La fixation du loyer d’un bail commercial en 10 Questions / Réponses

Résumé de cette affaire : La SCI LES LANDES DES DEUX CRASTES a conclu un bail commercial avec la SAS CMR le 15 janvier 2014 pour un ensemble immobilier à LA TESTE DE BUCH, avec un loyer initial de 24.600 euros. Ce loyer a été réduit à 24.000 euros par avenant en 2015. En juin 2022, le bailleur a signifié un congé avec une offre de renouvellement à 54.000 euros, que le preneur a refusée. Après une procédure judiciaire, le juge des loyers commerciaux a ordonné une expertise. La SCI a demandé un loyer de 40.000 euros, arguant d’une amélioration des conditions de desserte, tandis que la SAS CMR a proposé 27.890 euros, contestant le déplafonnement et la méthode d’évaluation de l’expert. Le juge a finalement fixé le loyer à 27.890 euros, débouté la SCI de sa demande de déplafonnement et condamné la SCI aux dépens.

Quelle est la procédure pour la fixation du montant du loyer d’un bail commercial ?

La fixation du montant du loyer d’un bail commercial est régie par plusieurs articles du Code de commerce, notamment les articles L145-33 et L145-34.

Selon l’article L145-33, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. En l’absence d’accord entre les parties, cette valeur est déterminée en tenant compte des caractéristiques du local, de sa destination, des obligations des parties, des facteurs locaux de commercialité et des prix pratiqués dans le voisinage.

L’article L145-34 précise que, sauf modification notable des éléments mentionnés, le taux de variation du loyer ne peut excéder la variation de l’indice des loyers commerciaux sur une période de neuf ans.

En cas de renouvellement postérieur à la date d’expiration initiale, la variation est calculée à partir du dernier indice publié. Si la durée du bail excède douze ans, les règles de plafonnement ne s’appliquent plus.

Quelles sont les conditions pour un déplafonnement du loyer commercial ?

Le déplafonnement du loyer commercial est possible sous certaines conditions, principalement en cas de modification notable des éléments mentionnés à l’article L145-33.

L’article L145-34 stipule que la fixation du loyer à la valeur locative n’est envisageable qu’en cas de modification notable des facteurs locaux de commercialité. Une seule modification parmi les éléments énumérés peut suffire à justifier un déplafonnement, à condition que son caractère notable soit démontré.

Les facteurs locaux de commercialité, selon l’article R145-6, incluent l’importance de la ville, la répartition des activités dans le voisinage, et les moyens de transport disponibles.

Il est essentiel que le bailleur prouve l’impact de ces modifications sur l’activité commerciale pour justifier le déplafonnement.

Comment se calcule la variation du loyer en cas de renouvellement ?

La variation du loyer lors du renouvellement est régie par l’article L145-34 du Code de commerce.

Ce dernier indique que, sauf modification notable des éléments mentionnés, le taux de variation ne peut excéder celle de l’indice des loyers commerciaux sur une période de neuf ans.

Si aucune clause contractuelle ne fixe le trimestre de référence, la variation est calculée sur la période de neuf ans précédant le dernier indice publié.

En cas de renouvellement tardif, la variation est calculée à partir du dernier indice pour une période égale à celle écoulée entre la date initiale et celle du renouvellement.

Quels sont les critères des facteurs locaux de commercialité ?

Les facteurs locaux de commercialité sont définis à l’article R145-6 du Code de commerce.

Ils incluent plusieurs éléments, tels que l’importance de la ville ou du quartier, la répartition des activités commerciales, et l’accessibilité par les moyens de transport.

Ces critères doivent être évalués pour déterminer l’impact sur la valeur locative d’un local commercial.

L’expert doit démontrer que les modifications apportées à ces facteurs ont un effet notable sur l’activité commerciale pour justifier un déplafonnement du loyer.

Quelles sont les conséquences d’une demande de déplafonnement non justifiée ?

Si une demande de déplafonnement est jugée non justifiée, comme dans le cas de la SCI LES LANDES DES DEUX CRASTES, le juge peut débouter la partie demandeuse.

Dans ce cas, le loyer sera fixé à sa valeur plafonnée, conformément aux dispositions des articles L145-33 et L145-34.

Le bailleur devra également supporter les dépens, y compris les frais d’expertise, comme le stipule l’article 696 du Code de procédure civile.

Cela souligne l’importance pour le bailleur de fournir des preuves solides pour soutenir sa demande de déplafonnement.

Quels sont les dépens dans le cadre d’un litige commercial ?

Les dépens, selon l’article 696 du Code de procédure civile, incluent tous les frais engagés dans le cadre d’une instance, tels que les frais d’expertise.

La partie perdante, ici la SCI LES LANDES DES DEUX CRASTES, est condamnée à payer ces dépens, ce qui inclut les frais d’expertise judiciaire.

Le droit de recouvrement direct est également accordé à la partie gagnante, en l’occurrence la SELARL RACINE.

Cela signifie que la partie perdante doit assumer les coûts liés à la procédure, renforçant ainsi l’importance de la préparation et de la justification des demandes.

Qu’est-ce que l’article 700 du Code de procédure civile ?

L’article 700 du Code de procédure civile permet au juge de condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme pour couvrir les frais non compris dans les dépens.

Le juge prend en compte l’équité et la situation économique de la partie condamnée.

Il peut également décider qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation, selon les circonstances.

Dans le cas présent, le juge a débouté les parties de leurs demandes au titre de l’article 700, soulignant l’importance de la situation économique des parties dans la décision.

Quelles sont les implications d’une tacite prolongation d’un bail commercial ?

La tacite prolongation d’un bail commercial a des implications importantes, notamment en ce qui concerne la durée du bail et les règles de variation du loyer.

Selon l’article L145-34, si la durée du bail excède douze ans en raison d’une tacite prolongation, les règles de plafonnement ne s’appliquent plus.

Cela signifie que le loyer peut être fixé librement, sans tenir compte des indices de variation.

Il est donc crucial pour les parties de bien comprendre les conséquences d’une tacite prolongation sur leurs droits et obligations.

Comment se déroule la décision du juge des loyers commerciaux ?

La décision du juge des loyers commerciaux est rendue après examen des éléments de preuve et des arguments des parties.

Dans le cas de la SCI LES LANDES DES DEUX CRASTES, le juge a débouté la demande de déplafonnement, fixant le loyer à sa valeur plafonnée.

Le juge a également condamné la partie perdante au paiement des dépens et a statué sur les frais irrépétibles selon l’article 700 du Code de procédure civile.

Cette décision est signée par le juge et le greffier, officialisant ainsi le jugement rendu.