Défaut d’assurance : résiliation du preneur confirmée

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L’ article L 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résolution de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues par l’article L1343-5 du code civil peuvent en accordant des délais suspendre la résiliation et les effets de clause de résiliation lorsque la résiliation n’est pas acquise aux termes d’une décision ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, l’article 5.2.11 du contrat de bail stipule que le preneur a l’obligation de faire assurer pendant la durée du bail l’ensemble immobilier contre les risques d’incendie, explosions, tempêtes, ouragans, cyclones, dégâts des eaux, chutes d’appareil de navigation aérienne, émeutes et mouvements populaires, attentats, catastrophes naturelles auprès d’une compagnie d’assurance notoirement solvable ayant son siège ou une succursale en France. Il a l’obligation d’acquitter régulièrement à leur échéance les primes afférentes aux dites polices. Il s’engage à renoncer et à faire renoncer sa ou ses compagnies d’assurance à tout recours contre le bailleur et ses assureurs, sous réserve de réciprocité.

L’article 5.2.12 du même contrat énonce que le preneur a l’obligation de faire assurer, sous les mêmes conditions, les risques de responsabilité civile inhérents à son activité professionnelle et son occupation des lieux. Dans le cas où l’activité du preneur entrainerait une augmentation de la tarification des assurances souscrites par le bailleur pour garantir l’immeuble, le preneur aura l’obligation de lui rembourser le montant des primes supplémentaires.

Ainsi, la clause résolutoire sanctionne le défaut d’assurance du preneur et non le défaut de justification de l’assurance. Le preneur est en effet tenu d’être assuré de manière continue, pendant toute la durée du bail, de s’acquitter régulièrement des primes à leur échéance et d’en justifier à la demande du bailleur, y compris pour la période postérieure au délai d’un mois imparti par le commandement.

→ Résumé de l’affaire

La société civile immobilière G5 a loué des locaux à M. X, qui a ensuite cédé son fonds de commerce à la société MADA, puis à la SARL La Cyloponia. Suite à l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire à l’encontre de la SARL La Cyloponia, la société G5 a délivré un commandement de payer pour un arriéré locatif et une assurance non justifiée. Après une assignation en référé, le tribunal a constaté la résiliation du bail et ordonné l’expulsion de la SARL La Cyloponia, ainsi que le paiement d’une indemnité d’occupation et de diverses sommes à titre provisionnel. La SARL La Cyloponia a interjeté appel de cette ordonnance, mais a ensuite fait l’objet d’une liquidation judiciaire. La société G5 demande la confirmation de l’ordonnance initiale, tandis que la SARL La Cyloponia demande l’irrecevabilité des demandes de la société G5 pour défaut d’intérêt légitime à agir, ou à défaut, la suspension des effets de la clause résolutoire. La société Lyonnaise de banque, créancier inscrit, n’a pas constitué avocat dans cette affaire.