Conflit locatif : enjeux de la révision du loyer commercial et du renouvellement du bail : 10 Questions / Réponses juridiques

Résumé de cette affaire : Madame [L] [Y] a donné à bail commercial à la société JEANNE des locaux pour des activités de coiffure et beauté, avec un bail initial de 9 ans à partir du 17 avril 1991. Ce bail a été renouvelé en 2000 pour une nouvelle période de 9 ans. En 2008, la société JEANNE a demandé une révision du loyer, mais n’a pas obtenu d’accord, ce qui a conduit à une assignation devant le juge des loyers commerciaux. En 2010, un nouveau bail a été signé, renouvelé en 2012 pour 9 ans avec un loyer annuel de 38.400 euros. En août 2023, Madame [Y] a proposé une révision du loyer à 52.287,15 euros, tandis que la société JEANNE a demandé un renouvellement du bail à 41.600 euros. Après des échanges de mémoires, l’affaire a été plaidée en septembre 2024, avec une demande de médiation qui a été refusée par Madame [Y]. Le juge a constaté le principe du renouvellement du bail à partir du 1er octobre 2023 et a ordonné une expertise pour déterminer le loyer. L’expert a été désigné et devra rendre son rapport avant le 30 décembre 2025. Le loyer provisionnel a été fixé à 50.079,20 euros pour la durée de l’instance.

1. Quelles sont les conditions de renouvellement d’un bail commercial ?

Le renouvellement d’un bail commercial est régi par les dispositions des articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce.

Selon l’article L. 145-1, le bail commercial est renouvelable à l’expiration de sa durée, sauf en cas de non-respect des obligations contractuelles par le locataire ou si le bailleur justifie d’un motif légitime de refus.

Le locataire doit notifier sa demande de renouvellement au bailleur au moins six mois avant l’expiration du bail.

En l’absence de contestation, le renouvellement est considéré comme acquis, comme cela a été constaté dans la décision du juge des loyers commerciaux.

2. Comment est déterminé le montant du loyer lors du renouvellement d’un bail ?

Le montant du loyer lors du renouvellement d’un bail commercial est déterminé selon l’article L. 145-33 du Code de commerce.

Cet article stipule que le loyer doit correspondre à la valeur locative des locaux.

En cas de désaccord entre les parties, la valeur locative est évaluée en tenant compte de plusieurs critères, notamment :

1. Les caractéristiques du local,
2. La destination des lieux,
3. Les obligations respectives des parties,
4. Les facteurs locaux de commercialité,
5. Les prix pratiqués dans le voisinage.

Si aucune des parties ne produit d’éléments probants, le juge peut ordonner une expertise pour établir la valeur locative.

3. Quelles sont les conséquences d’une demande de baisse de loyer ?

Lorsqu’une partie demande une baisse de loyer, cela doit être justifié par des éléments concrets.

L’article L. 145-34 du Code de commerce précise que, sauf modification notable des éléments mentionnés à l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer ne peut excéder la variation de l’indice des loyers commerciaux.

En cas de demande de baisse, le juge a l’obligation de rechercher la valeur locative, même si le loyer est plafonné.

Si les éléments fournis ne sont pas suffisants, le juge peut ordonner une expertise pour évaluer la valeur locative.

4. Qu’est-ce qu’une expertise judiciaire dans le cadre d’un bail commercial ?

L’expertise judiciaire est une procédure par laquelle un expert est désigné pour évaluer des éléments techniques ou factuels dans un litige.

Dans le cadre d’un bail commercial, l’expertise peut être ordonnée pour déterminer la valeur locative des locaux, comme le stipule l’article R. 145-30 du Code de commerce.

L’expert doit convoquer les parties, examiner les locaux, et établir un rapport sur la valeur locative en tenant compte des critères définis par la loi.

Ce rapport est essentiel pour le juge afin de rendre une décision éclairée sur le montant du loyer.

5. Quelles sont les obligations du juge en matière de fixation du loyer ?

Le juge des loyers commerciaux a plusieurs obligations lors de la fixation du loyer.

Selon l’article L. 145-34, il doit rechercher la valeur locative des locaux, même si le loyer est plafonné.

Il doit également s’assurer que les parties ont produit des éléments suffisants pour justifier leurs demandes.

En cas de carence des parties, le juge peut ordonner une expertise pour obtenir les informations nécessaires à sa décision.

Le juge doit statuer en tenant compte des éléments de preuve présentés par les parties.

6. Quelles sont les conséquences d’un défaut de consignation de la provision pour l’expert ?

Le défaut de consignation de la provision pour l’expert a des conséquences importantes.

Selon la décision du juge, si la provision n’est pas versée dans le délai imparti, la désignation de l’expert devient caduque.

Cela signifie que l’expertise ne pourra pas être réalisée, ce qui peut nuire à la partie qui a demandé la baisse de loyer.

Il est donc crucial pour la partie demanderesse de respecter les délais de consignation pour garantir le bon déroulement de la procédure.

7. Qu’est-ce que le loyer provisionnel et comment est-il fixé ?

Le loyer provisionnel est un montant fixé par le juge pour la durée de l’instance, en attendant le rapport de l’expert.

Selon l’article L. 145-57 du Code de commerce, ce loyer doit être fixé en fonction des éléments présentés par les parties.

Dans la décision, le juge a fixé le loyer provisionnel à 50.079,20 euros, correspondant à la demande de la bailleresse.

Ce montant est important car il permet de garantir un revenu au bailleur pendant la durée de l’expertise.

8. Quelles sont les modalités de calcul du loyer plafonné ?

Le loyer plafonné est calculé en fonction de la valeur locative des locaux, comme le stipule l’article L. 145-34 du Code de commerce.

Le juge doit prendre en compte les indices applicables, tels que l’indice trimestriel des loyers commerciaux.

Il doit également considérer les caractéristiques des locaux, la destination des lieux, et les prix pratiqués dans le voisinage.

Le rapport de l’expert doit préciser les modalités de calcul du loyer plafonné à la date du renouvellement.

9. Quelles sont les implications de l’exécution provisoire de droit ?

L’exécution provisoire de droit, prévue par l’article 514 du Code de procédure civile, permet à une décision de produire des effets immédiats, même en cas d’appel.

Dans le cas présent, la décision du juge est assortie de cette exécution, ce qui signifie que le loyer provisionnel doit être appliqué immédiatement.

Aucune des parties n’a demandé à écarter cette exécution, ce qui renforce son caractère obligatoire.

Cela permet de garantir la continuité des relations locatives pendant la durée de l’instance.

10. Quelles sont les étapes à suivre après la décision du juge des loyers commerciaux ?

Après la décision du juge, plusieurs étapes doivent être suivies.

Tout d’abord, l’expert doit être saisi et effectuer sa mission conformément aux articles 263 et suivants du Code de procédure civile.

Il doit convoquer les parties, examiner les locaux, et établir un rapport avant la date limite fixée par le juge.

Ensuite, le juge vérifiera le versement de la consignation de la provision pour l’expert.

Enfin, une fois le rapport déposé, le juge statuera sur les demandes en fonction des conclusions de l’expert.