Le bail commercial en 10 Questions / Réponses

Résumé de cette affaire : La société MONEY, spécialisée dans l’immobilier, a renouvelé un bail commercial avec les consorts [W] pour des locaux à [Localité 10]. En mai 2022, un compromis de vente de la branche d’activité immobilière de MONEY à la société GP Investissement a été signé, mais la cession n’a pas été finalisée. En novembre 2022, le tribunal de commerce a jugé la vente parfaite et a condamné GP Investissement à verser 115 000 euros à MONEY. En janvier 2023, GP Investissement a pris possession des locaux, mais n’a pas payé le loyer à partir de mai 2023. Les consorts [W] ont alors engagé une procédure pour résilier le bail et obtenir l’expulsion de MONEY. En novembre 2023, le juge des référés a constaté la résiliation du bail et ordonné l’expulsion de MONEY, ainsi que le paiement d’une indemnité d’occupation et d’arriérés de loyer. MONEY a interjeté appel de cette décision. En avril 2024, elle a été placée en liquidation judiciaire, et le liquidateur a été assigné en intervention forcée par les consorts [W]. En septembre 2024, la cour a confirmé en partie l’ordonnance de référé, ordonnant l’expulsion de GP Investissement et condamnant cette société à payer des indemnités aux consorts [W].

1. Quelles sont les obligations d’un locataire en vertu d’un bail commercial ?

Les obligations d’un locataire en vertu d’un bail commercial sont principalement régies par le Code de commerce, notamment par l’article L 145-40. Cet article stipule que le locataire doit : 1. Payer le loyer et les charges aux échéances convenues. 2. Exploiter le local loué conformément à la destination prévue dans le bail. En vertu de l’article L 145-41, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Cela signifie que le bailleur doit d’abord adresser un commandement de payer au locataire avant de pouvoir résilier le bail. En cas de non-respect de ces obligations, le bailleur peut demander la résiliation du bail et l’expulsion du locataire.

2. Quelles sont les conséquences d’une résiliation de bail commercial ?

La résiliation d’un bail commercial entraîne plusieurs conséquences, tant pour le locataire que pour le bailleur. Selon l’article L 145-42 du Code de commerce, la résiliation du bail entraîne la restitution des lieux loués au bailleur. Le locataire doit quitter les lieux et restituer le local dans l’état où il l’a reçu, sous peine de devoir indemniser le bailleur pour les dégradations. De plus, le locataire peut être tenu de payer une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux, comme le précise l’article 835 du Code de procédure civile. Cette indemnité est calculée sur la base du loyer initial ou d’un montant fixé par le juge.

3. Qu’est-ce qu’une clause résolutoire dans un bail commercial ?

Une clause résolutoire est une disposition contractuelle qui permet au bailleur de résilier le bail de plein droit en cas de manquement par le locataire à ses obligations. L’article L 145-41 du Code de commerce précise que cette clause ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Cela signifie que le bailleur doit d’abord notifier le locataire de son manquement et lui donner un délai pour remédier à la situation avant de pouvoir résilier le bail. En cas de non-respect de cette clause, le bailleur peut demander la résiliation du bail et l’expulsion du locataire.

4. Quelles sont les conditions pour obtenir une provision en référé ?

Pour obtenir une provision en référé, l’article 835 du Code de procédure civile stipule que l’existence de l’obligation doit être non sérieusement contestable. Le juge peut accorder une provision si le créancier peut prouver que sa créance est fondée et que le débiteur ne conteste pas sérieusement cette créance. Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain. Le juge des référés peut alors ordonner le paiement d’une somme d’argent ou l’exécution d’une obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

5. Quelles sont les conséquences d’une liquidation judiciaire sur les obligations d’un locataire ?

Lorsqu’une société est placée en liquidation judiciaire, l’article L 622-21 du Code de commerce prévoit que les créanciers doivent faire valoir leurs créances au passif de la liquidation. Cela signifie que le bailleur ne peut plus exiger le paiement des loyers dus après la date de la liquidation, sauf si ces créances sont reconnues dans le cadre de la procédure de liquidation. Les obligations du locataire, telles que le paiement des loyers et charges, sont suspendues pendant la période de liquidation, et le liquidateur est chargé de gérer les actifs de la société.

6. Quelles sont les modalités de l’expulsion d’un locataire ?

L’expulsion d’un locataire doit être ordonnée par un juge, conformément à l’article 561 du Code de procédure civile. Le bailleur doit d’abord obtenir un jugement de résiliation du bail et un commandement de quitter les lieux. Si le locataire ne libère pas les lieux dans le délai imparti, le bailleur peut demander l’assistance de la force publique pour procéder à l’expulsion. L’expulsion doit se faire dans le respect des droits du locataire, et le bailleur ne peut pas procéder à l’expulsion sans décision judiciaire.

7. Quelles sont les conditions de la solidarité entre co-locataires dans un bail commercial ?

La solidarité entre co-locataires dans un bail commercial est généralement prévue par une clause spécifique dans le contrat de bail. L’article 1200 du Code civil stipule que les débiteurs solidaires sont tenus de manière indivisible au paiement de la totalité de la dette. Cela signifie que chaque co-locataire peut être tenu de payer l’intégralité des loyers dus, même si la dette est contractée par un seul d’entre eux. En cas de non-paiement, le bailleur peut poursuivre l’un ou l’autre des co-locataires pour le montant total de la créance.

8. Quelles sont les obligations d’un bailleur en matière de bail commercial ?

Les obligations d’un bailleur en matière de bail commercial sont définies par le Code de commerce, notamment par l’article L 145-40. Le bailleur doit : 1. Assurer la jouissance paisible des lieux loués. 2. Effectuer les réparations nécessaires à la conservation du bien. Le bailleur doit également respecter les termes du bail et ne pas interférer dans l’exploitation du locataire, sauf en cas de manquement aux obligations contractuelles. En cas de non-respect de ces obligations, le locataire peut demander des dommages-intérêts ou la résiliation du bail.

9. Quelles sont les conséquences d’un défaut de paiement des loyers ?

Le défaut de paiement des loyers peut entraîner la mise en œuvre de la clause résolutoire prévue dans le bail commercial. Selon l’article L 145-41 du Code de commerce, le bailleur doit d’abord adresser un commandement de payer au locataire, lui laissant un délai d’un mois pour s’acquitter de sa dette. Si le locataire ne paie pas dans ce délai, le bailleur peut demander la résiliation du bail et l’expulsion du locataire. Le locataire peut également être tenu de payer des indemnités d’occupation jusqu’à la libération des lieux.

10. Quelles sont les voies de recours possibles en cas de litige relatif à un bail commercial ?

En cas de litige relatif à un bail commercial, les parties peuvent recourir à plusieurs voies de recours. Tout d’abord, elles peuvent saisir le tribunal de commerce compétent pour trancher le litige, conformément aux dispositions du Code de commerce. En cas de décision défavorable, les parties peuvent interjeter appel devant la cour d’appel, conformément aux articles 500 et suivants du Code de procédure civile. Enfin, si la décision de la cour d’appel est contestée, un pourvoi en cassation peut être formé devant la Cour de cassation, selon les conditions prévues par le Code de procédure civile.