Évaluation des Loyers Commerciaux : Vers un Renouvellement et une Expertise Nécessaire en 10 Questions / Réponses

Résumé de cette affaire : Madame [G] [I] a donné à bail commercial à la S.N.C. D.R.B.44 des locaux à usage de bar et galerie d’art, pour une durée de neuf ans à compter du 1er mai 2013, avec un loyer annuel initial de 60.000 euros. En octobre 2021, elle a signifié un congé avec offre de renouvellement du bail à un loyer de 80.000 euros à partir du 1er mai 2022. En l’absence d’accord sur le montant du loyer, elle a assigné la S.N.C. D.R.B.44 devant le juge des loyers commerciaux en novembre 2023, demandant la fixation du loyer à 80.200 euros. La S.N.C. D.R.B.44 a demandé le rejet de cette demande et la condamnation de Madame [G] [I] aux dépens. Le juge a constaté le renouvellement du bail, ordonné une expertise pour déterminer la valeur locative des locaux, et fixé une provision de 4.000 euros pour l’expert. Une médiation a été proposée, et le loyer provisionnel a été fixé au dernier loyer contractuel. La décision a été rendue le 15 octobre 2024.

Quels sont les motifs de la décision concernant le renouvellement du bail commercial ?

La décision rendue par le juge des loyers commerciaux repose sur plusieurs motifs essentiels.

Tout d’abord, il est constaté que les parties s’accordent sur le principe du renouvellement du bail portant sur les locaux situés à l’adresse mentionnée, à compter du 1er mai 2022.

Cette constatation est conforme aux dispositions de l’article L. 145-1 du Code de commerce, qui stipule que le locataire a droit au renouvellement de son bail commercial, sauf en cas de refus justifié par le bailleur.

Ensuite, la fixation du loyer du bail renouvelé est un point crucial.

L’article L. 145-34 du Code de commerce précise que le principe du plafonnement du loyer est écarté en cas de modification notable des éléments mentionnés aux articles L. 145-33.

Ces éléments incluent les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations des parties et les facteurs locaux de commercialité.

Comment se fixe le loyer du bail renouvelé selon le Code de commerce ?

La fixation du loyer du bail renouvelé est régie par l’article L. 145-34 du Code de commerce.

Cet article stipule que le loyer peut être fixé à la valeur locative, sauf si le bailleur ne prouve pas une modification notable des éléments mentionnés à l’article L. 145-33.

Ces éléments comprennent :

1° Les caractéristiques du local considéré ;
2° La destination des lieux ;
3° Les obligations respectives des parties ;
4° Les facteurs locaux de commercialité.

Dans le cas présent, la bailleresse a invoqué une évolution notable des facteurs locaux de commercialité, notamment en raison de la gentrification du quartier.

Elle a produit un rapport d’expertise unilatérale évaluant la valeur locative à 80.200 euros, mais la S.N.C. D.R.B.44 conteste cette évaluation, arguant que la bailleresse ne prouve pas la modification des facteurs locaux.

Quelles sont les conséquences d’une expertise judiciaire dans le cadre d’un litige sur le loyer ?

L’article R. 145-30 du Code de commerce prévoit que, lorsque le tribunal ne dispose pas des éléments nécessaires pour statuer, il peut ordonner une mesure d’expertise.

Dans le cas présent, le tribunal a décidé de recourir à une expertise pour déterminer la valeur locative des lieux loués.

L’expert désigné a pour mission de convoquer les parties, de visiter les locaux, d’examiner les faits allégués et de rechercher la valeur locative à la date du 1er mai 2022.

Cette expertise est cruciale pour éclairer le tribunal sur les éléments de preuve nécessaires à la décision finale.

Quel est le rôle du médiateur dans le cadre d’un litige commercial ?

Le rôle du médiateur, tel que prévu par l’article 127-1 du Code de procédure civile, est d’aider les parties à parvenir à un accord amiable.

Dans le cadre de cette décision, un médiateur a été désigné pour recueillir l’avis des parties sur l’acceptation d’une mesure de médiation.

Le médiateur doit expliquer le principe, le but et les modalités de la médiation, et recueillir le consentement des parties.

Si les parties acceptent la médiation, celle-ci peut commencer immédiatement, suspendant ainsi les opérations d’expertise jusqu’à ce qu’un accord soit trouvé ou que la médiation échoue.

Quelles sont les implications de l’exécution provisoire de la décision ?

L’exécution provisoire de droit, prévue par l’article 514 du Code de procédure civile, signifie que la décision peut être exécutée immédiatement, même si elle est susceptible d’appel.

Dans cette affaire, la décision est assortie de l’exécution provisoire, ce qui permet à la bailleresse de percevoir le loyer provisionnel fixé pendant la durée de l’instance.

Cette mesure vise à garantir que les droits des parties soient respectés pendant la durée du litige, en évitant que l’une des parties ne subisse un préjudice irréparable.

Quelles sont les obligations des parties concernant la désignation de l’expert ?

Les parties ont l’obligation de collaborer avec l’expert désigné, conformément aux articles 263 et suivants du Code de procédure civile.

Cela inclut la communication de tous les documents nécessaires à l’expert pour l’accomplissement de sa mission.

L’expert doit également respecter le principe du contradictoire, ce qui signifie qu’il doit entendre les parties et prendre en compte leurs dires et explications.

Cette collaboration est essentielle pour garantir l’impartialité et l’efficacité de l’expertise.

Comment se déroule la procédure de consignation des honoraires de l’expert ?

La procédure de consignation des honoraires de l’expert est régie par les dispositions du Code de procédure civile.

Dans cette affaire, il a été fixé à la bailleresse une provision de 4.000 euros à consigner avant une date limite précise.

Cette consignation est une garantie pour l’expert, lui permettant d’être rémunéré pour son travail.

Si la bailleresse ne respecte pas cette obligation, la désignation de l’expert sera caduque, ce qui pourrait retarder la résolution du litige.

Quelles sont les conséquences d’un refus de médiation par l’une des parties ?

Si l’une des parties refuse le principe de la médiation ou ne répond pas dans le délai fixé, le médiateur en informera l’expert et le juge.

Dans ce cas, le médiateur cessera ses opérations sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission.

Cela souligne l’importance de la médiation comme moyen de résolution des conflits, mais aussi les conséquences d’un refus qui peut prolonger le litige.

Quels sont les critères pris en compte pour déterminer la valeur locative d’un local commercial ?

La valeur locative d’un local commercial est déterminée en tenant compte de plusieurs critères, conformément aux articles L. 145-33 et R. 145-3 à R. 145-8 du Code de commerce.

Ces critères incluent :

– Les caractéristiques des locaux ;
– La destination des lieux ;
– Les obligations respectives des parties ;
– Les facteurs locaux de commercialité ;
– Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

L’expert doit évaluer ces éléments pour établir un rapport motivé sur la valeur locative à la date du renouvellement du bail.