Aucune action abusive contre la délivrance d’un permis de construire ne peut être retenue contre des plaignants inquiets du risque de troubles anormaux de voisinage, au vu de l’ampleur du projet immobilier comprenant 137 appartements, 27 maisons, des parkings, une salle de spectacle et des commerces, de sa situation à seulement 171 mètres de leur appartement et des deux expertises amiables. Les demandeurs avaient des craintes légitimes de subir des nuisances engendrées par la construction du projet relatives à des difficultés de circulation automobile et à la perte de valeur vénale de leur appartement.
M. [TS] [C] et Mme [TZ] [P] ont acquis un appartement et un parking en l’état futur d’achèvement en mars 2015. Suite à un recours gracieux et un recours pour excès de pouvoir contre le permis de construire de la résidence, ils ont été condamnés en juin 2017 à payer une somme à la commune et à la société de construction. En mai 2021, des réservataires ont intenté une action en abus de droit contre M. [TS] [C] et Mme [TZ] [P] pour le retard pris dans la livraison des biens. Le tribunal judiciaire de Meaux a rejeté leurs demandes en mai 2021. Certains appelants ont fait appel de cette décision en mai 2022. Les parties demandent des dommages et intérêts pour préjudices moral, économique de loyer et financier d’assurance. Les appelants demandent également des frais de justice. Les intimés contestent toute faute ou lien de causalité et demandent des dommages et intérêts pour frais de justice.
Sur la responsabilité de M. [C] et Mme [P]
Les appelants agissent en responsabilité à l’encontre des intimés, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, estimant qu’ils ont commis une faute en exerçant des recours abusifs contre le permis de construire, causant un préjudice en retardant la livraison de leurs appartements. Les appelants allèguent la mauvaise foi, la malice et l’intention de nuire des intimés.
Contestation de M. [C] et Mme [P]
M. [C] et Mme [P] contestent toute faute dans l’exercice de leur droit à agir. Ils opposent aux arguments des appelants des éléments justifiant leurs recours, tels que l’ampleur du projet immobilier et ses conséquences néfastes pour eux, ainsi que la motivation de leurs recours devant le tribunal administratif.
Application de l’article 1240 du code civil
En vertu de l’article 1240 du code civil, tout fait causant un dommage oblige à réparation. L’exercice d’une action en justice ne dégénère en abus que s’il constitue un acte de malice, de mauvaise foi ou une erreur grave équipollente au dol.
Étude des points préalables
Avant d’analyser si les recours des intimés étaient abusifs, il convient d’étudier les points relatifs au document intitulé ‘protocole transactionnel’, à la distance entre le projet immobilier et le domicile des intimés, ainsi qu’à l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 1er juillet 2021.
Conclusion sur l’abus de droit d’ester en justice
Après analyse des éléments présentés, il est conclu que M. [C] et Mme [P] n’ont pas commis d’abus de droit en exerçant leurs recours contre le permis de construire. Les craintes légitimes des intimés, entourées de professionnels et appuyées par des expertises, justifient leurs actions en justice. Ainsi, les appelants ne démontrent pas de faute, de malice ou de mauvaise foi de la part des intimés.
Dépens et article 700 du code de procédure civile
Les appelants sont condamnés aux dépens d’appel et à verser des sommes à M. [C] et Mme [P] au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La demande des appelants concernant l’article 700 est rejetée.
– M. [TS] [C] : 4.000 €
– Mme [TZ] [P] : 4.000 €
Réglementation applicable
– Article 954 alinéa 2 du code de procédure civile
– Article 1240 du code civil
– Article L600-7 du code de l’urbanisme
– Article L600-1-2 du code de l’urbanisme
– Article L611-1-2 du code de l’urbanisme
– Article 700 du code de procédure civile
Texte de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile:
En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.
Texte de l’article 1240 du code civil:
Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
Texte de l’article L600-7 du code de l’urbanisme:
Une personne n’est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre un permis de construire que si la construction, l’aménagement ou les travaux sont de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien qu’elle détient ou occupe régulièrement.
Texte de l’article L600-1-2 du code de l’urbanisme:
Une personne n’est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre un permis de construire que si la construction, l’aménagement ou les travaux sont de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien qu’elle détient ou occupe régulièrement.
Texte de l’article L611-1-2 du code de l’urbanisme:
Une personne n’est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre un permis de construire que si la construction, l’aménagement ou les travaux sont de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien qu’elle détient ou occupe régulièrement.
Texte de l’article 700 du code de procédure civile:
Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par les appelants.
Avocats
Bravo aux Avocats ayant plaidé ce dossier :
– Me Julien BROCHOT, avocat au barreau de PARIS, toque : E0439
– Me Lucas DOMENACH, avocat au barreau de PARIS, toque : C1757
Mots clefs associés
– Cour
– Responsabilité
– Faute
– Mauvaise foi
– Malice
– Intention de nuire
– Abus de droit
– Recours
– Jugement
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– Cour: Institution chargée de rendre la justice
– Responsabilité: Obligation de répondre de ses actes et de leurs conséquences
– Faute: Manquement à une obligation légale ou contractuelle
– Mauvaise foi: Agir en connaissance de cause de la malhonnêteté de ses actes
– Malice: Intention de nuire délibérée
– Intention de nuire: Volonté de causer du tort à autrui
– Abus de droit: Utilisation d’un droit de manière excessive ou contraire à son but initial
– Recours: Action en justice pour obtenir réparation d’un préjudice
– Jugement: Décision rendue par un tribunal
– Dépens: Frais engagés lors d’une procédure judiciaire
* * *
REPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D’APPEL DE PARIS
Pôle 4 – Chambre 1
ARRÊT DU 15 MARS 2024
(n° , 11 pages)
Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/09025 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CFZAA
Décision déférée à la Cour : Jugement du 06 Mai 2021 – Tribunal judiciaire de MEAUX RG n° 19/01863
APPELANTS
Monsieur [OH] [T] né le 25 Octobre 1987 à [Localité 11]
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représenté par Me Julien BROCHOT, avocat au barreau de PARIS, toque : E0439
Madame [PN] [Z] née le 06 Mai 1991 à [Localité 10]
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentée par Me Julien BROCHOT, avocat au barreau de PARIS, toque : E0439
Madame [N] [X] née le 26 Décembre 1988 à [Localité 13]
[Adresse 5]
[Localité 4]
Représentée par Me Julien BROCHOT, avocat au barreau de PARIS, toque : E0439
Monsieur [M] [U] né le 21 Octobre 1985 à [Localité 7]
[Adresse 5]
[Localité 4]
Représentée par Me Julien BROCHOT, avocat au barreau de PARIS, toque : E0439
Monsieur [G] [EY] né le 14 Mars 1985 à [Localité 11]
[Adresse 3]
[Localité 4]
Représentée par Me Julien BROCHOT, avocat au barreau de PARIS, toque : E0439
Madame [HD] [O] épouse [EY] née le 28 Juillet 1987 à [Localité 13]
[Adresse 3]
[Localité 4]
Représentée par Me Julien BROCHOT, avocat au barreau de PARIS, toque : E0439
Monsieur [WE] [IJ] né le 23 Octobre 1974 à [Localité 6]
[Adresse 5]
[Localité 4]
Représentée par Me Julien BROCHOT, avocat au barreau de PARIS, toque : E0439
Madame [S] [PG] née le 05 Octobre 1986 à [Localité 6]
[Adresse 5]
[Localité 4]
Représentée par Me Julien BROCHOT, avocat au barreau de PARIS, toque : E0439
INTIMÉS
Madame [TZ] [P] née le 19 Août 1989 à [Localité 12]
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentée et assistée de Me Lucas DOMENACH, avocat au barreau de PARIS, toque : C1757
Monsieur [TS] [C] né le 30 Septembre 1989 à [Localité 8]
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représenté et assisté de Me Lucas DOMENACH, avocat au barreau de PARIS, toque : C1757
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 30 novembre 2023, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Madame Nathalie BRET pour la présidente de chambre empêchée, chargée du rapport et Madame Catherine GIRARD-ALEXANDRE , conseillère.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre
Catherine GIRARD-ALEXANDRE , conseillère
Muriel PAGE, conseillère
Greffier, lors des débats : Mme Marylène BOGAERS.
ARRÊT :
– contradictoire
– par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour initialement prévue le 09 février 2024 prorogée au 15 mars 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.
– signé par Madame Marie-Ange SENTUCQ ,présidente de chambre et par Madame Marylène BOGAERS, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
FAITS ET PROCÉDURE
Le 11 mars 2015, M. [TS] [C] et Mme [TZ] [P] ont acquis un appartement et un parking, en l’état futur d’achèvement, dans une résidence sise [Adresse 1], moyennant le prix de 275.000 €.
Par arrêté en date du 25 septembre 2015, la mairie de [Localité 4] a accordé à la société civile de construction de vente (SCCV) Résidence Delphine un permis de construire dans cette même commune.
Le projet immobilier, commercialisé par cette société, en l’état futur d’achèvement, [Adresse 3], sur la zone d’aménagement concerté (ZAC) dite ‘[Localité 9]’, avait pour objectif de réaliser un programme de 137 appartements, 27 maisons, des parkings, une salle de spectacle et des commerces et ladite société avait conclu des contrats de réservation pour l’acquisition d’appartements à partir du 22 mars 2015.
Le 23 novembre 2015, M. [TS] [C] et Mme [TZ] [P] ont intenté, par l’intermédiaire de leur conseil, un recours gracieux à l’encontre du permis de construire déposé par la SCCV Résidence Delphine.
Ce recours a fait l’objet d’une décision de rejet de la commune de [Localité 4] en date du 3 décembre 2015.
Le 26 janvier 2016, M. [TS] [C] et Mme [TZ] [P] ont initié un recours pour excès de pouvoir devant le tribunal administratif de Melun, à l’encontre de l’arrêté du 25 septembre 2015 et de la décision du 3 décembre 2015.
Le 6 mars 2017, la SCCV Résidence Delphine s’est désistée de sa demande de dommages et intérêts au titre des conséquences du recours sur le calendrier de l’opération.
Par jugement en date du 27 juin 2017, le tribunal administratif de Melun a rejeté la requête de M. [TS] [C] et Mme [TZ] [P], les condamnant au paiement d’une somme de 750€ à la commune de [Localité 4] et à la SCCV Résidence Delphine, au titre des dispositions de l’article L761-1 du code de la justice administrative. Ce jugement est devenu définitif en l’absence d’appel formé à son encontre.
La livraison des appartements était prévue selon les contrats de réservation entre le premier trimestre 2017 et le premier semestre 2018.
La date de début des travaux, prévue le 23 novembre 2015, a été retardée à la date du jugement du 27 juin 2017, soit de 19 mois.
Les réservataires, qui ont signé l’acte d’acquisition chez le notaire, n’ont pu prendre possession des biens achetés, à la date initialement prévue, en raison du retard pris par les travaux.
C’est dans ces conditions que par acte d’huissier du 29 avril 2019, M. [TS] [C] et Mme [TZ] [P] ont été assignés par des réservataires, sur le fondement de l’abus de droit, en réparation de leurs préjudices moral, économique de loyer et financier d’assurance, soit par M. [UY] [D] et Mme [KO] [RM], M. [WE] [IJ] et Mme [S] [PG], M. [JP] [BZ] et Mme [I] [R] épouse [BZ], M. [OH] [T] et Mme [PN] [Z], M. [K] [NB] et Mme [E], M. [J] [ST] [Y] [A] et Mme [B] [V] [HK] [ZP] épouse [A], M. [M] [U] et Mme [N] [XK] [L] [X], M. [G] [K] [EY] et Mme [HD] [O] épouse [EY], M. [K] [GE], Mme [KW], Mme [ZX] [DS], M. [H] [W] et la société civile immobilière Dml Immo.
Par jugement du 6 mai 2021, le tribunal judiciaire de Meaux a statué ainsi :
– Rejette les prétentions indenmitaires de M. [UY] [D] et Mme [KO] [RM], M. [WE] [IJ] et Mme [S] [PG], M. [JP] [BZ] et Mme [I] [R] épouse [BZ], M. [OH] [T] et Mme [PN] [Z], M. [K] [NB] et Mme [E], M. [J] [ST] [Y] [A] et Mme [B], [V], [HK] [ZP] épouse [A], M. [M] [U] et Mme [N] [XK] [L] [X], M. [G] [K] [EY] et Mme [HD] [O] épouse [EY], M. [K] [GE], Mme [KW], Mme [ZX] [DS], M. [H] [W] et la société civile immobilière Dml Immo à l’égard de M. [TS] [C] et Mme [TZ] [P] au titre d’un abus de droit d’ester en justice,
– Rejette les demandes des parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
– Condamne in solidum M. [UY] [D] et Mme [KO] [RM], M. [WE] [IJ] et Mme [S] [PG], M. [JP] [BZ] et Mme [I] [R] épouse [BZ], M. [OH] [T] et Mme [PN] [Z], M. [K] [NB] et Mme [E], M. [J] [ST] [Y] [A] et Mme [B] [V] [HK] [ZP] épouse [A], M. [M] [U] et Mme [N] [XK] [L] [X], M. [G] [K] [EY] et Mme [HD] [O] épouse [EY], M. [K] [GE], Mme [KW], Mme [ZX] [DS], M. [H] [W] et la société civile immobilière Dml Immo aux entiers dépens d’instance,
– Dit n’y avoir lieu à exécution provisoire du présent jugement.
M. [OH] [T] et Mme [PN] [Z], M. [M] [U] et Mme [N] [X], M. [G] [EY] et Mme [HD] [O] épouse [EY], M. [WE] [IJ] et Mme [S] [PG] ont relevé appel de ce jugement, par déclaration remise au greffe le 5 mai 2022, à l’encontre de M. [TS] [C] et Mme [TZ] [P].
M. [UY] [D] et Mme [KO] [RM], M. [JP] [BZ] et Mme [I] [R] épouse [BZ], M. [K] [NB] et Mme [E], M. [J] [ST] [Y] [A] et Mme [B] [V] [HK] [ZP] épouse [A], M. [K] [GE], Mme [KW], Mme [ZX] [DS], M. [H] [W] et la société civile immobilière Dml Immo ne sont pas parties en cause d’appel.
La procédure devant la cour a été clôturée le 16 novembre 2023.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu les conclusions en date du 2 octobre 2023 par lesquelles M. [OH] [T], Mme [PN] [Z], Mme [N] [X], M. [M] [U], M. [G] [EY], Mme [HD] [O] épouse [EY], M. [WE] [IJ], Mme [S] [PG], appelants, invitent la cour à :
Vu les articles L. 1222-1, L. 1235-1 s., L. 8223-1 du code du travail,
Vu les articles 515 et 700 du code de procédure civile,
Infirmer la décision rendue le 6 mai 2021,
Statuant à nouveau :
Dire que M. [TS] [C] et Mme [TZ] [P] ont par leur faute, en l’espèce en abusant de leur droit à ester en justice, causé un préjudice à l’ensemble des appelants,
En conséquence :
Condamner in solidum M. [TS] [C] et Mme [TZ] [P] à payer :
– 6.000 € à M. [EY] au titre de son préjudice moral,
– 6.000 € à Mme [EY] au titre de son préjudice moral,
– 18.240 € à M. et Mme [EY] au titre de leur préjudice économique de loyer,
– 1.656,34 € à M. et Mme [EY] au titre de leur préjudice financier d’assurance,
– 5.000 € à M. [T] au titre de son préjudice moral,
– 5.000 € à Mme [Z] au titre de son préjudice moral,
– 12.000 € à M. [T] et Mme [Z] au titre de leur préjudice économique de loyer,
– 2.393,76 € à M. [T] et Mme [Z] au titre de leur préjudice financier
d’assurance,
– 6.000 € (4.500 + 1.500) à M. [IJ] au titre de son préjudice moral,
– 6.000 € (4.500 + 1.500) à Mme [PG] au titre de son préjudice moral,
– 22.416 € à M. [IJ] et Mme [PG] au titre de leur préjudice financier de loyer
– 3.771,12 € à M. [IJ] et Mme [PG] au titre de leur préjudice financier d’assurance,
– 4.500 € à M. [U] au titre de son préjudice moral,
– 4.500 € à Mme [X] au titre de son préjudice moral,
– 9.518,97 € à M. [U] et Mme [X] au titre de leur préjudice financier de loyer,
– 1.080 € à M. [U] et Mme [X] au titre de leur préjudice financier d’assurance,
Condamner in solidum M. [C] et Mme [P] à payer à chacun des appelants une somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la première instance,
Les condamner in solidum aux entiers dépens de la première instance,
En tout état de cause :
Condamner in solidum M. [C] et Mme [P] à payer à chacun des appelants une somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile à cause d’appel,
Les condamner aux entiers dépens de l’appel ;
Vu les conclusions en date du 29 septembre 2022 par lesquelles M. [TS] [C] et Mme [TZ] [P], intimés, invitent la cour à :
Vu l’article 1240 du code civil,
Confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions,
En conséquence :
Juger que les intimés n’ont commis aucun abus de droit ni aucune faute,
Juger que les appelants ne justifient pas d’un préjudice réparable, direct, personnel et certain,
Juger qu’il n’existe pas de lien de causalité entre la faute et les préjudices allégués par les appelants,
Juger en conséquence que les appelants ne justifient ni d’une faute constituée par un abus de droit, ni d’un préjudice, ni d’un lien de causalité,
Débouter tous les appelants de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions,
Y ajoutant :
Condamner solidairement les appelants à payer à Mme [TZ] [P] la somme de 5.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
Condamner solidairement les appelants à payer à M. [TS] [C] la somme de 5.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
Condamner solidairement les appelants aux entiers dépens ;
SUR CE,
La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;
En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;
Sur la responsabilité de M. [C] et Mme [P]
Les appelants agissent en responsabilité à l’encontre des intimés, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, estimant qu’ils ont commis une faute, en exerçant des recours abusifs contre le permis de construire, qui leur a causé un préjudice en ce que ces recours ont retardé la livraison de leurs appartements ; ils relèvent la mauvaise foi, la malice et l’intention de nuire des intimés et précisent que leur faute a été retenue dans le cadre de l’instance engagée par les promoteurs qui a donné lieu à l’arrêt de la cour d’appel du 1er juillet 2021 ;
Selon les appelants, la mauvaise foi de M. [C] et Mme [P] est justifiée par les éléments suivants :
– leurs allégations étaient fantaisistes car ils vivent à plus de 300 mètres de la résidence et n’ont pas de vue sur cette résidence,
– ils n’ont pas prouvé le risque de nuisances sonores,
– la perte de la valeur vénale de leur bien est très improbable puisque le projet rend la zone plus attractive,
– ils connaissaient les projets de développement dans la zone d’aménagement concertée ;
La malice de M. [C] et Mme [P] est constituée en ce qu’ils ont été avisés du caractère abusif du recours avant même leur requête du 10 février 2016 puisque le 15 décembre 2015, l’avocat de la SCCV Résidence Delphine leur a indiqué que leur recours était voué à l’échec et que celle-ci subirait un préjudice ;
M. [C] et Mme [P] avaient en sus une intention de nuire, en ce qu’ils avaient pour unique but d’obtenir une indemnité conséquente, qui est démontrée par la remise par les intimés à la SCCV Résidence Delphine d’un projet de protocole d’accord qui prévoyait le paiement d’une somme de 350.000 € en échange du retrait de la procédure devant le tribunal administratif ;
M. [C] et Mme [P] contestent toute faute dans l’exercice de leur droit à agir et précisent que par le jugement du 27 mai 2021, à l’initiative du vendeur des parcelles, le tribunal judiciaire de Meaux a estimé qu’ils n’avaient pas commis d’abus d’ester en justice;
Ils opposent aux arguments des appelants les éléments suivants :
– ils ont agi car le projet immobilier était d’une très grande ampleur et aurait des conséquences néfastes pour eux,
– dans le cadre de la procédure devant le tribunal administratif, ils ont fait part d’une argumentation motivée, ils ont produit de nombreuses pièces dont des rapports d’expertise, la SCCV Résidence Delphine s’est désistée de sa demande de dommages et intérêts sur le fondement de l’article L600-7 du code de l’urbanisme et le jugement ne contient pas d’élément sur une mauvaise foi de leur part,
– la distance entre leur logement et le projet est de 171 mètres et elle est insuffisante à caractériser un abus de droit compte tenu de la grande ampleur du projet,
– l’expertise qu’ils ont produite conclut à une perte de valeur vénale de leur bien,
– il n’y a pas eu d’acharnement procédural,
– ils ne sont pas à l’origine du protocole transactionnel ;
Aux termes de l’article 1240 du code civil, ‘Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer’ ;
En application des dispositions des article 1240 du code civil et 32-1 du code de procédure civile, l’exercice d’une action en justice ne dégénère en abus que s’il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi, ou s’il s’agit d’une erreur grave équipollente au dol ; l’appréciation inexacte qu’une partie se fait de ses droits n’est pas constitutive en soi d’une faute ;
En l’espèce, compte tenu des contestations sur l’origine du document intitulé ‘protocole transactionnel’, sur la distance séparant le domicile des intimés du projet immobilier ainsi que sur la motivation retenue par l’arrêt de la cour d’appel du 1er juillet 2021 infirmant partiellement le jugement du 8 novembre 2018 en se fondant sur une ‘plainte à l’encontre de M. [C]’ et ‘l’engagement d’autre recours’, il y a lieu d’étudier ces trois points en préalable, avant d’analyser si les recours formés par les intimés qui ont donné lieu au jugement du tribunal administratif du 27 juin 2017 étaient abusifs ;
Sur le document intitulé ‘protocole transactionnel’
Les appelants produisent un document intitulé ‘protocole transactionnel’ (pièce 15), entre d’une part la SCCV Résidence Delphine et d’autre part M. [TS] ‘[C]’ et Mme [TZ] [P] ;
Ce document n’est pas signé et son contenu, nonobstant l’erreur sur l’orthographe du nom de M. [C], ne comporte aucun élément permettant de déterminer la personne qui en est à l’origine ;
Il y a donc lieu de rejeter l’argument des appelants, relatif à l’intention de nuire de M. [C] et Mme [P], au motif que ceux-ci seraient à l’origine dudit document ;
Sur la distance entre le projet immobilier et le domicile des intimés
Il ressort du plan cadastral (pièce 7 intimés), de la vue aérienne et du calcul des distances par géoposition figurant dans le rapport de l’expert amiable M. [WL] (pièce 8 intimés) et du constat d’huissier du 9 décembre 2015 (pièce 6 appelants) que le projet immobilier litigieux s’étend sur une parcelle de 9.480 m², sous la forme d’un rectangle, à l’angle de l'[Adresse 3] et de la [Adresse 14], prolongée par l'[Adresse 1] ;
Compte-tenu de l’ampleur du projet, la distance, entre les deux points représentant le domicile des intimés et le projet, diffère selon le point retenu au titre du projet immobilier;
En effet, selon les pièces susvisées, la distance entre le domicile des intimés sis [Adresse 1], et le sommet du rectangle formé par le projet immobilier au niveau de la [Adresse 14] est de 171 mètres alors que la distance calculée par l’huissier, de 470 mètres, correspond à la distance jusqu’à l’entrée du projet immobilier ;
En effet, le trajet réalisé par l’huissier inclut le trajet de 171 mètres et se poursuit, en longeant le projet immobilier situé le long de la [Adresse 14], en contournant le rond-point, puis en longeant le projet immobilier situé le long d’une partie de l'[Adresse 3], jusqu’à son entrée ;
Sur l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 1er juillet 2021
Les appelants produisent un arrêt de la cour d’appel de Paris du 1er juillet 2021, relatif à une action des promoteurs contre M. [C] et Mme [F] pour abus du droit d’ester en justice, qui mentionne dans sa motivation que ‘l’audition de M. [C] devant la police … l’engagement de deux autres recours contre le Jardin des Lys et le Groupe Saint-Germain … ne peut que conforter le constat d’une action témérairé et le jugement afférent du 8 novembre 2018 qui estime que leur faute est caractérisée aux motifs que M. [C] et Mme [F] n’avaient aucun intérêt à agir en recours pour excès de pouvoir, qu’ils ne pouvaient ignorer ‘qu’il est notoirement connu qu’elle (la commune) a une forte croissance démographique et qu’elle fait partie d’une zone d’aménagement concertée affectée à l’habitation de particuliers’ et qu’ils ‘ont également agi en avril 2017 contre un autre promoteur le groupe Saint Germain qui avait lui aussi pour projet de construire des logements collectifs et individuels (227 logements) avenue des Fresnes à Montevrain’ ;
Il n’y a pas lieu de s’approprier les motifs de l’arrêt de la cour d’appel de Paris et du jugement afférent en ce que les appelants ne produisent pas dans le cadre de la présente instance ‘l’audition de M. [C] devant la policé, suite à une plainte de la SCCV Résidence Delphine suspectant une connivence de M. [C] avec un tiers, classée sans suite selon les intimés, ni le justificatif du ‘recours contre le Jardin des Lys’, ni le justificatif de la connaissance par les intimés de la forte croissance démographique de la commune ;
Concernant le recours contre le permis de construire accordé au Groupe Saint-Germain, les appelants produisent la requête de M. [C] et Mme [P] du 19 mai 2017 (pièce 13) et l’ordonnance du 29 janvier 2018 du tribunal administratif de Melun (pièce 14) rejetant la requête au motif qu’elle a été déposée tardivement ;
Le fait que M. [C] et Mme [P] soient à l’origine d’une requête contestant le permis de construire accordé pour le projet du Groupe Saint Germain, datée du 19 mai 2017, soit peu avant le jugement du 27 juin 2017 par lequel le tribunal administratif de Melun a rejeté leur requête concernant le projet de la SCCV Résidence Delphine, ne démontre pas un abus de procédure de la part de M. [C] et Mme [P], ce d’autant que les deux projets sont sans lien, que le projet du Groupe Saint Germain est situé [Adresse 1], à proximité de la résidence des intimés, qu’il n’y a pas d’élément confirmant que le recours contre ce projet était abusif et que le motif du rejet est le dépôt tardif de la requête ;
Sur le jugement du tribunal administratif de Melun du 27 juin 2017
L’irrecevabilité du recours de M. [C] et Mme [P], retenue par le tribunal administratif dans son jugement du 27 juin 2017, n’est pas de nature à justifier à elle seule que ceux-ci ont commis une faute dans l’exercice de leur droit d’ester en justice et il est donc nécessaire d’analyser la motivation du tribunal ;
Le tribunal administratif a jugé le recours de M. [C] et Mme [P] irrecevable sur le fondement de l’article L600-1-2 du code de l’urbanisme, aux termes duquel ‘Une personne … n’est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre un permis de construire … que si la construction, l’aménagement ou les travaux sont de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien qu’elle détient ou occupe régulièrement …’ ;
Le tribunal a estimé que l’intérêt à agir de M. [C] et Mme [P] était insuffisant en retenant les éléments suivants :
– la distance entre leur appartement et le terrain du projet est supérieure à 300 mètres,
– le projet n’est pas visible depuis leur appartement,
– ils ne démontrent pas de difficultés de circulation automobile engendrées par le projet,
– ils ne démontrent pas de nuisances sonores excédant les nuisances pouvant normalement être attendues dans une zone d’aménagement concerté en mutation devant comporter un habitat dense,
– il ne démontrent pas la perte de valeur vénale de leur appartement engendrée par le projet;
Nonobstant le fait que le tribunal administratif a retenu à tort, d’une part une distance de plus de 300 mètres alors qu’elle n’est que de 171 mètres, et d’autre part l’absence de visibilité du projet de leur appartement alors qu’il n’était pas alléguée une gêne visuelle, il ressort de cette motivation que les magistrats n’ont pas considéré que les arguments de M. [C] et Mme [P] pour fonder leur recours étaient fantaisistes et n’étaient pas susceptibles de constituer une atteinte aux conditions de jouissance de leur appartement, au sens de l’article L611-1-2 précité, mais seulement que l’ampleur des nuisances et le lien de causalité avec le projet n’étaient pas démontrés ;
Concernant les craintes des requérants de difficultés de circulation engendrées par le projet, les experts amiables précisent dans leurs rapports respectifs de juillet 2016, antérieurs à la construction du projet, que :
– ‘Le positionnement (du projet), en fond de la ZAC [Localité 9] au nord, pose un problème d’accessibilité qui va s’accroître dans le temps avec le développement de cette zone : par exemple la future Résidence Delphine va doubler la circulation aux abords de l’ensemble étudié, puis le développement de la ZAC au sud amènera un surplus non négligeable de traffic routier’ (pièce 7 intimés, expert amiable M. [LV]),
– ‘Cette nouvelle population entraînera naturellement un surcroît de la circulation automobile dans un secteur déjà relativement dense, notamment, matin et soir pour les liaisons domicile/lieu de travail ainsi que domicile/école des enfants, dans la journée pour l’accès à la surface communale. Cette circulation se fera par l'[Adresse 3] et par la [Adresse 14] qui conduit à la RN 34 et au-delà vers l’autoroute francilienné (pièce 8 intimés, expert amiable M. [WL]) ;
Concernant les craintes des requérants de perte de valeur vénale de leur appartement engendrée par le projet, dans leurs rapports respectifs de juillet 2016, antérieurs à la construction du projet :
– l’expert amiable M. [LV] mentionne au titre des points faibles la ‘circulation aux abords’ après avoir précisé que la future Résidence Delphine allait doubler la circulation aux abords de l’ensemble étudié (pièce 7 intimés) ; il conclut à une valeur vénale de l’appartement des intimés, hors parking, libre et hors frais d’acquisition de 238.000 €, sachant que les intimés ont acquis l’appartement et le parking le 11 mars 2015 moyennant la somme de 275.000 €,
– l’expert amiable M. [WL] conclut à un risque de perte de valeur vénale en précisant ‘L’écart entre le prix d’achat de l’appartement de M. [C] et les prix moyens des logements neufs proposés dans le programme de la Résidence Delphine atteint 10% entraînant par un fort effet de concurrence en raison de la taille de celui-ci, une pression à la baisse des prix des logements voisins réalisés en seconde main’ (pièce 8 intimés) ;
Les appelants ne produisent aucune pièce justifiant, tel qu’ils l’allèguent dans leurs conclusions, que ‘le projet rendrait la zone plus attractivé et ne pourrait engendrer la perte de la valeur vénale de l’appartement des intimés ;
Il convient donc de considérer, au vu de l’ampleur du projet immobilier comprenant 137 appartements, 27 maisons, des parkings, une salle de spectacle et des commerces, de sa situation à seulement 171 mètres de leur appartement et des deux expertises amiables, que M. [C] et Mme [P] avaient des craintes légitimes de subir des nuisances engendrées par la construction du projet relatives à des difficultés de circulation automobile et à la perte de valeur vénale de leur appartement ;
D’autre part, il n’est pas établi que M. [C] et Mme [P] ont contesté le permis de construire avec la certitude que leur recours serait irrecevable ;
Les appelants ne produisent aucune pièce démontrant que M. [C] et Mme [P] connaissaient les projets de développement dans la zone d’aménagement concertée ; le seul fait qu’ils ont acquis un appartement en l’état futur d’achèvement le 11 mars 2015 est insuffisant à justifier qu’ils étaient informés à cette date de l’existence d’un projet d’une telle ampleur qui n’a aucun lien avec la construction de leur résidence ; il n’est pas démontré qu’ils ont eu connaissance du site internet et du journal de la société d’économie mixte de [Localité 4] édité deux ans auparavant en avril 2013 (pièce 10 appelants), sachant au surplus que l’article de quelques lignes en page 3 ne reflétait pas le projet réalisé puisqu’il ne mentionnait que 50 logements, en sus de la salle de spectacle ;
Il apparaît qu’en sus de leurs craintes légitimes, M. [C] et Mme [P] se sont entourés de professionnels, avocats et experts, et ont produit devant le tribunal administratif (pièces 4 et 11) plus de 20 pièces à l’appui de leurs arguments dont les deux expertises amiables visées expressément par le tribunal qui ne les a pas écartées, considérant seulement qu’elles étaient insuffisantes à démontrer l’ampleur des nuisances et le lien de causalité avec le projet ;
Dans ces conditions, les motifs du courrier adressé le 15 décembre 2015 par le conseil de la SCCV Résidence Delphine aux intimés (pièce 12 appelants), justifiant l’irrecevabilité de la requête envisagée par leur situation à plus de 300 mètres du projet et l’absence de vue directe sur le projet, étaient insuffisants à certifier que le recours serait estimé irrecevable et que leur requête du 10 février 2016 serait abusive ;
D’ailleurs M. [C] et Mme [P] produisent quatre attestations circonstanciées de particuliers résidant ou travaillant [Adresse 1], datées de mars 2020 et donc postérieures à la construction du projet immobilier, qui confirment que leurs craintes étaient fondées concernant les difficultés de circulation (pièce 20a à 20d), en ce qu’elles précisent que :
– pendant les travaux, les piétons devaient, en l’absence de trottoir, circuler sans sécurité sur la route y compris avec une poussette,
-depuis la construction de la résidence et de la salle de spectacles, le stationnement étant insuffisant, des véhicules se garent autour de la résidence [Adresse 1] et sur le parking du centre Aquatonic, empêchant les résidents et les employés de stationner et il est difficile de circuler en tant que piéton car les véhicules sont garés sur les trottoirs, sur les accotements dans l’herbe, sur les voies cyclables et piétonnes, sur les ronds-points ;
Ainsi les appelants ne démontrent pas de faute de la part de M. [C] et Mme [P], ni une intention de nuire, ni même une malice ou de la mauvaise foi et il y a lieu de considérer compte tenu de l’analyse ci-avant que M. [C] et Mme [P] étaient légitimes à exercer un recours gracieux puis un recours devant le tribunal administratif contre le permis de construire relatif au projet de la SCCV Résidence Delphine ;
En conséquence, les appelants ne démontrant pas un abus de droit d’ester en justice de M. [C] et Mme [P], le jugement est confirmé en ce qu’il a rejeté leurs prétentions indemnitaires à ce titre ;
Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile
Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
Les appelants, partie perdante, doivent être condamnés in solidum aux dépens d’appel ainsi qu’à payer à M. [TS] [C] la somme de 4.000 € et à Mme [TZ] [P] la somme de 4.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;
Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par les appelants ;
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,
Confirme le jugement ;
Y ajoutant,
Condamne in solidum M. [OH] [T], Mme [PN] [Z], Mme [N] [X], M. [M] [U], M. [G] [EY], Mme [HD] [O] épouse [EY], M. [WE] [IJ] et Mme [S] [PG] aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer à M. [TS] [C] la somme de 4.000 € et à Mme [TZ] [P] la somme de 4.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;
Rejette la demande des appelants au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,