Nullité de la sommation visant la clause résolutoire

[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le:

■

18° chambre
1ère section

N° RG 21/15792
N° Portalis 352J-W-B7F-CVWGC

N° MINUTE : 9

réputé contradictoire

Assignation du :
10 Décembre 2021

JUGEMENT
rendu le 14 Mai 2024
DEMANDERESSE

S.A.R.L. AL FORNO
[Adresse 6]
[Localité 5]

représentée par Me Alain RAPAPORT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #K0122

DÉFENDEURS

Monsieur [R] [O]
[Adresse 1]
[Localité 4]

représenté par Me Hugues LE GALL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0375

Madame [H] [G]
prise en sa qualité d’usufruitière
[Adresse 8]
[Localité 3]

défaillante

Décision du 14 Mai 2024
18° chambre 1ère section
N° RG 21/15792 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVWGC

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe, statuant en juge unique,

assistée de Monsieur Christian GUINAND, Greffier principal,

DÉBATS

A l’audience du 04 Mars 2024, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 14 mai 2024.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe
Réputé contradictoire
en premier ressort

Par acte sous seing privé du 11 juillet 2013, Mme [H] [G] veuve [I] a donné à bail à la SARL Al Forno des locaux commerciaux situés [Adresse 2] à [Localité 3] pour une durée de neuf années entières et consécutives à effet au 11 juillet 2013.

Les locaux sont exclusivement destinés aux activités de “cours de cuisine, épicerie fine, vente à emporter de produits alimentaires et vente de tout produit se rapportant au domaine culinaire.”
Il est précisé que le preneur “pourra adjoindre aux activités ci dessus énumérées des activités connexes ou complémentaires à condition qu’elles restent accessoires et ne modifient aucunement la destination principale des lieux loués.”

Le bail a été consenti moyennant le versement d’un loyer annuel en principal de 10.800 euros payable trimestriellement et d’avance.

M. [R] [O] a acquis l’immeuble dans lequel se situent les locaux loués le 18 juillet 2018.

Par courriel du 5 février 2020, M. [K] [M] a manifesté auprès de M. [O] son intention de racheter le fonds de commerce à la société Al Forno à la double condition de pouvoir exercer dans le local une activité d’épicerie fine, traiteur et table d’hôte et de pouvoir procéder à la mise aux normes du local, incluant l’installation de conduites pour l’aération et la ventilation.

Le 20 février 2020, M. [O] a fait dresser un procès verbal de constat d’huissier aux fins de voir constater que les grilles d’extraction des odeurs et vapeurs de cuisine du local commercial donnent dans la cour de la propriété sous les fenêtres de Mme [I], qui habite dans l’immeuble.

Le 1er octobre 2018, le service de la salubrité de la Mairie de [Localité 7] a rendu un rapport d’enquête sur les nuisances olfactives causées par l’établissement à l’enseigne Al Forno, concluant à la non conformité à la réglementation de l’installation de l’extraction des fumées.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 21 juillet 2021, M. [O] a mis en demeure le gérant de la société Al Forno de se conformer au bail et de cesser l’activité de restauration non autorisée qui occasionne des nuisances olfactives.

Puis par acte d’huissier du 2 août 2021, M. [O] a fait signifier à la société Al Forno une sommation visant la clause résolutoire du bail d’avoir à cesser l’activité de restauration à emporter en se mettant en conformité avec la destination contractuelle dans un délai d’un mois.

Le 16 septembre 2021, M. [O] a fait établir un second procès verbal de constat d’huissier aux fins d’établir que la société Al Forno vendait des plats cuisinés sur place.

Par acte du 30 novembre 2021, la société Al Forno a vendu le fonds de commerce à la SARL Gusto E Passione.

C’est dans ce contexte que par acte d’huissier du 15 décembre 2021, la société Al Forno a fait assigner M. [O] pris en sa qualité de nu-propréitaire et Mme [H] [G] épouse [I] prise en sa qualité d’usufruitière devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir déclarer nulle la sommation délivrée le 2 août 2021 et d’obtenir des dommages et intérêts.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 23 août 2023, la société Al Forno demande au tribunal de :
– déclarer nul et de nul effet le commandement avec sommation de faire visant la clause résolutoire en date du 2 août2021,
– condamner M. [O] à lui payer la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
– dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,
– condamner M. [O] aux dépens dont le recouvrement au profit de Maître Rapaport, avocat, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes, la société Al Forno fait valoir en substance :
– que son action est recevable nonobstant la cession du fonds intervenue,
– sur le fond, qu’elle n’a pas été informée de la cession du fonds de commerce le 30 novembre 2021, soit quinze jours avant la délivrance de l’assignation,
– que l’article 3 du bail du 11 juillet 2013 relatif à la destination des locaux prévoit que “les locaux, objet du présent bail, sont exclusivement destinés à l’activité professionnelle du preneur” mention ne semblant pas limiter ainsi son activité ; que la clause de destination ne prévoit pas que les activités qui y sont mentionnées doivent être exercées à l’exclusion de toute autre ; qu’il résulte en outre d’une attestation de propriété que M. [O] a adressée à son locataire pour lui demander le paiement des loyers, que l’activité qu’il reconnaît à tout le moins pouvoir être exercée dans les lieux est celle de traiteur italien ; qu’au demeurant, aucune activité de restauration n’est exercée dans les lieux loués puisqu’elle donne des cours de cuisine au cours desquels des plats sont cuisinés, et consommés par les élèves ; que de plus le fait de vendre des plats chauds ne constitue pas une activité contraire aux clauses et conditions du bail, la vente à emporter prévue expressément dans le bail ne se limitant pas à la vente de plats froids et le preneur étant autorisé à s’adjoindre des activités connexes ou complémentaires. Elle expose enfin que la position du bailleur n’avait d’autre objet que de tenter de paralyser la cession du fonds de commerce.

Par conclusions en réplique notifiées par RPVA le 1er septembre 2023, M. [O] demande au tribunal de :
– déclarer irrecevables les demandes de la société Al Forno,
– débouter la société Al Forno de toutes ses demandes,
– condamner la société Al Forno à lui payer la somme de 50.000 euros à titre de dommages et intérêts,
– condamner la société Al Forno à lui payer la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
– dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement.

Au soutien de ses demandes, M. [O] fait valoir pour l’essentiel :
– que l’action de la société Al Forno est irrecevable compte tenu de la cession du fonds de commerce intervenue,
– que l’activité de confection de plats chauds destinés à la vente à emporter exercée par la société Al Forno n’est pas autorisée par le bail, et que la sommation critiquée est fondée,
– qu’il n’a commis aucune faute envers la société Al Forno et que la procédure initiée par cette dernière est abusive.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé aux écritures déposées dans le dossier, qui ont été contradictoirement débattues à l’audience.

Mme [H] [G] veuve [I] n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 7 septembre 2023 et l’affaire plaidée à l’audience du 4 mars 2024.

Sur la fin de non recevoir soulevée par M. [O]

M. [O] fait soutenir qu’à la date de délivrance de l’assignation, la société Al Forno n’était plus preneuse du local concerné suite à la cession du fonds de commerce intervenue et qu’elle est donc dépourvue du droit d’agir à l’encontre du commandement visant clause résolutoire du 2 août 2021.

La société Al Forno réplique qu’elle a intérêt à critiquer le commandement qui a été signifié à sa personne morale.

En application des dispositions de l’article 789 du code de procédure civile applicable à la cause l’instance ayant été introduite postérieurement au 1er janvier 2020, “lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :
(…)
6° Statuer sur les fins de non-recevoir.
Lorsque la fin de non-recevoir nécessite que soit tranchée au préalable une question de fond, le juge de la mise en état statue sur cette question de fond et sur cette fin de non-recevoir. Toutefois, dans les affaires qui ne relèvent pas du juge unique ou qui ne lui sont pas attribuées, une partie peut s’y opposer. Dans ce cas, et par exception aux dispositions du premier alinéa, le juge de la mise en état renvoie l’affaire devant la formation de jugement, le cas échéant sans clore l’instruction, pour qu’elle statue sur cette question de fond et sur cette fin de non-recevoir. Il peut également ordonner ce renvoi s’il l’estime nécessaire. La décision de renvoi est une mesure d’administration judiciaire.
Le juge de la mise en état ou la formation de jugement statuent sur la question de fond et sur la fin de non-recevoir par des dispositions distinctes dans le dispositif de l’ordonnance ou du jugement. La formation de jugement statue sur la fin de non-recevoir même si elle n’estime pas nécessaire de statuer au préalable sur la question de fond. Le cas échéant, elle renvoie l’affaire devant le juge de la mise en état.
Les parties ne sont plus recevables à soulever ces fins de non-recevoir au cours de la même instance à moins qu’elles ne surviennent ou soient révélées postérieurement au dessaisissement du juge de la mise en état”.

En application de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Aux termes de l’article 31 du même code, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

En l’espèce, la fin de non recevoir soulevée par M. [O] est irrecevable devant le tribunal saisi au fond, faute d’avoir été présentée devant le juge de la mise en état.

Etant entendu en tout état de cause que le commandement visant la clause résolutoire critiqué a été délivré à la personne morale de la société Al Forno et qu’elle a intérêt à en solliciter la nullité, nonobstant la cession du fonds intervenue postérieurement et nonobstant les effets juridiques, potentiellement sans intérêt, d’une telle demande.

Sur la demande de nullité de la sommation visant la clause résolutoire

La société AL Forno demande le prononcé de la nullité de la sommation visant la clause résolutoire qui a été délivrée, aux motifs que les griefs invoqués dans cette sommation ne sont pas fondés, ce qui recouvre plutôt l’hypothèse de voir déclarer la sommation de nul effet.

En application de l’article 1728 du code civil, le locataire doit user de la chose louée en respectant sa destination telle qu’elle est précisée dans le bail.

Aux termes de l’article L.145-47 du code de commerce, le locataire peut adjoindre à l’activité prévue au bail des activités connexes ou complémentaires. A cette fin, il doit faire connaître son intention au propriétaire par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, en indiquant les activités dont l’exercice est envisagé. Cette formalité vaut mise en demeure du propriétaire de faire connaître dans un délai de deux mois, à peine de déchéance, s’il conteste le caractère connexe ou complémentaire de ces activités. En cas de contestation, le tribunal judiciaire, saisi par la partie la plus diligente, se prononce en fonction notamment de l’évolution des usages commerciaux.

La déspécialisation partielle est une faculté pour le locataire d’adjoindre à l’ activité prévue au bail des activités connexes ou complémentaires. Il s’agit d’activités qui sont voisines ou qui complètent l’activité du preneur telle qu’elle résulte du contrat, et se distinguent de celle d’activités incluses, que le preneur peut librement exercer en dehors de toute procédure, où les techniques mises en jeu, les produits utilisés, les méthodes de travail doivent être identiques, s’adressant à une clientèle par nature identique et aux besoins identiques.
Sont connexes à une activité celles qui ont un rapport étroit avec elle, et complémentaires celles qui sont nécessaires à un meilleur exercice de l’activité principale.

Le mécanisme de déspécialisation partielle ne trouve pas à s’appliquer dès lors que le preneur exerce dans les locaux loués des activités qui, sans être celles autorisées par le bail, sont des activités implicitement incluses dans celles-ci ou qui leur sont accessoires, du fait, notamment, d’une évolution des usages commerciaux.

Par ailleurs, en application de l’article 9 du code de procédure civile, c’est à la partie, qui invoque des faits au soutien de ses prétentions, de les prouver.

En l’espèce, la clause de destination contractuelle est ainsi rédigée :
“ Les locaux objet du présent bail sont exclusivement désignés à l’activité professionnelle du preneur.
Le preneur pourra exercer dans les lieux les activités suivantes : cours de cuisine, épicerie fine, vente à emporter de produits alimentaires et vente de tout produit se rapportant au domaine culinaire.
Le preneur est autorisé à adjoindre aux activités ci dessus énumérées des activités connexes ou complémentaires à condition qu’elles restent accessoires et ne modifient aucunement la destination principale des lieux loués.
Toutefois le preneur s’interdit toute activité bruyante ou pouvant entrainer des térpidations, des odeurs, des émanations ou des fumées et toute activité susceptible d’apporter un trouble quelconque de voisinage dans l’immeuble ou aux immeubles voisins, de telle sorte que le bailleur ne puisse jamais être inquiété ou recherché au sujet de tels troubles.
Le preneur fera son affaire personnelle de l’obtention de toute autorisation administrative de sécurité ou autre nécessaire à l’exercice de ses activités dans les lieux loués.
Le preneur s’oblige à respecter toute prescription légale, administrative ou autre relative aux activités qu’il exercera dans les lieux loués. ”

Au regard des termes de cette clause, les parties ont ainsi visiblement eu pour commune intention d’éviter toute activité de cuisson générant des odeurs et nécessitant la délivrance de locaux munis d’un dispositif d’extraction d’air exigé par la réglementation pour la préparation et la vente de plats cuisinés sur place.

Or il est établi, notamment par les constats d’huissier versés aux débats, que s’exerce sur place une activité de restauration à emporter, des plats étant cuisinés puis vendus dans le cadre de l’activité de traiteur italien revendiquée par la société Al Forno.
Cette activité génère des nuisances olfactives, ainsi que cela ressort du rapport de l’inspecteur de salubrité de la Mairie de [Localité 7], lequel invoque la nécessité d’installer un extracteur d’air constitué d’une conduite de 46cm de long le long de la façade.

Dès lors, la préparation puis la vente de plats cuisinés sur place, différente de simples cours de cuisine et de la vente de produits alimentaires autorisés par la bail, constitue une violation de la clause de destination contractuelle.

Par ailleurs, la simple connaissance par M. [O] du changement de destination sans autorisation, invoquée par la société Al Forno, est insuffisante à caractériser une renonciation non équivoque de la part de celui-ci à s’en prévaloir dans la sommation litigieuse.

Sous le bénéfice de ces observations, le bailleur était fondé à faire signifier à la société Al Forno la sommation litigieuse et cette dernière sera déboutée de sa demande de nullité de l’acte.

Sur la demande de dommages et intérêts de M. [O]

Il n’est pas établi en l’espèce que la société Al Forno a abusé de son droit d’agir en justice, et fait preuve d’une quelconque mauvaise foi justifiant l’octroi au défendeur de dommages-intérêts.
M. [O] sera donc débouté de sa demande formée de ce chef.

Sur les autres demandes

La société Al Forno qui succombe supportera la charge des dépens. Elle sera déboutée de sa demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et condamnée sur ce fondement, au regard de l’équité, à payer à M. [O] la somme de 2.500 euros.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire dont le prononcé est de droit.

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré,

Déclare irrecevable la fin de non recevoir soulevée par M. [R] [O],

Rejette la demande de la société Al Forno visant à obtenir la nullité du commandement avec sommation de faire visant la clause résolutoire en date du 2 août 2021,

Rejette la demande de dommages et intérêts de M. [R] [O],

Condamne la société Al Forno à payer à M. [R] [O] la somme de 2.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société Al Forno aux dépens,

Rejette toutes autres demandes,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à Paris le 14 Mai 2024.

Le GreffierLe Président

Christian GUINANDSophie GUILLARME