Baux commerciaux

Aux termes de l’article L. 145-31 du code de commerce, « Sauf stipulation contraire au bail ou accord du bailleur, toute sous-location totale ou partielle est interdite.

En cas de sous-location autorisée, le propriétaire est appelé à concourir à l’acte.

Lorsque le loyer de la sous-location est supérieur au prix de la location principale, le propriétaire a la faculté d’exiger une augmentation correspondante du loyer de la location principale, augmentation qui, à défaut d’accord entre les parties, est déterminée selon une procédure fixée par décret en Conseil d’Etat, en application des dispositions de l’article L. 145-56.

Le locataire doit faire connaître au propriétaire son intention de sous-louer par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Dans les quinze jours de la réception de cet avis, le propriétaire doit faire connaître s’il entend concourir à l’acte. Si, malgré l’autorisation prévue au premier alinéa, le bailleur refuse ou s’il omet de répondre, il est passé outre. »

Nos Conseils:

– Sur la recevabilité de l’intervention volontaire : Il est important de vérifier si l’intervenant volontaire a un intérêt à soutenir une partie pour la conservation de ses droits, conformément aux articles 327, 328 et 330 du code de procédure civile.

– Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription: Il est essentiel de prendre en compte les délais de prescription spécifiques à chaque type d’action, comme ceux prévus par l’article L. 145-60 du code de commerce et l’article 2224 du code civil, pour éviter toute irrecevabilité de la demande.

– Sur la communication des documents: Assurez-vous de communiquer tous les documents nécessaires à la procédure, même si la demande initiale est devenue sans objet, pour éviter tout retard ou complication dans le déroulement de l’instance.

Un décor de magasin dont la protection est sollicitée, même à le considérer comme formant un ensemble précisément identifiable, procède du fonds commun du décor de style traditionnel japonais (ou perçu comme tel) exploité dans divers restaurants de gastronomie nippone.

Or il n’est pas possible, au titre de la protection du droit d’auteur, de revendiquer la propriété d’un style ou d’un genre, impropre à refléter la personnalité de son auteur.

Les demandes au titre de la contrefaçon de la société Sushi Shop ont été rejetées.

Nos conseils :

1. Attention à démontrer le caractère original de votre œuvre pour pouvoir revendiquer la protection du droit d’auteur. Il est recommandé de justifier que votre création reflète un parti pris esthétique et traduit l’empreinte de votre personnalité.

2. Il est recommandé de prouver le caractère déloyal des méthodes de votre concurrent en matière de concurrence déloyale. Vous devez démontrer que les actes de votre concurrent portent atteinte à vos efforts et investissements.

3. Veillez à éviter tout risque de confusion dans l’esprit de la clientèle pour établir un cas de concurrence déloyale. Il est essentiel de montrer qu’il existe une distinctivité claire entre votre activité et celle de votre concurrent pour éviter toute confusion.

Une société, en sa qualité de locataire, et donc de créancière de l’obligation de délivrance de la chose louée, n’est pas fondée à invoquer à son profit la force majeure justifiant une exonération du paiement des loyers échus pendant les périodes d’interdiction de recevoir du public alléguées.

La mesure générale et temporaire de police administrative portant interdiction à certains établissements de recevoir du public pendant la période d’état d’urgence sanitaire pour faire face à l’épidémie de covid-19, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, n’est pas imputable au bailleur et n’est donc pas constitutive d’une inexécution par celui-ci de son obligation de délivrance (Civ. 3, 30 juin 2022 : pourvois n°21-19889, n°21-20190 et n°21-20127 ; Civ. 3, 23 novembre 2022 : pourvoi n°21-21867).

D’une part, seul est constitutif de force majeure l’événement présentant un caractère imprévisible lors de la conclusion du contrat et irrésistible lors de son exécution (Cass. Plén., 14 avril 2006 : pourvoi n°02-11168 ; Civ. 1, 30 octobre 2008 : pourvoi n°07-17134 ; Com., 19 octobre 2022 : pourvoi n°21-14880), que d’autre part le débiteur d’une obligation contractuelle de somme d’argent inexécutée ne peut s’exonérer de ce cette obligation en invoquant un cas de force majeure (Com., 16 septembre 2014 : pourvoi n°13-20306), et qu’enfin le créancier qui n’a pu profiter de la contrepartie à laquelle il avait droit ne peut obtenir la résolution du contrat ou la suspension de son obligation en invoquant la force majeure (Civ. 3, 30 juin 2022 : pourvoi n°21-20190), de sorte que l’impossibilité d’exercer une activité du fait des mesures gouvernementales prises pour lutter contre la propagation du virus covid-19 ne peut exonérer le preneur du paiement des loyers échus pendant les périodes de confinement (Civ. 3, 15 juin 2023 : pourvoi n°21-10119).

Aux termes de l’article L. 145-41 alinéa 1 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux : le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Sur le fondement des dispositions de ces textes, le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit d’un bail commercial par acquisition de sa clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement, ce qui implique qu’elle soit signifiée par un bailleur de bonne foi et vise un manquement à une clause expresse et précise du bail. Il ne doit dès lors exister aucune contestation sérieuse sur la nature et l’étendue de l’obligation que le preneur n’aurait pas respectée, sur le contenu de la clause résolutoire et sur la façon dont la bailleur la met en oeuvre.

Le juge des référés ne peut que constater l’acquisition de la clause résolutoire et il excéderait ses pouvoirs s’il prononçait la résiliation du bail, en raison d’un manquement du locataire à ses obligations contractuelles. En effet, seul le juge fond peut apprécier l’existence et la gravité d’un tel manquement.

En outre, le juge des référés peut toujours accorder des délais de grâce au débiteur lorsque, comme en l’espèce, une disposition légale impérative impose au créancier l’envoi d’une sommation au débiteur, avec indication d’un délai pendant lequel cette partie pourra soit exécuter ses obligations, soit demander un délai en justice. Enfin, toutes les infractions, dès lors qu’elles sont visées par la clause résolutoire, et non seulement le défaut de paiement des loyers, charges, taxes et impôts, peuvent faire l’objet d’une demande de délais par le preneur défaillant.

A toutes fins utiles, la clause suivante a été validée par les juridictions :

« Il demeure expressément convenu, sans quoi le présent bail n’aurait pas été consenti qu’à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer et charges un mois après un commandement de payer resté infructueux ou, en cas d’inexécution d’une des conditions du bail et un mois après une sommation d’avoir à s’y conformer faite dans les mêmes conditions et restée infructueuse, contenant déclaration par le bailleur de son intention d’user du bénéfice de la présente clause, le présent bail sera de plein droit résilié, sans aucune formalité judiciaire, si bon semble au bailleur. «