Droit du numérique : Immobilier en ligne : vers une nouvelle régulation et un assouplissement juridique

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L’Autorité de la concurrence plaide pour un assouplissement de la loi Hoguet du 2 janvier 1970 en raison de l’évolution du secteur. Celle-ci pourrait être clarifiée et assouplie pour favoriser le nouveau marché des services associés en matière de vente de biens à usage d’habitation. Le coaching immobilier pourrait être soumis à une nouvelle régulation. Seront également impactés les services de petites annonces immobilières.

Sommaire

Seul 1 professionnel sur 5 dispose de la carte pro

En effet, le dispositif spécial mis en place par loi Hoguet n’a pas empêché l’arrivée de nouveaux acteurs sur le marché sans que le nombre de litiges ou de contentieux ait particulièrement augmenté ou sans que ceux-ci aient plus particulièrement concerné ces acteurs. En particulier, aujourd’hui, seul un professionnel de l’entremise immobilière sur cinq est titulaire de la carte professionnelle.

En outre, les plateformes de diffusion en ligne des annonces immobilières, expressément exclues de l’application de la loi Hoguet, proposent des prestations annexes à la diffusion des annonces qui présentent de fortes similitudes avec celles qui sont constitutives d’entremise immobilière mais ne sont pas soumises aux contraintes imposées par la loi Hoguet comme le principe de la rémunération au résultat. Les particuliers paient ces prestations avant la réalisation effective de la vente, ce qui est susceptible de constituer un avantage concurrentiel injustifié. L’arrivée des acteurs plus récents sur le marché, en particulier les coachs immobiliers et les acheteurs instantanés ou ibuyers démontre que les dispositions de la loi Hoguet tendent à être contournées afin de permettre la création de services innovants. Les professionnels de l’entremise immobilière externalisent certaines prestations, en particulier la visite du bien. Or, des sous-traitants pourraient proposer directement ces services aux particuliers. Ainsi, le fonctionnement actuel du marché, conjugué à des évolutions technologiques importantes, conduit à s’interroger sur l’adéquation du cadre légal et règlementaire actuel, l’instruction du présent avis ayant démontré, d’une part, que tous les professionnels de l’entremise immobilière ne sont pas soumis aux mêmes règles, ce qui est susceptible d’entraîner des distorsions de concurrence injustifiées et que, d’autre part, certaines défaillances de marché actuelles sont, au moins partiellement, dues à la rigidité de la loi Hoguet. C’est le cas en particulier du principe de la rémunération au résultat qui est l’un des facteurs pouvant expliquer le niveau élevé des taux de commission en France, parmi les plus élevés de l’Union européenne (en 2018, les taux de commission en France étaient de 5,2 % hors taxe3 alors que la moyenne de l’Union européenne était d’environ 3,5 % hors taxe). En outre, si l’essor du numérique et la politique d’open data mise en œuvre par le Gouvernement ont contribué à réduire l’asymétrie d’information entre le professionnel de l’entremise immobilière et son client, des progrès restent à accomplir en matière de protection des consommateurs.

Vers une baisse des taux de commission

L’Autorité relève que cette loi constitue un frein à une offre de services innovants ou à une baisse des taux de commission qui sont en moyenne de 5,78% TTC en 2022, bien au-dessus de la moyenne de l’Union européenne (environ 4% TTC). Elle estime que si les taux de commission des professionnels de l’entremise en France étaient ramenés à la moyenne européenne, un gain annuel de près de 3 milliards d’euros pourrait être dégagé au bénéfice des ménages.

Une loi inadaptée aux nouvelles pratiques

L’Autorité constate par ailleurs, que la loi Hoguet n’est plus en adéquation avec les pratiques actuelles puisqu’aujourd’hui de nouveaux acteurs non soumis à cette disposition proposent des services similaires à des services d’entremise immobilière, sans que le nombre de litiges ou de contentieux ait particulièrement augmenté. À la lumière de ces constatations, l’Autorité recommande au gouvernement d’envisager une réforme visant, d’une part, à renforcer la protection économique des consommateurs et, d’autre part, à assouplir les conditions d’exercice de l’activité d’entremise immobilière.

Les recommandations de l’Autorité

Outre des recommandations générales visant à accroître la protection économique des consommateurs, l’Autorité propose deux options d’assouplissement de la loi Hoguet. • Les recommandations générales applicables quelle que soit l’option retenue et visant à accroître la protection économique des consommateurs Recommandation n°1 : Instaurer une obligation de dresser dans le mandat une liste exhaustive des prestations rendues par le professionnel afin que le client puisse détenir une information complète pour négocier les honoraires. Recommandation n°2 : Uniformiser les règles relatives à l’affichage des annonces, que le paiement des honoraires incombe à l’acheteur ou au vendeur afin d’améliorer la lisibilité de l’information et de limiter les effets de report des honoraires du vendeur vers l’acheteur. Recommandation n°3 : Soumettre les plateformes de diffusion en ligne des annonces immobilières aux obligations d’affichage prévues par l’arrêté de 2017 relatif à l’information des consommateurs par les professionnels intervenant dans une transaction immobilière. Recommandation n°4 : Imposer l’élaboration d’une fiche récapitulative du dossier de diagnostic technique pour faciliter son intelligibilité et sa lisibilité. Recommandation n°5 : Mettre à la disposition du public à titre gratuit les données immobilières détenues par les notaires sur les prix de vente des biens immobiliers et les commissions perçues par les professionnels de l’entremise immobilière. La base de données des valeurs foncières (dite base DVF) mise à disposition du public à titre gratuit comporte des biais. En effet, le prix de vente du bien indiqué dans la base correspond à la base taxable au titre des droits de mutations et inclut donc le montant des honoraires quand ceux-ci sont payés par le vendeur. Cela est de nature à augmenter artificiellement le prix de vente du bien et limite l’intérêt de cette base de données pour les particuliers et les professionnels qui l’utilisent essentiellement pour estimer le prix des biens. L’Autorité recommande de mettre à la disposition du public à titre gratuit les données détenues par le Conseil supérieur du notariat relatives aux caractéristiques des biens immobiliers, à leurs prix de vente et aux commissions perçues par les professionnels de l’entremise. Recommandation n°6 : Supprimer l’interdiction faite aux notaires négociateurs d’afficher les annonces immobilières dans les vitrines de leur office notarial. • Les deux options d’assouplissement de la loi Hoguet Une première option vise à assouplir les conditions dans lesquelles les professionnels de l’entremise immobilière proposent leurs services. Cette option est assortie de deux recommandations : l’exclusion du champ d’application de la loi Hoguet de l’activité d’entremise immobilière en matière de vente de biens immobiliers et l’insertion d’une disposition dans le code de la consommation prévoyant une obligation de justifier d’une garantie financière en cas de maniement de fonds. Une seconde option s’attache principalement à clarifier le périmètre de la loi Hoguet et simplifier les conditions d’accès à la profession. • S’agissant de la clarification du périmètre de la loi Hoguet, l’Autorité propose, d’une part, de définir précisément les prestations qui relèvent de la qualification d’entremise immobilière et, d’autre part, de préciser celles qui n’en relèvent pas, sans toutefois que cette liste soit exhaustive. Selon l’Autorité, l’entremise immobilière consiste en la sélection de clients et la négociation du prix de vente. Ainsi, les prestations non constitutives d’entremise immobilière ne seront pas soumises au principe de la rémunération au résultat fixé à l’article 6 de la loi Hoguet.