La clause résolutoire en matière de bail en 10 Questions / Réponses

Résumé de cette affaire : La SCI Le Village Parisien a conclu un bail commercial avec la SAS Bike 4 pour un local à Paris, avec un loyer annuel de 40 000 euros HT. La SARL DB Automobiles a agi en tant que caution solidaire. En septembre 2023, la SCI a assigné la SAS Bike 4 et la SARL DB Automobiles en référé pour obtenir l’expulsion de la locataire et le paiement de loyers impayés, s’élevant à 20 355,06 euros. Lors de l’audience de septembre 2024, un accord a été trouvé sur une créance de 5 127,46 euros, avec des délais de paiement de six mois. La décision du tribunal a condamné solidairement la SAS Bike 4 et la SARL DB Automobiles à payer cette somme, avec un échéancier de paiements mensuels, tout en suspendant les effets de la clause résolutoire du bail, sous condition de respect des paiements. En cas de non-respect, la clause résolutoire serait réactivée, entraînant l’expulsion de la locataire. La SCI a été déboutée de sa demande d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

1. Qu’est-ce que la clause résolutoire et comment s’acquiert-elle ?

La clause résolutoire est une disposition contractuelle qui permet à un bailleur de résilier le bail de plein droit en cas de manquement du locataire à ses obligations, notamment le non-paiement des loyers.

Selon l’article L. 145-41 du Code de commerce, cette clause ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce commandement doit mentionner ce délai, à peine de nullité.

Le juge des référés peut constater l’acquisition de la clause résolutoire si certaines conditions sont remplies :

– Le défaut de paiement doit être manifestement fautif.
– Le bailleur doit agir de bonne foi.
– La clause doit être claire et sans ambiguïté.

Dans l’affaire en question, le commandement de payer a été délivré et les causes n’ont pas été réglées dans le délai imparti, ce qui permet de constater l’acquisition de la clause résolutoire.

2. Quels sont les délais accordés pour le paiement des loyers ?

L’article L. 145-41 alinéa 2 du Code de commerce stipule que les juges peuvent accorder des délais de paiement et suspendre les effets de la clause résolutoire, tant que la résiliation n’est pas prononcée par une décision de justice.

Dans le cas présent, les parties ont convenu d’accorder des délais de paiement.

Il est donc possible de suspendre les effets de la clause résolutoire, à condition que le locataire respecte les modalités de paiement fixées par le juge.

En cas de non-respect, la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant des conséquences telles que l’expulsion du locataire.

3. Quelles sont les conditions pour accorder une provision ?

L’article 809 alinéa 2 du Code de procédure civile permet au président de la juridiction de donner une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Dans l’affaire examinée, le décompte locatif a montré que l’obligation du preneur au titre des loyers et charges n’était pas contestable à hauteur de 5 127,40 euros.

Ainsi, il est justifié de condamner solidairement la SAS Bike 4 et la SARL DB Automobiles à payer cette provision, car l’obligation est claire et incontestée.

4. Quelles sont les conséquences des dépens dans une procédure ?

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, la partie qui succombe dans ses prétentions doit supporter les dépens.

Dans cette affaire, la SAS Bike 4 et la SARL DB Automobiles, ayant perdu, doivent donc supporter les frais de la procédure.

Il est également précisé qu’il n’est pas inéquitable de laisser à chaque partie les frais exposés et non compris dans les dépens.

Cela signifie que les frais supplémentaires peuvent être répartis selon les circonstances de l’affaire.

5. Qu’est-ce que l’exécution provisoire et dans quel cas s’applique-t-elle ?

L’exécution provisoire est un mécanisme qui permet de rendre une décision exécutoire immédiatement, même si elle est susceptible d’appel.

L’article 514 du Code de procédure civile prévoit que l’exécution provisoire est de droit, sauf disposition contraire.

Dans le cas présent, la décision rendue en référé bénéficie de l’exécution provisoire, ce qui permet au créancier de récupérer les sommes dues sans attendre l’issue d’un éventuel appel.

Cela vise à protéger les droits du créancier et à éviter des préjudices prolongés.

6. Quelles sont les obligations du locataire en cas de résiliation du bail ?

En cas de résiliation du bail, le locataire a l’obligation de quitter les lieux et de remettre les clés au bailleur.

Il doit également satisfaire aux obligations des locataires sortants, ce qui inclut le paiement des loyers dus jusqu’à la date de son départ effectif.

Si le locataire ne respecte pas ces obligations, le bailleur peut demander son expulsion, éventuellement avec le concours de la force publique.

Cela est conforme aux dispositions du Code civil relatives aux obligations contractuelles.

7. Quelles sont les conséquences d’un non-respect des délais de paiement ?

Le non-respect des délais de paiement accordés par le juge entraîne la reprise des effets de la clause résolutoire.

Cela signifie que le bailleur peut invoquer la résiliation du bail et demander l’expulsion du locataire.

En outre, le locataire sera réputé occupant sans droit ni titre, ce qui peut entraîner des demandes d’indemnité d’occupation.

Ces conséquences sont prévues pour protéger les droits du bailleur et garantir le respect des obligations contractuelles.

8. Quelles sont les conditions pour invoquer la clause résolutoire ?

Pour invoquer la clause résolutoire, le bailleur doit prouver que le défaut de paiement est manifestement fautif et que la clause est claire.

De plus, le bailleur doit agir de bonne foi et ne pas avoir d’ambiguïtés dans la clause résolutoire.

Ces conditions visent à éviter les abus et à garantir que la résiliation est justifiée et conforme aux dispositions légales.

La jurisprudence insiste sur l’importance de l’interprétation stricte de la clause résolutoire.

9. Quelles sont les implications d’une indemnité d’occupation ?

L’indemnité d’occupation est due par un locataire qui reste dans les lieux après la résiliation du bail.

Elle est généralement calculée sur la base du montant du loyer et des charges normalement dus.

Cette indemnité vise à compenser le bailleur pour la perte de jouissance de son bien et à dissuader les locataires de rester sans droit.

Elle est donc une mesure de protection pour le bailleur en cas de non-respect des obligations contractuelles.

10. Quelles sont les conséquences d’une demande d’indemnité sur le fondement de l’article 700 ?

L’article 700 du Code de procédure civile permet à une partie de demander le remboursement des frais exposés pour sa défense.

Cependant, dans cette affaire, la demande d’indemnité sur ce fondement a été déboutée.

Cela signifie que le tribunal a jugé que les circonstances ne justifiaient pas l’octroi d’une indemnité supplémentaire.

Cette décision est courante lorsque les frais sont déjà couverts par les dépens ou lorsque la demande est jugée excessive.