Conflit locatif et obligations contractuelles : enjeux de la clause résolutoire : 10 Questions / Réponses juridiques

Résumé de cette affaire : Les consorts [J] ont donné à bail commercial des locaux à la société DEMOLIN NORMANDIE. En raison de non-paiement de loyer et de manquements aux obligations contractuelles, Mme [Y] [J] a délivré un commandement de payer et de réaliser des travaux d’entretien. La société DEMOLIN NORMANDIE a été placée en redressement judiciaire, et un jugement a fixé la date de cessation des paiements. Mme [Y] [J] a ensuite assigné la société et ses administrateurs judiciaires en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, demander l’expulsion et obtenir des réparations. Le tribunal a statué qu’il n’y avait pas lieu à référé sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et a laissé les dépens à la charge de la demanderesse.

1. Qu’est-ce qu’une clause résolutoire dans un contrat de bail ?

La clause résolutoire est une disposition contractuelle qui permet à une partie de mettre fin au contrat de manière automatique en cas de manquement de l’autre partie à ses obligations.

Selon l’article L. 145-41 du Code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux ».

Cela signifie qu’un locataire doit être mis en demeure de respecter ses obligations avant que la clause résolutoire puisse être activée.

En cas de non-respect, le bailleur peut demander la résiliation du bail et l’expulsion du locataire, mais cela doit être fait dans le respect des procédures légales.

2. Quelles sont les obligations principales du preneur selon le Code civil ?

L’article 1728 du Code civil énonce deux obligations principales du preneur :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail.

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

Ces obligations sont essentielles pour maintenir la relation contractuelle entre le bailleur et le preneur.

Le non-respect de ces obligations peut entraîner l’activation de la clause résolutoire, permettant au bailleur de résilier le bail.

3. Quelles sont les conséquences d’un manquement aux obligations du preneur ?

En cas de manquement aux obligations du preneur, le bailleur peut activer la clause résolutoire.

L’article 13 du bail stipule que « à défaut du paiement d’un seul terme, ou fraction de terme, de loyer, charges ou accessoires, à son échéance », le bail sera résilié de plein droit.

Cela signifie que le bailleur peut demander la résiliation du contrat sans avoir à prouver un préjudice.

Cependant, le preneur a la possibilité de régulariser la situation dans le délai imparti pour éviter la résiliation.

4. Quelles sont les conditions pour que la clause résolutoire soit applicable ?

Pour que la clause résolutoire soit applicable, plusieurs conditions doivent être remplies.

D’abord, il doit y avoir un manquement aux obligations contractuelles, comme le non-paiement du loyer.

Ensuite, un commandement doit être délivré au preneur, mentionnant le délai d’un mois pour régulariser la situation, conformément à l’article L. 145-41 du Code de commerce.

Enfin, la résiliation ne peut être prononcée que si le commandement est resté infructueux.

5. Qu’est-ce que le référé et dans quel cas peut-il être utilisé ?

Le référé est une procédure judiciaire d’urgence permettant d’obtenir des mesures provisoires.

Selon l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ».

Cette procédure est souvent utilisée pour obtenir des décisions rapides, comme la constatation d’un manquement contractuel.

Cependant, le juge des référés n’est pas tenu de caractériser l’urgence pour constater l’acquisition de la clause résolutoire.

6. Quelles sont les obligations du preneur en matière d’entretien des locaux ?

L’article 4 du bail impose au preneur plusieurs obligations en matière d’entretien des locaux.

Il doit maintenir les lieux loués en bon état de réparation et effectuer tous les travaux nécessaires, tels que peinture, plomberie, et électricité.

De plus, le preneur doit s’assurer que les locaux ne contiennent pas de matières dangereuses et respecter les règlements en vigueur.

Le non-respect de ces obligations peut également entraîner l’activation de la clause résolutoire.

7. Quelles sont les responsabilités du preneur en matière d’environnement ?

L’article 17 du bail stipule que le preneur doit informer le bailleur de tout projet ayant une incidence sur la législation environnementale.

Il doit également respecter les règles applicables aux installations classées pour la protection de l’environnement (ICPE).

Tout manquement à ces obligations peut permettre au bailleur d’user de la clause résolutoire, sans attendre que la situation ne s’aggrave.

Le preneur est donc seul responsable des dommages causés à l’environnement par son exploitation.

8. Quelles sont les conséquences des frais irrépétibles selon l’article 700 du Code de procédure civile ?

L’article 700 du Code de procédure civile permet au juge de condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme au titre des frais irrépétibles.

Ces frais comprennent les honoraires d’avocat et autres dépenses engagées pour la procédure.

Dans le cas présent, la décision stipule que « la demanderesse conservera ses frais irrépétibles », ce qui signifie qu’elle ne pourra pas récupérer ces frais de la partie adverse.

Les dépens, quant à eux, seront à la charge de la demanderesse.

9. Quelles sont les implications des dépens dans une procédure judiciaire ?

Les dépens sont les frais liés à la procédure judiciaire, tels que les frais de greffe, d’huissier, et d’expertise.

Dans la décision, il est stipulé que « les dépens seront à la charge de la demanderesse ».

Cela signifie que la partie qui a initié la procédure devra supporter ces coûts, indépendamment de l’issue du litige.

Cette règle vise à éviter que la partie perdante ne soit pénalisée par des frais supplémentaires.

10. Quelle est la portée de la décision rendue par le juge des référés ?

La décision rendue par le juge des référés a une portée limitée.

Elle ne statue pas sur le fond du litige, mais uniquement sur des mesures d’urgence.

Dans ce cas, le juge a décidé qu’il n’y avait pas lieu à référé sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire.

Cela signifie que la question devra être tranchée par le juge du fond, qui examinera les éléments de preuve et les arguments des parties.