La clause résolutoire et ses implications en 10 Questions / Réponses

Résumé de cette affaire : La SCI [Adresse 4] a conclu un bail commercial avec la SA Lo Sushi le 20 octobre 1999 pour un local situé [Adresse 2], d’une durée de 9 ans et d’un loyer annuel de 1 000 000 HT. Un avenant du 3 août 2022 a renouvelé le bail pour 9 années supplémentaires à partir du 1er octobre 2021. Le 19 février 2024, la SCI a assigné la SARL PM Restauration, successeur de la SA Lo Sushi, en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail et demander son expulsion, ainsi que le paiement de diverses sommes dues, totalisant 273 036,55 euros. Lors de l’audience du 6 septembre 2024, la SCI a maintenu ses demandes, tandis que la SARL a demandé son débouté en raison d’une procédure de redressement judiciaire imminente. La décision a été mise en délibéré au 18 octobre 2024.

Le tribunal a ordonné l’expulsion de la SARL PM Restauration si les lieux n’étaient pas restitués dans les quinze jours suivant la signification de l’ordonnance. La SARL a été condamnée à payer à la SCI la somme provisionnelle de 185 074,44 euros pour loyers et charges impayés, ainsi qu’une indemnité d’occupation. La décision a également précisé qu’il n’y avait pas lieu à référés pour d’autres demandes, et la SARL a été condamnée aux dépens et à verser 1500 euros à la SCI sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. La décision est exécutoire à titre provisoire.

1. Qu’est-ce que la clause résolutoire et comment s’acquiert-elle ?

La clause résolutoire est une disposition contractuelle qui permet à une partie de mettre fin à un contrat en cas de manquement de l’autre partie à ses obligations.

Selon l’article L. 145-41 du Code de commerce, cette clause ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Ce commandement doit mentionner ce délai, à peine de nullité.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail si certaines conditions sont remplies :

– Le défaut de paiement doit être manifestement fautif.
– Le bailleur doit agir de bonne foi.
– La clause résolutoire doit être claire et sans ambiguïté.

Dans l’affaire en question, un commandement de payer a été délivré le 24 novembre 2023, et les causes du commandement n’ont pas été réglées dans le mois suivant.

Ainsi, la clause résolutoire a été acquise le 24 décembre 2023, entraînant l’expulsion du preneur.

2. Quelles sont les conséquences de l’acquisition de la clause résolutoire ?

L’acquisition de la clause résolutoire entraîne plusieurs conséquences juridiques.

Tout d’abord, elle permet au bailleur de demander l’expulsion du locataire.

L’article 23 du contrat de renouvellement de bail commercial stipule que le bail sera résilié de plein droit à défaut de paiement d’un terme de loyer, un mois après un commandement de payer.

En conséquence, une indemnité d’occupation peut être mise à la charge du locataire depuis l’acquisition de la clause résolutoire jusqu’à la libération des lieux.

Cette indemnité est généralement fixée au montant du loyer contractuel, en plus des charges et taxes.

Dans le cas présent, l’indemnité d’occupation a été provisionnellement fixée au montant du loyer contractuel.

3. Qu’est-ce qu’une provision et dans quel cadre peut-elle être accordée ?

La provision est une somme d’argent que le juge peut accorder à un créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

L’article 809 alinéa 2 du Code de procédure civile précise que le président peut accorder une provision dans ces cas.

Dans l’affaire examinée, le décompte locatif a établi que l’obligation du preneur au titre des loyers et charges n’était pas sérieusement contestable.

Ainsi, la SARL PM Restauration a été condamnée à payer la somme de 185 074,44 euros au titre des arriérés de loyers et charges.

Il est important de noter que les pouvoirs du juge des référés sont limités par le caractère non contestable de la créance.

4. Quelles sont les limites du juge des référés concernant les clauses pénales ?

Le juge des référés a des pouvoirs limités lorsqu’il s’agit d’accorder une provision sur une clause pénale.

En effet, la clause pénale doit être non sérieusement contestable pour que le juge puisse intervenir.

Dans l’affaire en question, la demande de conservation du dépôt de garantie et de paiement d’une somme de 10% de la somme due a été considérée comme une clause pénale.

Le montant de cette clause a été jugé manifestement excessif au regard des circonstances.

Par conséquent, il n’y a pas lieu à référé sur ces demandes, car elles ne remplissent pas les conditions requises.

5. Qui supporte les dépens en cas de condamnation ?

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, la partie qui succombe dans une instance supporte les dépens.

Dans le cas présent, la SARL PM Restauration a été condamnée aux dépens, ce qui inclut le coût du commandement de payer et des frais d’assignation.

Il est également équitable de condamner la SARL PM Restauration à payer une somme de 1500 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Cette disposition vise à garantir que la partie gagnante soit indemnisée pour les frais engagés dans le cadre de la procédure.

6. Qu’est-ce que l’exécution provisoire et dans quel cas s’applique-t-elle ?

L’exécution provisoire est une mesure qui permet à une décision de justice d’être exécutée immédiatement, même si elle est susceptible d’appel.

Elle est de droit dans certaines situations, comme dans le cas d’une expulsion.

Dans l’affaire examinée, l’exécution provisoire a été ordonnée, permettant ainsi à la SCI [Adresse 4] de procéder à l’expulsion de la SARL PM Restauration.

Cette mesure vise à protéger les droits du bailleur et à éviter que la situation ne se dégrade davantage.

Il est important de noter que l’exécution provisoire peut être contestée, mais elle reste en vigueur jusqu’à ce qu’une décision contraire soit rendue.

7. Quelles sont les conséquences de l’absence de paiement des loyers ?

L’absence de paiement des loyers peut entraîner plusieurs conséquences juridiques pour le locataire.

Tout d’abord, cela peut conduire à l’acquisition de la clause résolutoire, permettant au bailleur de résilier le bail.

L’article L. 145-41 du Code de commerce stipule qu’un commandement de payer doit être délivré, et si le locataire ne s’exécute pas dans le délai d’un mois, la résiliation est acquise.

De plus, le locataire peut être tenu de payer des indemnités d’occupation, correspondant au montant du loyer contractuel, jusqu’à la libération des lieux.

Enfin, le locataire peut également être condamné à payer des dépens et des frais liés à la procédure judiciaire.

8. Quelles sont les obligations du bailleur en cas de résiliation du bail ?

En cas de résiliation du bail, le bailleur a plusieurs obligations à respecter.

Tout d’abord, il doit respecter le droit du locataire à un préavis, sauf en cas d’urgence justifiant une expulsion immédiate.

De plus, le bailleur doit s’assurer que l’expulsion se déroule dans le respect des procédures légales, notamment en sollicitant l’intervention de la force publique si nécessaire.

Il est également tenu de restituer le dépôt de garantie au locataire, sous réserve des éventuelles retenues pour loyers impayés ou dégradations.

Enfin, le bailleur doit veiller à ne pas entraver l’accès du locataire à ses biens laissés sur les lieux.

9. Quelles sont les implications de la mise en vente des meubles laissés sur les lieux ?

Lorsque des meubles sont laissés sur les lieux après une expulsion, le bailleur doit respecter certaines procédures avant de pouvoir les vendre.

Conformément aux articles L. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, le bailleur doit d’abord dresser un inventaire des biens laissés sur place.

Ensuite, il doit sommer le locataire expulsé de retirer ses biens dans un délai d’un mois non renouvelable.

À l’expiration de ce délai, si les biens n’ont pas été récupérés, le bailleur peut procéder à leur mise en vente aux enchères publiques, avec l’autorisation du juge de l’exécution.

Cette procédure vise à protéger les droits du locataire tout en permettant au bailleur de récupérer des fonds pour compenser les pertes subies.

10. Quelles sont les conséquences d’une décision de justice exécutoire à titre provisoire ?

Une décision de justice exécutoire à titre provisoire a des conséquences importantes pour les parties concernées.

Elle permet à la partie gagnante d’exécuter immédiatement la décision, même si l’autre partie fait appel.

Cela signifie que, dans le cas d’une expulsion, le bailleur peut procéder à l’expulsion du locataire sans attendre l’issue de l’appel.

Cette mesure vise à garantir l’efficacité des décisions judiciaires et à éviter que des situations d’impasse ne se prolongent indéfiniment.

Cependant, la partie qui subit l’exécution provisoire peut demander la suspension de cette exécution si elle estime que la décision est injustifiée.