La clause résolutoire dans un bail commercial en 10 Questions / Réponses

1. Quelles sont les conditions d’acquisition de la clause résolutoire dans un bail commercial ?

L’acquisition de la clause résolutoire dans un bail commercial est régie par les articles L.145-41 et L.145-17 I du code de commerce.

Selon l’article L.145-41, le bailleur peut résilier le bail de plein droit en cas de défaut de paiement du loyer, après un commandement de payer resté sans effet.

Pour que cette résiliation soit effective, il faut que :

– Le défaut de paiement soit manifestement fautif.

– Le bailleur invoque de bonne foi la mise en jeu de cette clause.

– La clause résolutoire soit claire et sans ambiguïté, nécessitant une interprétation stricte.

Ainsi, si ces conditions sont réunies, la clause résolutoire s’acquiert automatiquement, sans besoin d’une décision judiciaire préalable.

2. Quelles sont les prérogatives du juge des référés en matière de clause résolutoire ?

Le juge des référés, selon les articles 834 et 835 du code de procédure civile, a des prérogatives spécifiques en matière de clause résolutoire.

Il peut ordonner des mesures d’urgence, même en présence d’une contestation sérieuse, pour prévenir un dommage imminent ou faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’article 835, alinéa 2, précise que le juge peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Cela signifie que le juge peut constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner des mesures conservatoires, même si le preneur conteste la bonne foi du bailleur.

3. Quelles sont les conséquences d’un défaut de paiement dans le cadre d’un bail commercial ?

En cas de défaut de paiement, les conséquences sont régies par l’article L.145-41 du code de commerce.

Le bailleur peut délivrer un commandement de payer, et si le locataire ne s’exécute pas dans le délai imparti, le bail est résilié de plein droit.

Cette résiliation intervient sans qu’il soit nécessaire de saisir le juge, à condition que les conditions de la clause résolutoire soient remplies.

Le locataire peut alors être expulsé, et le bailleur peut réclamer des indemnités d’occupation pour la période durant laquelle le locataire reste dans les lieux après la résiliation.

4. Quelles sont les obligations du locataire en matière de paiement des loyers ?

Les obligations du locataire en matière de paiement des loyers sont définies dans les baux commerciaux, notamment dans la clause « LOYER ».

Ces baux stipulent généralement que les loyers doivent être payés d’avance, le premier jour de chaque mois.

Le non-respect de cette obligation peut entraîner des conséquences graves, y compris la mise en œuvre de la clause résolutoire.

Il est important de noter que toute tolérance accordée par le bailleur, comme le paiement en fin de mois, ne modifie pas les obligations contractuelles.

5. Quelles sont les conditions pour obtenir une provision en référé ?

Pour obtenir une provision en référé, l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile impose que l’existence de l’obligation ne soit pas sérieusement contestable.

Le juge doit d’abord constater cette obligation avant d’accorder la provision.

La provision peut être demandée pour des créances d’ordre contractuel, quasi-délictuelles ou délictuelles.

Le montant de la provision doit correspondre à la partie non contestable de l’obligation, et le juge peut accorder la totalité de la créance si elle est incontestée.

6. Quelles sont les implications d’une contestation sérieuse sur la clause résolutoire ?

Une contestation sérieuse sur la clause résolutoire peut empêcher le juge des référés de constater son acquisition.

Si le preneur soulève des arguments valables concernant la bonne foi du bailleur ou la validité du commandement de payer, cela peut constituer une contestation sérieuse.

Dans ce cas, le juge peut décider de ne pas appliquer la clause résolutoire tant que la contestation n’est pas tranchée.

Il est donc crucial pour le bailleur de prouver la bonne foi et la clarté de la clause résolutoire pour éviter de telles contestations.

7. Quelles sont les conséquences d’une résiliation de plein droit d’un bail commercial ?

La résiliation de plein droit d’un bail commercial entraîne plusieurs conséquences, notamment la perte immédiate du droit d’occupation des lieux par le locataire.

Le bailleur peut alors demander l’expulsion du locataire et la restitution des locaux.

De plus, le locataire peut être tenu de payer une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux.

Les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution régissent également le sort des meubles laissés dans les locaux.

8. Quelles sont les conditions pour accorder des délais de paiement au locataire ?

Selon l’alinéa 2 de l’article L.145-41 du code de commerce, le juge peut accorder des délais de paiement si la résiliation n’est pas encore constatée par une décision de justice.

Le locataire doit justifier d’une situation financière lui permettant d’apurer sa dette.

Le juge peut suspendre les effets de la clause résolutoire pendant la durée de ces délais.

Cependant, si le locataire ne respecte pas ces délais, la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant l’expulsion.

9. Quelles sont les obligations du bailleur en matière de loyers et charges ?

Le bailleur a l’obligation de respecter les termes du contrat de bail, notamment en ce qui concerne les loyers et charges.

Il doit fournir un décompte clair des sommes dues, en tenant compte des réductions éventuelles accordées.

Le bailleur ne peut pas exiger des paiements pour des loyers non échus ou des montants qui ne tiennent pas compte des réductions consenties.

En cas de litige, il est essentiel que le bailleur puisse prouver la validité de ses demandes.

10. Quelles sont les conséquences d’une mauvaise foi du bailleur dans la mise en œuvre de la clause résolutoire ?

La mauvaise foi du bailleur dans la mise en œuvre de la clause résolutoire peut avoir des conséquences juridiques importantes.

Si le locataire prouve que le bailleur a agi de manière déloyale, cela peut constituer un motif de contestation sérieuse.

Dans ce cas, le juge peut refuser de constater l’acquisition de la clause résolutoire.

Il est donc crucial pour le bailleur de démontrer sa bonne foi et de respecter les termes du contrat pour éviter de telles contestations.