Conflit locatif : obligations de délivrance et résiliation de bail commercial en question en 10 Questions / Réponses

Résumé de cette affaire : Monsieur [C] [P], locataire d’un bail commercial consenti par la SCI Crissimo pour un local à La Teste de Buch, a été assigné par la SCI suite à un commandement de payer. En réponse, il a demandé la résiliation du bail pour manquement de la SCI à son obligation de délivrance et a réclamé des dommages-intérêts. La SCI a, de son côté, demandé la confirmation de la résiliation du bail et a réclamé des sommes pour loyers impayés et frais d’expulsion. Le tribunal a constaté que le bail avait été résilié et a condamné Monsieur [P] à payer des sommes pour loyers dus, indemnité d’occupation et frais d’expulsion, tout en déboutant Monsieur [P] de ses demandes. La SCI a été déboutée de certaines de ses demandes, et le tribunal a ordonné la capitalisation des intérêts.

1. Quelles sont les obligations du bailleur en matière de délivrance des locaux loués ?

Le bailleur a l’obligation de délivrer au preneur des locaux conformes à l’usage prévu par le contrat de bail. Cette obligation est régie par les articles 1719 et 1720 du Code civil.

Selon l’article 1719, « le bailleur est tenu de délivrer la chose louée en bon état de réparations de toute espèce. »

De plus, l’article 1720 précise que « le bailleur est tenu de garantir le preneur de toutes les vices ou défauts de la chose louée qui en empêcheraient l’usage. »

Ainsi, le bailleur doit s’assurer que les locaux sont conformes aux normes de sécurité et d’hygiène, notamment en ce qui concerne les raccordements aux réseaux d’assainissement, d’électricité et de télécommunications.

En cas de manquement à cette obligation, le preneur peut demander la résolution du bail ou des dommages-intérêts.

2. Quelles sont les conséquences d’un non-paiement des loyers dans un bail commercial ?

Le non-paiement des loyers dans un bail commercial peut entraîner des conséquences graves pour le preneur. Selon l’article 17 du contrat de bail, une clause résolutoire peut être prévue.

Cette clause stipule que « le bail sera résilié de plein droit en cas de non-paiement des loyers dans les délais impartis. »

En cas de non-paiement, le bailleur peut délivrer un commandement de payer, comme cela a été fait dans le cas de Monsieur [P].

Si le preneur ne régularise pas sa situation dans le délai imparti, le bailleur peut demander la résiliation du bail et l’expulsion du locataire.

3. Qu’est-ce que la clause résolutoire dans un bail commercial ?

La clause résolutoire est une disposition contractuelle qui permet au bailleur de résilier le bail en cas de manquement par le preneur à ses obligations, notamment le non-paiement des loyers.

L’article 17 du contrat de bail précise que « le bail sera résilié de plein droit en cas de non-paiement des loyers ou des charges dans les délais impartis. »

Cette clause doit être expressément mentionnée dans le contrat de bail pour être applicable.

En cas de mise en œuvre de la clause résolutoire, le bailleur doit respecter une procédure de commandement de payer avant de pouvoir demander l’expulsion du locataire.

4. Quelles sont les obligations du preneur en matière d’aménagement des locaux ?

Le preneur a l’obligation d’aménager les locaux loués conformément à l’usage prévu dans le bail. Selon le contrat, le preneur doit « assurer l’aménagement des locaux par leur mise aux normes et leur mise en conformité. »

Cela inclut la réalisation des travaux nécessaires pour le raccordement aux réseaux d’assainissement, d’électricité et de télécommunications.

Le preneur doit également prendre à sa charge les frais de ces travaux, sauf mention contraire dans le contrat.

En cas de non-respect de ces obligations, le bailleur peut invoquer la clause résolutoire pour résilier le bail.

5. Quelles sont les conséquences d’une expulsion pour non-paiement des loyers ?

L’expulsion pour non-paiement des loyers entraîne la perte de la jouissance des locaux par le preneur.

Selon l’article 9 de la loi du 6 juillet 1989, « le locataire ne peut être expulsé sans décision de justice. »

Le bailleur doit donc obtenir une ordonnance d’expulsion du tribunal compétent après avoir mis en œuvre la clause résolutoire.

De plus, le preneur peut être condamné à payer des indemnités d’occupation pour la période durant laquelle il occupe encore les locaux après la résiliation du bail.

6. Quelles sont les conditions de mise en œuvre d’une expertise judiciaire dans un litige locatif ?

La mise en œuvre d’une expertise judiciaire dans un litige locatif nécessite une ordonnance du juge.

Selon l’article 232 du Code de procédure civile, « le juge peut ordonner une expertise si cela est nécessaire pour éclairer la justice. »

Dans le cas de Monsieur [P], le juge des référés a ordonné une expertise pour évaluer la conformité des locaux.

Cependant, le preneur doit consigner une somme pour couvrir les frais de l’expertise, ce qui n’a pas été fait dans ce cas.

7. Quelles sont les conséquences d’un manquement à l’obligation d’assurance locative ?

Le manquement à l’obligation d’assurance locative peut entraîner des conséquences graves pour le preneur.

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, « le locataire est tenu de s’assurer contre les risques qu’il encoure. »

En cas de sinistre, si le preneur n’est pas assuré, il peut être tenu responsable des dommages causés au bailleur ou à des tiers.

De plus, le bailleur peut invoquer ce manquement pour demander la résiliation du bail.

8. Quelles sont les modalités de calcul des indemnités d’occupation après une expulsion ?

Les indemnités d’occupation sont calculées sur la base du loyer prévu dans le bail.

Selon la jurisprudence, « l’indemnité d’occupation doit correspondre au montant du loyer en cours. »

Dans le cas de Monsieur [P], l’indemnité d’occupation a été fixée à 4 200 € par mois à compter du 1er avril 2023.

Cette indemnité est due jusqu’au départ effectif du locataire, ce qui peut représenter une somme importante en cas de retard dans l’expulsion.

9. Quelles sont les conséquences d’une radiation d’appel dans une procédure judiciaire ?

La radiation d’appel entraîne la perte de la possibilité de contester la décision de première instance.

Selon l’article 905-1 du Code de procédure civile, « la radiation d’un appel est prononcée lorsque l’appelant ne se conforme pas aux obligations procédurales. »

Dans le cas de Monsieur [P], la radiation de son appel signifie qu’il ne peut plus contester l’ordonnance du juge des référés.

Cela a pour effet de rendre la décision de première instance définitive et exécutoire.

10. Quelles sont les implications de la condamnation aux dépens dans une procédure judiciaire ?

La condamnation aux dépens implique que la partie perdante doit payer les frais de justice de la partie gagnante.

Selon l’article 696 du Code de procédure civile, « les dépens comprennent les frais de justice exposés par la partie gagnante. »

Dans le cas de Monsieur [P], il a été condamné aux dépens, ce qui signifie qu’il devra rembourser les frais engagés par la SCI Crissimo.

Cette condamnation peut inclure les frais d’huissier, d’expertise et d’autres frais liés à la procédure.