mme Sandra Leroy, conseillère

Mme Marie Girousse, conseillère

Greffier, lors des débats : Mme Sandrine Stassi-Buscqua

ARRET :

– contradictoire

– par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre, et par Mme Sandrine Stassi-Buscqua, greffière, présente lors de la mise à disposition.

Par acte sous seing privé du 12 juillet 2004, M. [P] [V] [O] a donné à bail commercial en renouvellement à M. [Y] [L] pour neuf années à compter du 1er avril 2004 jusqu’au 31 mars 2013, des locaux à destination d’alimentation générale situés [Adresse 2]), moyennant un loyer annuel principal de 6.892,10 euros. Le bail s’est poursuivi par tacite prolongation à compter du 1er avril 2013.

Par acte sous seing privé du 5 janvier 2016, M. [Y] [L] et M. [S] [L], donataire de la moitié du fonds de commerce selon acte notarié du 27 décembre 2006, ont cédé à M. [D] [N] le fonds de commerce d’alimentation générale comprenant le droit au bail.

Par acte d’huissier signifié au bailleur le 3 mars 2016, M. [N] a demandé le renouvellement de son bail.

Par acte d’huissier du 1er juin 2016, M. [V] [P] [O] et Mme [W] [H] épouse [O] ont fait signifier à M. [N] un refus de renouvellement avec offre de payer une indemnité d’éviction.

Par acte d’huissier du 30 mars 2017, M. [O] et Mme [H] épouse [O] ont fait assigner M. [N] devant le tribunal de grande instance (devenu tribunal judiciaire) de Créteil, aux fins de voir fixer les indemnités d’éviction et d’occupation.

Par ordonnance du 19 mars 2018, le juge de la mise en état a constaté que le bail liant les parties a pris fin le 1er avril 2016 par l’effet du refus de renouvellement opposé par les bailleurs, avec offre d’indemnité d’éviction, et ordonné une expertise aux fins de déterminer le montant des indemnités d’éviction et d’occupation.

L’expert judiciaire a adressé son rapport le 14 avril 2020, aux termes duquel il a estimé le montant de l’indemnité d’éviction principale à 60.000 euros, le montant des indemnités annexes à la somme de 19.500 euros, hors frais de licenciement et de déménagement, et le montant de l’indemnité d’occupation à 14.847 euros HT HC par an.

Par jugement du 29 juin 2021, le tribunal judiciaire de Créteil a :

– dit que M. [N] est déchu de son droit a indemnité d’éviction ;

– dit qu’à défaut de départ volontaire de M. [N] des lieux situés [Adresse 2] dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement, celui-ci pourra être expulsé, ainsi que tous occupants de son chef, selon les règles légales, au besoin avec le concours de la force publique ;

– condamné M. [N] à payer à M. [O] et Mme [H] épouse [O] la somme de 23.436 euros HC HT au titre des indemnités d’occupation échues du 1er octobre 2018 au 31 décembre 2020 ;

– condamné M. [N] à payer à M. [O] et Mme [H] épouse [O] la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamné M. [N] aux dépens comprenant les frais d’expertise;

– rejeté toutes autres demandes ;

– dit n’y avoir lieu au prononcé de l’exécution provisoire.

Par déclaration du 12 août 2021, M. [N] a interjeté appel du jugement.

Mme [H] épouse [O] est décédée le 14 février 2022 laissant pour lui succéder son conjoint M. [P] [O] qui est intervenu volontairement à la présente procédure en sa qualité d’ayant droit de son épouse.

L’instruction a été déclarée close par ordonnance du 18 octobre 2023.

MOYENS ET PRÉTENTIONS

Par conclusions déposées le 27 septembre 2021 M. [N], appelant, demande à la Cour de :

– réformer le jugement de première instance en ce qu’il a :

‘ dit que M.[N] est déchu de son droit à indemnité d’éviction,

‘ dit qu’à défaut de départ volontaire de M. [N] des lieux situés [Adresse 2] dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement, celui-ci pourra être expulsé, ainsi que tous les occupants de son chef, selon les règles légales, au besoin avec le concours de la force publique,

‘ condamné M. [N] à payer à M. [O] et Mme [H] épouse [O] la somme de 23 436 euros HC HT au titre des indemnités d’occupation échues du 1er octobre 2018 au 31 décembre 2020,

‘ condamné M. [N] à payer à M. [O] et Mme [H] épouse [O] la somme de 2000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

‘ condamné M. [N] aux dépens comprenant les frais d’expertise dont distraction au profit de la société Cabinet Schmitt & Associés, avocats,

‘ rejeté toutes les autres demandes,

En conséquence :

– fixer le montant de l’indemnité d’éviction due par les consorts [O] à Monsieur [N] à :

‘ 65.154 euros s’agissant du montant de l’indemnité d’éviction principale,

‘ 22.000 euros s’agissant du montant des indemnités annexes,

Soit un total de 87.154 euros.

– fixer l’indemnité d’occupation due par M. [N] à la somme de 31.190, 25 euros jusqu’au 31 décembre 2020.

– fixer l’indemnité d’occupation due par M. [N] à la somme de 14.847 euros l’an à compter du 1er janvier 2021 et jusqu’à la remise des clés du local.

– ordonner la compensation entre ces sommes.

– condamner les consorts [O] à verser à M. [N] la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Par conclusions déposées le 10 octobre 2023 M. [O], intimé et intervenant volontaire comme venant aux droits de Mme [W] [H] épouse [O] demande à la Cour de :

– dire recevable l’intervention volontaire de M. [O] comme venant aux droits de feue Mme [H] épouse [O], décédée le 14 février 2022.

– donner acte à la SCP GRV ASSOCIES en la personne de Me Marie-Catherine Vignes de sa constitution pour M. [O], venant aux droits de Madame [H] épouse [O].

– confirmer le jugement en ce qu’il a :

‘ dit que M. [N] est déchu de son droit à indemnité d’éviction,

‘ ordonné son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef au besoin en sollicitant le concours de la force publique dans un délais de 8 jours à compter du prononcer de la décision à venir.

A titre subsidiaire :

– fixer le montant de l’indemnité d’éviction à la somme de 23.160 € euros.

Faisant droit à l’appel incident et infirmant le jugement du chef du quantum de l’indemnité d’occupation fixé

Statuant à nouveau sur le montant de l’indemnité d’occupation due par M. [N] :

– condamner M. [N] à payer à M. [O] la somme de 86 420.25 euros au titre des indemnités d’occupations dues.

Ajoutant au jugement :

– condamner M. [N] au versement à M. [O] de la somme de 10 000 € au titre des dommages et intérêts ;

En tout état de cause

– condamner le preneur à verser à M. [O] la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– le condamner aux entiers dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.

MOTIFS DE L’ARRÊT

L’intervention volontaire de M. [O] en ce qu’il vient aux droits de son épouse décédée, Mme [W] [H], selon l’acte de notoriété produit, sera déclarée recevable.

Sur les effets du refus de renouvellement :

A la suite de la demande de renouvellement signifiée le 3 mars 2016 par M. [N] à M. [O], les époux [O] lui ont signifié le 1er juin 2016 un refus de renouvellement de bail avec offre de paiement d’une indemnité d’éviction. Contrairement à ce que soutient l’appelant, ce refus répond à l’exigence de motivation de l’article L. 145-10 du code de commerce puisqu’il contient une offre d’indemnité d’éviction et comporte la mention exigée par ce texte selon laquelle ‘le locataire qui entend, soit contester le refus de renouvellement, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date à maquelle est signifiée le refus de renouvellement’. C’est donc à tort que M. [N] soutient que le refus de renouvellement serait irrégulier, qu’il devrait s’analyser en un congé pour la fin de la période triennale suivante, soit le 31 mars 2019, et que l’indemnité d’occupation ne serait due qu’à compter du 1er avril 2019.

Le refus de renouvellement ayant été valablement délivré, en application des dispositions combinées des articles L. 145-10 et L. 145-12 du code de commerce, la date d’expiration de la prolongation du précédent bail est le premier jour du trimestre civil suivant la demande de renouvellement, soit en l’espèce, le 1er avril 2016 puisque la demande de renouvellement a été signifiée le 3 mars 2016. C’est donc à compter de cette date que l’indemnité d’occupation est due comme l’a déjà précisé l’ordonnance rendue le 19 mars 2018 par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Créteil.

Sur la demande d’indemnité d’éviction :

Selon l’article 1728 du code civil, l’une des deux obligations principales du preneur est de payer le loyer aux termes convenus.

Par ailleurs selon l’article L. 145-28 du code de commerce, le locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction a droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de cette indemnité ‘aux conditions et clauses du contrat de bail expiré’, étant précisé que l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections VI et VII traitant notamment de la fixation du prix du loyer .

Il en résulte que durant la période de maintien dans les lieux, le preneur doit satisfaire à son obligation essentielle de payer au bailleur la contrepartie financière de l’occupation des lieux. S’il n’a pas été fixé judiciairement d’indemnité d’occupation provisionnelle, cette indemnité est réputée correspondre à la valeur du dernier loyer contractuel tant qu’il n’a pas été statué sur la fixation de l’indemnité d’occupation statutaire fixée conformément aux dispositions de l’article L. 145-28 du code de commerce (Civ. 3ème 14 mars 2019 n° 18-11.991) .

En l’espèce, l’ordonnance du juge de la mise en état du 19 mars 2018 ordonnant une expertise pour déterminer les indemnités d’éviction et d’occupation précise dans sa motivation: ‘ jusqu’à la fixation de l’indemnité d’occupation par l’expert, M. [D] [N] restera redevable d’une indemnité d’occupation provisoire égale au montant du dernier loyer acquitté avant la prise d’effet du congé le 1er avril 2016, étant rappelé, en effet, qu’à défaut de respecter les clauses et conditions du bail d’origine, le preneur s’exposerait, dans ce cas, à la perte pure et simple de son droit à indemnité d’éviction pour manquement à ses obligations et mauvaise foi’. M. [N] était ainsi parfaitement informé du montant de l’indemnité d’occupation provisionnelle qu’il devait payer dans l’attente de la fixation du montant définitif de cet indemnité.

C’est donc à tort qu’il soutient que la créance d’indemnité d’occupation ne serait pas exigible faute d’être liquide et certaine. En effet, contrairement à ce que soutient l’appelant, il ressort de l’article L. 145-28 précité que l’indemnité d’occupation provisionnellement fixée au montant du loyer contractuel est exigible nonobstant la circonstance que son montant définitif n’ait pas encore été fixé par le tribunal.

Dès lors que le preneur est tenu de respecter les clauses et conditions du bail expiré durant la période de maintien dans les lieux, il encourt des sanctions si tel n’est pas le cas. Il peut ainsi perdre son droit à l’indemnité d’éviction et le droit au maintien dans les lieux subséquents, d’une part, si le bailleur lui adresse une rétractation de l’offre d’indemnité d’éviction pour motif grave et légitime en lui signifiant une mise en demeure conformément à l’article L. 145-17 du code de commerce mais aussi d’autre part, si le bailleur poursuit la résiliation du bail résiduel résultant du droit au maintien dans les lieux pour faute grave conformément aux exigences de l’ancien article 1184 du code civil applicable au contrat de bail en cause et aux articles 1224 et suivants du même code. S’il poursuit la résiliation du bail résiduel, le bailleur n’est pas tenu de délivrer la mise en demeure prévue par l’article L. 145-17 précité. Dans ses écritures, le bailleur se réfère à la jurisprudence selon laquelle un manquement suffisamment grave postérieur à la date d’effet du congé justifie la résiliation du bail résiduel et la déchéance du droit à l’indemnité d’éviction.

En l’espèce, il est constant que le preneur a cessé tout réglement de l’indemnité d’occupation provisoire depuis le 1er octobre 2018 alors qu’il est toujours dans les lieux. Ce défaut de paiement durant plusieurs années alors qu’il s’agit d’une obligation essentielle du preneur constitue une faute grave justifiant la résiliation du bail résiduel, entraînant la déchéance du droit à l’indemnité d’éviction et du droit au maintien dans les lieux subséquent.

Il convient donc de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a dit M. [N] déchu de son droit à indemnité d’éviction. Il en résulte qu’il a perdu son droit au maintien dans les lieux, de sorte qu’il est occupant sans droit ni titre. En conséquence, le jugement déféré sera également confirmé en ce qu’il a ordonné l’expulsion du preneur.

Sur l’indemnité d’occupation :

Dès lors que le preneur a perdu son droit à indemnité d’éviction et au maintien dans les lieux, l’indemnité d’occupation statutaire fixée par référence à la valeur locative conformément à l’article L. 145-28 du code de commerce, ne s’applique pas. L’indemnité d’occupation due par M. [N] est une indemnité d’occupation de droit commun s’appliquant aux occupants sans droit ni titre dont le caractère est à la fois indemnitaire et compensatoire.

M. [N] demande le paiement d’une indemnité d’éviction et sa compensation avec l’indemnité d’occupation statutaire telle que fixée par l’expert soit 14.847 € par an à compter du 1er avril 2019. Il n’envisage pas l’hypothèse où, en l’absence de droit à indemnité d’éviction, l’indemnité d’occupation qu’il doit serait celle de droit commun et prend pour point de départ une date erronnée comme déjà exposé ci-dessus.

M. [O] sollicite la somme de 86.420,25 € HT au titre de l’indemnité d’occupation pour la période du 1er avril 2016 au 31 décembre 2023 en se basant sur un loyer annuel de 14.847 €.

La demande de M. [O] tendant à voir fixer l’indemnité d’occupation de droit commun due au montant de l’indemnité d’occupation statutaire n’est pas justifiée car cette indemnité statutaire est déterminée par l’expert en fonction de la valeur locative dans le cadre d’un bail conférant la propriété commercial et ses conséquences telles que le droit à une indemnité d’éviction. C’est à juste titre que le jugement déféré, constatant l’absence d’élèments et de pièces établissant l’existence d’un préjudice spécifique subi par le bailleur du fait de l’occupation des lieux excédant le montant du loyer contractuel, a considéré que le montant du dernier loyer contractuel constituait une juste indemnité d’occupation.

S’agissant du loyer et des charges, selon le contrat de bail du 12 juillet 2004, le loyer principal s’élevait à 6.892,10 € et faisait l’objet d’une indexation triennale, les charges locatives s’y ajoutaient. Selon l’expert par l’effet de l’indexation, le montant du loyer plafonné se serait élevé à 8.560 € si le bail avait été renouvelé le 1er avril 2016. Les parties ne produisant pas de quittances, d’avis d’échéance ou de décompte, il convient de se référer à l’acte de cession du fonds de commerce à M. [N], en date du 5 janvier 2016, selon lequel le nouveau loyer trimestriel en vigueur charges comprises s’élève à 2.604 € soit 10.416 € par an charges comprises. Ce montant annuel se trouve corroboré par les conclusions des parties mentionnant cette somme pour les années 2017 et 2018. Ce montant supérieur au loyer principal constitue une juste indemnité d’occupation annuelle charges comprises, soit 2.604 € par trimestre.

Il est constant que des paiements ont été effectués jusqu’au 3ème trimestre 2018. Selon le tableau figurant dans les conclusions du bailleur, pour la période d’avril 2016 à septembre 2018 inclus, soit 10 trimestres, il a été payé 26.040 € ce qui correspond à la somme due durant cette période (10 x 2.604 €).

A compter du 1er octobre 2018 jusqu’au 31 décembre 2023, soit 21 trimestres, il est dû 54.684 € (21 x 2.604 €). M. [N] sera condamné à payer cette somme à M. [O] à titre d’indemnité d’occupation pour cette période. En l’absence de demande, il n’y a pas lieu de statuer sur les indemnités d’occupation dues à compter de l’année 2024.

Sur la demande de dommages et intérêts :

L’exercice d’une voie de recours constitue en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à des dommages-intérêts que dans la cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

Le caractère infondé des moyens soulevés ne suffit pas à caractériser une erreur grossière ni une intention manifestement dilatoire. La preuve d’une mauvaise foi et malice de la part de l’appelant n’est pas rapportée.

M. [O] sera donc débouté de sa demande de 10.000 € à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes :

Il convient de confirmer le jugement déféré en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.

Il convient de condamner M. [N] qui succombe aux dépens de la procédure d’appel ainsi qu’à payer à M. [O] une somme de 5.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel. Il sera débouté de sa demande fondée sur ce texte.

Les autres demandes seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort ;

Déclare recevable l’intervention volontaire de M. [P], [V] [O] en ce qu’il vient aux droits de Mme [W] [H], son épouse décédée ;

Confirme le jugement rendu le 29 juin 2021 par le tribunal judiciaire de Créteil (RG 17/4202) en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a condamné M. [D] [N] à payer à Monsieur et Madame [O] la somme de 23.436 € HC HT au titre des indemnités d’occupation échues du 1er octobre 2018 au 31 décembre 2020 et l’infirme sur ce dernier point ;

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Condamne M. [D] [N] à payer à M. [P] [V] [O] la somme de 54.684 € charges comprises au titre de l’indemnité d’occupation due pour la période du 1er octobre 2018 au 31 décembre 2023 ;

Déboute M. [P] [V] [O] de sa demande aux fins de voir condamner M. [D] [N] à lui payer la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts ;

Condamne M. [D] [N] à payer à M. [P] [V] [O] la somme de 5.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute M. [D] [N] de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette les autres demandes ;

Condamne M. [D] [N] aux dépens de la procédure d’appel.

La greffière, La présidente,