Les baux commerciaux en 10 Questions / Réponses

1. Quelle est la valeur locative d’un bail commercial ?

La valeur locative d’un bail commercial est définie par l’article L. 145-33 du Code de commerce.

Elle doit correspondre à la valeur locative, qui est déterminée en tenant compte de plusieurs critères :

1° Les caractéristiques du local considéré,

2° La destination des lieux,

3° Les obligations respectives des parties,

4° Les facteurs locaux de commercialité,

5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Ces éléments sont précisés dans les articles R. 145-3 à R. 145-11 du même code.

En cas de désaccord entre les parties, la détermination de cette valeur locative peut nécessiter l’intervention d’un expert judiciaire.

2. Quelles sont les conditions de révision des loyers commerciaux ?

Selon l’article L. 145-34 du Code de commerce, la révision des loyers commerciaux est encadrée par des règles strictes.

À moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° et 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer lors du renouvellement ne peut excéder la variation intervenue depuis la fixation initiale du loyer.

Cette variation est mesurée par l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou des activités tertiaires, comme mentionné dans l’article L. 112-2 du Code monétaire et financier.

En cas de modification notable, l’augmentation ne peut dépasser 10 % du loyer de l’année précédente.

3. Qu’est-ce qu’un contrat judiciaire en matière de baux commerciaux ?

Un contrat judiciaire est un accord qui se forme lorsque les parties s’engagent dans les mêmes termes et que cet engagement est constaté par un juge.

Il est important de noter que, selon la jurisprudence, un contrat judiciaire ne peut être établi que si les éléments de l’accord sont clairement définis et acceptés par les deux parties.

Dans le cas où un coefficient de pondération a été appliqué, il doit être prouvé que cet accord a été validé par le juge des loyers commerciaux.

Sans cette preuve, l’existence d’un contrat judiciaire ne peut être retenue.

4. Comment sont évalués les facteurs locaux de commercialité ?

Les facteurs locaux de commercialité sont évalués selon l’article R. 145-6 du Code de commerce.

Ils dépendent principalement de l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où se situe le commerce, ainsi que de la répartition des activités dans le voisinage.

D’autres éléments tels que les moyens de transport, l’attrait de l’emplacement et les modifications durables ou provisoires de ces facteurs sont également pris en compte.

Une modification notable de ces facteurs peut justifier un déplafonnement du loyer, mais elle doit avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale.

5. Quelles sont les conséquences d’une baisse de population sur un bail commercial ?

Une baisse de population peut avoir des conséquences significatives sur la valeur locative d’un bail commercial.

En effet, si le nombre d’habitants diminue, cela peut entraîner une baisse de la fréquentation des commerces, ce qui affecte directement leur chiffre d’affaires.

Dans le cadre d’une demande de déplafonnement, le bailleur doit prouver que cette baisse de population n’a pas eu d’impact négatif sur l’activité commerciale.

Si les éléments fournis ne justifient pas une modification notable des facteurs locaux de commercialité, la demande de déplafonnement peut être rejetée.

6. Quelles sont les obligations des parties dans un bail commercial ?

Les obligations des parties dans un bail commercial sont définies par le Code de commerce et le contrat de bail lui-même.

Le bailleur a l’obligation de délivrer un local conforme à la destination prévue et d’assurer la jouissance paisible des lieux.

De son côté, le preneur doit payer le loyer convenu et respecter les clauses du contrat, notamment celles relatives à l’entretien des locaux.

En cas de non-respect de ces obligations, des actions en justice peuvent être engagées pour obtenir réparation ou résiliation du bail.

7. Quelles sont les conditions pour demander une expertise judiciaire dans un litige commercial ?

La demande d’expertise judiciaire dans un litige commercial doit être justifiée par des éléments concrets.

Selon le Code de procédure civile, l’expertise est ordonnée lorsque des éléments techniques ou complexes nécessitent l’intervention d’un expert pour éclairer le juge.

Il appartient à la partie qui demande l’expertise de prouver la nécessité de celle-ci, en fournissant des éléments tangibles qui justifient cette demande.

Si aucune preuve n’est apportée, la demande d’expertise peut être rejetée.

8. Quelles sont les conséquences d’une décision de justice sur les dépens d’appel ?

Les dépens d’appel sont les frais engagés pour la procédure d’appel, et leur prise en charge est régie par l’article 699 du Code de procédure civile.

En cas de succombance, la partie perdante est généralement condamnée à payer les dépens, qui incluent les frais d’avocat et autres frais de justice.

Le juge peut également condamner la partie perdante à verser une somme au titre de l’article 700, qui permet de couvrir les frais non compris dans les dépens.

Cette somme est fixée par le juge en fonction des circonstances de l’affaire.

9. Quelles sont les implications d’une clause d’indexation dans un bail commercial ?

Une clause d’indexation dans un bail commercial permet d’ajuster le loyer en fonction d’un indice économique, généralement l’indice des loyers commerciaux.

Cette clause est essentielle pour garantir que le loyer reste en adéquation avec l’évolution du marché.

L’application de cette clause doit être conforme aux dispositions du Code de commerce, notamment en ce qui concerne les limites de variation du loyer.

En cas de litige, le respect de cette clause peut être examiné par le juge, qui vérifiera si les ajustements ont été effectués correctement.

10. Quelles sont les conséquences d’une décision de justice sur les demandes d’expertise ?

Une décision de justice qui déboute une partie de sa demande d’expertise a des conséquences significatives.

Elle signifie que le juge a estimé que les éléments présentés ne justifiaient pas la nécessité d’une expertise.

Cette décision peut également entraîner des frais supplémentaires pour la partie perdante, qui devra supporter les dépens d’appel.

En outre, la partie qui a demandé l’expertise peut être condamnée à verser une somme au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, si le juge le juge approprié.