Fixation du loyer commercial : enjeux et méthodes d’évaluation en période de crise sanitaire

Contexte du Bail Commercial

Le 10 novembre 2010, Monsieur [Y] [O] et Madame [V] [E] ont conclu un bail commercial avec la société Central Hotel Shi, désormais représentée par la société Sainte-Thérèse, pour des locaux à [Adresse 1], [Localité 5]. Ce bail, destiné à des activités hôtelières et de restauration, a été établi pour une durée de neuf ans avec un loyer annuel de 45.000 euros.

Renouvellement du Bail

Le bail a été tacitement prolongé après son expiration le 10 novembre 2019. Le 4 février 2020, la société Sainte-Thérèse a demandé le renouvellement du bail pour neuf années supplémentaires à un loyer de 54.290,40 euros par an. Les époux [O] ont accepté le principe du renouvellement mais ont proposé un loyer de 57.700 euros.

Demande de Révision du Loyer

En raison des impacts de la crise du Covid-19, la société Sainte-Thérèse a sollicité une révision du loyer à 33.000 euros par an le 14 novembre 2020. Après un échange de mémoires, la société a assigné les époux [O] devant le juge des loyers commerciaux le 31 mars 2022, demandant un loyer de 34.094,42 euros.

Jugement du 23 Novembre 2022

Le 23 novembre 2022, le tribunal a constaté le renouvellement du bail au 1er avril 2020 et a ordonné une expertise pour déterminer la valeur locative du loyer. Il a fixé un loyer provisionnel basé sur le bail précédent, tout en réservant les demandes relatives aux frais et dépens.

Rapport d’Expertise et Audiences Suivantes

L’expert a remis son rapport le 11 septembre 2023, et l’affaire a été rappelée pour audience le 26 septembre 2024. La société Sainte-Thérèse a demandé au juge de fixer le loyer à 39.000 euros, en se basant sur la méthode hôtelière, tout en proposant un montant subsidiaire de 54.300 euros.

Arguments des Époux [O]

Les époux [O] ont contesté les demandes de la société Sainte-Thérèse, demandant un loyer de 67.000 euros, tout en proposant des montants subsidiaires. Ils ont soutenu que l’impact du Covid-19 sur l’activité de l’hôtel avait été minime, citant les aides reçues par la société.

Fixation du Loyer et Méthode d’Évaluation

Le tribunal a jugé que le loyer devait être fixé selon la valeur locative, en appliquant la méthode hôtelière. Cette méthode prend en compte les recettes d’hébergement et les recettes annexes, tout en ajustant les taux d’occupation et les taux sur recettes.

Évaluation des Recettes et Taux d’Occupation

L’expert a évalué le nombre de chambres à 24 et a fixé un prix unitaire de 70 euros, aboutissant à une recette d’hébergement maximale de 613.200 euros. Le taux d’occupation a été estimé à 62 %, basé sur des données antérieures à la crise.

Décision Finale du Tribunal

Le tribunal a fixé le loyer du bail renouvelé à 66.500 euros par an, à compter du 1er avril 2020, et a déterminé que les intérêts sur les loyers arriérés commenceraient à courir à partir du 24 mai 2022. Les dépens ont été partagés entre les parties, et chaque partie a conservé ses frais irrépétibles.