Clause résolutoire et arriéré locatif d’un local commercial

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N° RG 24/51184 –
N° Portalis 352J-W-B7I-C4AFL

N° : 7-CB

Assignation du :
12 février 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 16 mai 2024

par Emmanuelle DELERIS, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Clémence BREUIL, Greffier.
DEMANDEURS

Monsieur [R] [G]
[Adresse 2]
[Localité 4]

Madame [O] [H] épouse [G]
[Adresse 2]
[Localité 4]

représentés par Maître Emmanuel BOUKRIS de la SELEURL SELARL EMMANUEL BOUKRIS AVOCAT, avocats au barreau de PARIS – #G0265

DEFENDERESSE

La S.A.S. DJAM
[Adresse 3]
[Localité 5]

représentée par Maître Alexandra MARINAKIS de la SELARL MADE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS – #G0844

DÉBATS

A l’audience du 28 Mars 2024, tenue publiquement, présidée par Emmanuelle DELERIS, Vice-présidente, assistée de Clémence BREUIL, Greffier,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Par acte sous seing privé du 13 juillet 2018, Monsieur [R] [G] et Madame [O] [H] épouse [G] (ci-après les époux [G]) ont consenti à la société DJAM le renouvellement du contrat de bail portant sur un local commercial situé [Adresse 3] et [Adresse 1], moyennant le paiement d’un loyer annuel de 28.200 euros hors taxes et hors charges, payable trimestriellement à terme échu.

Des loyers étant demeurés impayés, les bailleurs ont fait délivrer à la société DJAM, par exploit délivré le 15 décembre 2023, un commandement de payer la somme en principal de 23.199,48 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 13 décembre 2023, 4eme trimestre 2023 inclus, le commandement visant la clause résolutoire.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, les époux [G] ont, par exploit délivré le 12 février 2024, fait citer la société DJAM devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir :

– constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail commercial du 13 juillet 2018,

– ordonner l’expulsion de la défenderesse et de tout occupant de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

– ordonner la séquestration des meubles et facultés mobilières pouvant se trouver dans les lieux aux frais, risques et périls de la partie requise sur place ou en garde meubles,

– condamner la société DJAM à payer aux consorts [G] la somme provisionnelle de 31.210,10 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arrêtés au 31 décembre 2023, échéance du 4eme trimestre 2023 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 15 décembre 2023,

– fixer à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société DJAM à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du dernier loyer contractuel quotidien, outre les taxes, charges et accessoires,

– condamner la société DJAM à payer cette indemnité d’occupation aux consorts [G],

– juger que le dépôt de garantie versé par la société DJAM restera acquis de plein droit au profit des consorts [G],

– condamner la société DJAM à verser aux consorts [G] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 15 décembre 2023 (216,62 euros).

L’assignation a été dénoncée à la société CREDIT DU NORD, créancier inscrit sur le fonds de commerce, par exploit du 14 février 2024.

A l’audience du 28 mars 2024 les requérants, représentés, sollicitent le bénéfice de leur assignation et actualisent leur demande de provision à la somme de 38.943,72 euros selon décompte arrêté au 31 mars 2024, 1er trimestre 2024 inclus. Ils indiquent oralement que le montant de la dette locative n’est pas sérieusement contestable et correspond au montant de la promesse de cession du fonds de commerce régularisée par la locataire. Ils s’opposent à l’octroi de délais de paiement.

La société DJAM, représentée, sollicite à titre principal que le montant de la provision sur la dette locative soit ramenée à la somme de 23.476,48 euros, déduction faite de la somme de 7.733,62 euros ajoutée manuellement dans le commandement de payer, et dont elle soutient qu’elle n’est pas justifiée. Elle indique en outre avoir conclu une promesse de cession de vente du fonds de commerce qui sera réitérée le 30 avril 2024, et lui donnera ainsi les fonds nécessaires pour apurer la dette.

Elle sollicite à titre principal le bénéfice de délais de paiement à hauteur de deux mois, et à titre subsidiaire à hauteur de 24 mois, le tout avec suspension des effets de la clause résolutoire pendant les délais impartis.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance, aux écritures et aux notes d’audience.

La décision a été mise en délibéré au 16 mai 2024, les parties étant autorisées à produire une note en délibéré jusqu’au 10 mai pour produire l’acte de cession du fonds de commerce, et à y répondre jusqu’au 14 mai suivant.

Une note en délibéré a été adressée par le conseil de la défenderesse via RPVA le 7 mai 2024.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le juge des référés n’est toutefois pas tenu de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que  » toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai « .

En l’espèce, le contrat de renouvellement de bail du 13 juillet 2018 stipule une clause résolutoire, qui prévoit en substance qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer ou d’exécution d’une seule des charges et conditions du bail, le bail pourra être résilié de plein droit un mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement du 15 décembre 2023 mentionne le délai d’un mois pour régler les causes du commandement et vise la clause résolutoire. Il reprend les dispositions des articles L.145-41 et L.145-17 du code de commerce. Un décompte des sommes dues y est joint, permettant au locataire d’en critiquer éventuellement les causes.

Il résulte du décompte produit que les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance, de sorte que les conditions d’acquisition de plein droit de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 15 janvier 2024.

Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, les demandeurs sollicitent la somme provisionnelle de 38.943,72 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté à la date du 31 mars 2024, 1er trimestre 2024 inclus.

Cette somme est contestée en défense à hauteur de 7.733,62 euros, qui correspond à la mention manuscrite ajoutée dans le commandement délivré le 15 décembre 2023 au titre de la  » reprise solde de l’ancien cabinet de gestion « , et équivaut à un loyer trimestriel.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier du paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La société DJAM justifie des paiements par chèques suivants :
-7.733,62 euros (chèque n°7000624) le 25 avril 2022, correspondant à l’échéance du 1er trimestre 2022,
-7.733,62 euros (chèque n°7000675) le 25 juillet 2022, correspondant à l’échéance du 2eme trimestre 2022,
-7.733,62 euros (chèque n°7000741) le 3 novembre 2022, correspondant à l’échéance du 3eme trimestre 2022,
-7.733,62 euros (chèque n°7000803) le 6 février 2023, correspondant à l’échéance du 4eme trimestre 2022,
-7.735 euros (chèque n°7000833) le 21 juin 2023, correspondant à l’échéance du 1er trimestre 2023.

De sorte qu’elle reste redevable, au jour de l’audience, des échéances dues pour les 2eme, 3eme et 4eme trimestres 2023, outre celui du 1er trimestre 2024, soit un total de 7.733,62 x 4 = 30.930,48 euros.

Le différentiel entre la somme réclamée de 38.943,72 euros et celle de 30.930,48 euros que la défenderesse justifie avoir réglé est de 8.000,24 euros et correspond, déduction faite de la somme de 277 euros due au titre de la taxe pour les ordures ménagères 2023, à la reprise de solde négatif de 7.733,62 euros mentionnée dans le commandement et ensuite reportée sur le décompte. Les pièces produites par les bailleurs ne permettent cependant pas d’expliciter cette somme ainsi réclamée au titre d’une reprise de solde dont la réalité ne peut ainsi pas être vérifiée.

En conséquence, le montant non sérieusement contestable de l’arriéré locatif doit être fixé à la somme de 30.930,48 + 277 = 31.207,48 euros.

La société DJAM sera ainsi condamnée au paiement de cette somme à titre de provision à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 31 mars 2024, 1er trimestre 2024 inclus.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’alinéa 2 de l’article L.145-41 du code de commerce, le juge saisi d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

La défenderesse sollicite des délais de paiement en exposant qu’elle a signé le 15j janvier 2024 une promesse de cession de son fonds de commerce dont la réitération est prévue le 30 avril 2024.

Dans sa note reçue en cours de délibéré, elle indique que le délai de réitération de la promesse de vente a été prorogée durant le temps du délibéré, qui conditionne le sort du bail commercial.

Elle justifie avoir, par courrier du 4 avril 2024, invité les bailleurs à concourir au rendez-vous de signature de cession du fonds de commerce prévu le 26 avril 2024, et leur avoir demandé, notamment, d’une part s’ils consentaient à ce que le montant des arriérés de loyers charges et accessoires soient réglés par prélèvement sur le prix de cession dans les 72 heures de la cession, d’autre part de confirmer que rien ne s’oppose à la cession projetée dans la mesure où les arriérés seront soldés en intégralité.

Par courrier du 11 avril 2024, produit par la défenderesse en annexe à sa note en délibéré, Monsieur et Madame [G] ont indiqué continuer à s’opposer à la vente du fonds de commerce tant que les loyers ne sont pas réglés en totalité.

Les demandeurs n’ont pas apporté d’éléments de réponse à la note en délibéré.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la société DJAM justifie qu’elle sera en mesure de régler l’arriéré locatif lorsqu’elle percevra le prix de cession du fonds de commerce, conclue pour un montant de 250.000 euros. La clause 2.3.11 de la promesse de cession prévoit une délégation de paiement d’une partie du prix de cession dans le cadre de la signature de l’acte définitif, à hauteur de 31.210,10 euros correspondant à l’arriéré locatif.
La défenderesse justifie ainsi d’une solution permettant aux bailleurs d’être assurés de l’apurement rapide de l’arriéré locatif si des délais lui sont accordés pour permettre la réitération de l’acte de cession de fonds de commerce.

Elle fait ainsi preuve de bonne foi et cette perspective apparaît de nature à éviter les très lourdes conséquences économiques qu’aurait la résiliation du bail commercial.

L’opposition des bailleurs à tous délais de paiement et au principe même d’une régularisation de la cession du fonds de commerce, apparaît quant à elle être une position de principe.

En conséquence, il sera accordé à la défenderesse des délais de paiement à hauteur de deux mois.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus durant les délais ainsi accordés, dans les conditions précisées au dispositif.

A défaut de respect de ce délai ou de paiement à bonne date de toute échéance de loyers et charges, la clause résolutoire reprendra son plein effet. L’expulsion du preneur sera ordonnée, et le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

A défaut de respecter les délais de paiement, la clause résolutoire sera acquise et la défenderesse sera redevable d’une indemnité d’occupation à titre provisionnel, qu’il convient de fixer à une somme égale au montant non sérieusement contestable du loyer mensuel, des charges et taxes en cours, soit un montant de 7.732,62/3 = 2.577,54 euros TTC, et ce jusqu’à libération des lieux.

Sur la demande de conservation du dépôt de garantie

La clause  » dépôt de garantie  » du bail stipule qu’en cas de résiliation par application de la clause résolutoire, il demeurera de plein droit acquis au bailleur à titre d’indemnité forfaitaire sans préjudice de toutes autres indemnités ou réparations.

Les bailleurs sollicitent l’application de cette clause à leur profit.

Cependant, cette demande de conservation de la somme versée à titre de dépôt de garantie lors de l’entrée dans les lieux, indépendamment des sommes qui pourraient être dues à titre de réparations locatives, se heurte à une contestation sérieuse en ce qu’elle s’analyse comme une clause pénale, susceptible de modération par le juge du fond. En conséquence, il n’y a pas lieu à référé de ce chef.

Sur le surplus des demandes

Il n’apparaît pas inéquitable de condamner la société DJAM à payer aux demandeurs la somme de 1.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Partie perdante, la défenderesse sera condamnée au paiement des dépens en ce compris le coût du commandement de payer (216,62 euros) en vertu de l’article 696 du même code.

Nous, Juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés :

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 15 janvier 2024 ;

Condamnons la société DJAM à verser à Monsieur [R] [G] et Madame [O] [H] épouse [G] la somme provisionnelle de 31.207,48 euros à titre de provision à valoir sur l’arriéré locatif arrêté à la date du 31 mars 2024, 1er trimestre 2024 inclus, cette somme portant intérêts au taux légal sur la somme de 23.199,48 euros à compter du 15 décembre 2023, et à compter de la présente décision pour le surplus ;

L’autorisons à se libérer de cette dette en deux mensualités égales, en sus du loyer courant, le premier versement devant être effectué le 5ème jour du mois suivant la signification de la présente ordonnance et tout paiement étant imputé en priorité sur les loyers en cours, puis le 5 de chaque mois, sauf meilleur accord des parties ;

Suspendons pendant cette période, les effets de la clause résolutoire qui sera réputée n’avoir jamais été acquise en cas de respect des modalités de paiement ;

Disons qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité (loyer ou arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets ;

Constatons en ce cas la résiliation de plein droit du bail consenti à la société DJAM portant sur les locaux situés [Adresse 3] et [Adresse 1] ;

Autorisons en ce cas l’expulsion de la SARL DJAM et celle de tous occupants de son chef des lieux précités, et disons qu’à défaut de départ volontaire dans le mois suivant la signification de la décision, la partie défenderesse pourra être contrainte à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique ;

Rappelons que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons en ce cas la société DJAM à payer à Monsieur [R] [G] et Madame [O] [H] épouse [G] une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges, soit pour le moment la somme mensuelle de 2.577,54 TTC et ce à compter du non-respect des délais de paiement jusqu’à libération effective des lieux ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Condamnons la société DJAM à payer à Monsieur [R] [G] et Madame [O] [H] épouse [G] la somme de 1.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société DJAM au paiement des dépens dont le coût du commandement de payer (216,62 euros);

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 16 mai 2024.

Le Greffier,Le Président,

Clémence BREUILEmmanuelle DELERIS