Baux commerciaux

La seule mention purement déclarative d’un accord à une cession est insuffisante à établir que la bailleresse aurait autorisé cette cession et agréé le cessionnaire. Le preneur doit justifier avoir notifié l’acte (qui ne comporte aucune signature de la bailleresse) et avoir appelé cette dernière à concourir à l’acte de cession selon les conditions précitées prévues au bail.

D’une part, l’article 1134 du code civil, dans sa version antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 entrée en vigueur le 1er octobre 2016, dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise.

D’autre part, l’article 1176 du même code, dans sa version antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, dispose que lorsqu’une obligation est contractée sous la condition qu’un événement arrivera dans un temps fixe, cette condition est censée défaillie lorsque le temps est expiré sans que l’événement soit arrivé. S’il n’y a de temps fixe, la condition peut toujours être accomplie ; et elle n’est censée défaillie que lorsqu’il est devenu certain que l’événement n’arrivera pas.

Il résulte de la combinaison de ces deux textes qu’une partie est libre de renoncer à la condition stipulée dans son intérêt exclusif tant que celle-ci n’est pas accomplie.

Nos Conseils:

– Il est important de soulever les fins de non-recevoir devant le juge de la mise en état, conformément aux dispositions de l’article 789 du code de procédure civile, pour éviter qu’elles ne soient irrecevables devant le tribunal saisi au fond.

– Lorsqu’il s’agit de demander la nullité d’un acte, il est essentiel de prouver que les griefs invoqués ne sont pas fondés, en se basant sur les dispositions du code civil et du code de commerce concernant la déspécialisation partielle et les activités connexes ou complémentaires.

– En cas de demande de dommages et intérêts, il est nécessaire d’établir que la partie adverse a abusé de son droit d’agir en justice ou fait preuve de mauvaise foi pour justifier l’octroi de dommages-intérêts.

Nos Conseils:

– Il est important de motiver clairement un refus de renouvellement de bail en incluant une offre d’indemnité d’éviction, conformément à l’article L. 145-10 du code de commerce.
– Le preneur doit respecter ses obligations contractuelles, notamment en payant l’indemnité d’occupation provisoire pendant la période de maintien dans les lieux, même si le montant définitif n’a pas encore été fixé par le tribunal.
– En cas de non-paiement de l’indemnité d’occupation, le bailleur peut poursuivre la résiliation du bail résiduel pour faute grave du preneur, entraînant la déchéance du droit à l’indemnité d’éviction et au maintien dans les lieux.

Nos Conseils:

– Il est important de vérifier si une action a été introduite contre la caution avant le jugement d’ouverture de la procédure de liquidation judiciaire, car cela peut avoir un impact sur la recevabilité des demandes.

– Lors de la conclusion d’un accord transactionnel, il est essentiel de bien comprendre les termes et conditions de l’engagement de caution, afin d’éviter tout litige ultérieur.

– En cas de liquidation judiciaire, il est nécessaire de respecter les dispositions légales concernant l’arrêt du cours des intérêts et le montant des sommes dues, pour éviter toute condamnation supplémentaire.

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le juge des référés n’est toutefois pas tenu de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que  » toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai « .

Nos Conseils:

– Sur l’acquisition de la clause résolutoire:
1. Assurez-vous de respecter les délais mentionnés dans le commandement de payer pour éviter la résiliation de plein droit du bail.
2. Vérifiez que le commandement de payer mentionne clairement les causes du commandement et qu’un décompte des sommes dues y est joint.
3. En cas de contestation, n’hésitez pas à faire valoir vos arguments devant le tribunal judiciaire pour défendre vos droits.

– Sur la demande de provision:
1. Assurez-vous de justifier tout paiement effectué pour contester le montant de l’arriéré locatif réclamé.
2. Présentez des preuves tangibles des paiements effectués pour démontrer votre bonne foi.
3. En cas de contestation sur le montant réclamé, demandez au tribunal de fixer un montant non sérieusement contestable pour la provision à verser.

– Sur la demande de délais de paiement:
1. Présentez des justificatifs solides pour demander des délais de paiement, tels qu’une promesse de cession de fonds de commerce.
2. Proposez une solution concrète pour régler l’arriéré locatif dans un délai raisonnable.
3. Soyez prêt à respecter les délais accordés et à honorer vos engagements pour éviter les conséquences de la clause résolutoire.

Nos Conseils:

– Sur les loyers et charges impayés: Il est important de se référer à l’article 835 du code de procédure civile pour obtenir une provision en cas de loyers et charges impayés non contestables.
– Sur les délais de paiement: Envisager d’accorder des délais de paiement en fonction de la situation financière du débiteur et des besoins du créancier, conformément aux articles L.145-41 du code de commerce et 1343-5 du code civil.
– Sur la clause résolutoire: Vérifier les conditions de la clause résolutoire dans le contrat de bail et suspendre ses effets en cas d’accord sur des délais de paiement, tout en prévoyant une indemnité d’occupation en cas de non-paiement.

Le seul fait que le loyer commercial ait été stipulé hors taxes n’est pas de nature à exclure qu’il soit payable TVA incluse.

Nos Conseils:

1. Assurez-vous de respecter les règles de recevabilité de l’appel, telles que définies par l’article 122 du code de procédure civile. Vérifiez que vous avez un intérêt à agir et que vous avez la qualité requise pour interjeter appel.

2. Veillez à ce que l’étendue de l’appel soit clairement définie, conformément à l’article 562 du code de procédure civile. Précisez les chefs de jugement critiqués et ceux qui en dépendent pour éviter toute confusion.

3. Lors de la contestation des décisions judiciaires, assurez-vous de présenter des arguments solides et pertinents pour éviter toute accusation d’abus de procédure. Veillez à démontrer votre bonne foi et à éviter les erreurs grossières pour éviter toute demande de dommages-intérêts pour procédure abusive.

Nos Conseils :

1. Il est essentiel de bien interpréter les clauses d’un contrat d’assurance en se basant sur la commune intention des parties, et en cas de doute, en faveur du débiteur ou du contractant d’adhésion. Il est également important de prouver l’exécution d’une obligation ou la libération de celle-ci conformément à l’article 1315 du code civil.

2. Lors de la rédaction d’un contrat d’assurance, il est crucial de définir clairement les termes et conditions, notamment en ce qui concerne les garanties de perte d’exploitation et les causes de fermeture administrative. Il est recommandé de spécifier les événements couverts et exclus pour éviter toute ambiguïté lors de la réclamation.

3. En cas de litige concernant l’interprétation d’un contrat d’assurance, il est conseillé de se référer aux dispositions légales applicables et de faire valoir ses arguments en fonction des termes du contrat. Il est également important de vérifier si le risque en question est expressément exclu par la loi ou par les conditions générales de la police d’assurance.

La seule mention purement déclarative d’un accord à une cession est insuffisante à établir que la bailleresse aurait autorisé cette cession et agréé le cessionnaire. Le preneur doit justifier avoir notifié l’acte (qui ne comporte aucune signature de la bailleresse) et avoir appelé cette dernière à concourir à l’acte de cession selon les conditions précitées prévues au bail.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’expulsion d’un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d’une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés en application des dispositions précitées dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu’à tout le moins l’obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le commandement visant la clause résolutoire du bail doit précisément énoncer le manquement reproché au preneur afin de permettre à ce dernier d’y remédier dans le délai d’un mois, ou d’en contester l’existence le cas échéant. A défaut, l’acte est inefficace.

Cette exigence de précision est d’autant plus impérieuse que la loi attache un effet automatique à la clause résolutoire. En effet, si cette dernière est régulièrement mise en oeuvre, le juge est tenu de constater son acquisition sans avoir à se prononcer sur la gravité de l’infraction.

Le refus d’agréement par le bailleur d’une vente de fonds de commerce ne peut être discrétionnaire et doit revêtir un caractère légitime.

La saisie conservatoire en cas d’impayé des loyers commerciaux est possible. En application des dispositions de l’article L213-5 du code de l’organisation judiciaire, le juge de l’exécution connaît, sous la même réserve, de la procédure de saisie immobilière, des contestations qui s’élèvent à l’occasion de celle-ci et des demandes nées de cette procédure ou s’y rapportant directement, même si elles portent sur le fond du droit ainsi que de la procédure de distribution qui en découle.

Il connaît, sous la même réserve, des demandes en réparation fondées sur l’exécution ou l’inexécution dommageables des mesures d’exécution forcée ou des mesures conservatoires.

Il connaît de la saisie des rémunérations, à l’exception des demandes ou moyens de défense échappant à la compétence des juridictions de l’ordre judiciaire.

Le juge de l’exécution exerce également les compétences particulières qui lui sont dévolues par le code des procédures civiles d’exécution.

Nos Conseils:

– Il est important de vérifier la recevabilité de la demande devant le juge du fond en application des dispositions du Code de Procédure Civile, afin d’éviter une déclaration d’irrecevabilité.

– Il est essentiel de bien étayer ses demandes en se référant aux dispositions légales applicables, comme l’article 1134 du code civil ancien, pour renforcer la solidité de son argumentation.

– Il est recommandé de saisir la juridiction compétente pour chaque demande, en l’occurrence le juge de l’exécution pour la validité de la saisie conservatoire, afin d’éviter une déclaration d’incompétence du tribunal du fond.

L’article 834 du Code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du Code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail.

L’article L. 145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

– le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
– le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
– la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du Code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du Code civil n’est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d’une situation économique catastrophique de celui qui les demande mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

A compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

Nos Conseils:

– Il est important de respecter les délais mentionnés dans le commandement de payer visant la clause résolutoire d’un bail commercial, sous peine de nullité de la procédure de résiliation de plein droit du bail.

– En cas de demande de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable, il est nécessaire de prouver l’existence de cette créance et de justifier le paiement ou l’extinction de l’obligation.

– Lorsque des délais de paiement sont accordés par le juge des référés, il est essentiel de respecter les modalités fixées pour éviter la reprise des poursuites et la réactivation de la clause résolutoire du bail.

Nos Conseils:

1. Assurez-vous de bien négocier, former et exécuter vos contrats de bonne foi, conformément aux articles 1103 et 1104 du code civil, pour éviter tout litige ultérieur.

2. En cas de non-respect des termes d’un contrat, comme l’absence de mise en œuvre d’une garantie ou de facturation des charges, n’hésitez pas à demander réparation en justice pour obtenir une indemnisation adéquate.

3. Veillez à ce que tous les documents contractuels nécessaires vous soient remis et à ce que les prestations convenues soient effectivement réalisées, afin de protéger vos intérêts et vos droits en cas de litige avec un partenaire commercial.

Aux termes de l’article 1730 du code civil, ‘s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure’.

Le contrat de bail stipule de façon générale que le preneur doit notamment :

– ‘entretenir les lieux loués en bon état de réparations locatives et les rendre lors de son départ en bon état’;

– ‘assumer généralement toutes les réparations, autres que les grosses réparations visées à l’article 606 du code civil qui resteront à la charge du bailleur, mais qui, par exception, seront supportées définitivement par le preneur si elles sont rendues nécessaires par l’inexécution des réparations lui incombant ou par des dégradations résultant de son fait, du fait de son personnel ou de ses visiteurs’;

– ‘pouvoir exécuter dans les lieux loués, à ses frais et sous entière responsabilité, tous travaux d’aménagement intérieur, sous réserve de ne pas nuire à la solidité des constructions et de procéder à aucun changement de distribution, ni percement de murs, cloisons, plafonds ou planchers’.

Il appartient au bailleur qui excipe de réparations locatives qui seraient imputables à son locataire d’en rapporter la preuve.

Nos Conseils:

– Vérifiez toujours les montants fixés par les jugements et les condamnations pour vous assurer de leur exactitude.
– Assurez-vous de respecter les délais de paiement des sommes dues, y compris les intérêts légaux.
– En cas de contestation des dépens ou des frais exposés en cause d’appel, n’hésitez pas à consulter un avocat pour défendre vos intérêts.

#ERROR!

Nos Conseils:

1. Vérifiez attentivement les clauses du bail initial pour vous assurer que les conditions de renouvellement du bail sont respectées, notamment en ce qui concerne la fixation du loyer et des charges à supporter.

2. En cas de litige sur la détermination du prix du loyer, faites appel à un expert judiciaire pour réaliser un métrage précis des surfaces et une analyse des prix pratiqués dans le voisinage afin de déterminer une valeur locative juste.

3. Assurez-vous de bien comprendre les modalités de calcul des surfaces pondérées et des éventuelles majorations pour des éléments comme les terrasses couvertes ou ouvertes, en tenant compte des spécificités de votre activité commerciale et de la réglementation en vigueur.

Nos Conseils:

– Veillez à respecter les clauses du bail commercial concernant la résiliation de plein droit, notamment en ce qui concerne les délais de paiement et les commandements de payer.
– En cas de loyers et charges impayés, il est important de fournir un décompte précis et de soustraire les frais accessoires pour obtenir une provision juste.
– En cas d’occupation illicite des locaux, le bailleur peut demander une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer. Assurez-vous de bien calculer cette indemnité et de la demander dès que possible.

Nos Conseils:

1. Assurez-vous de respecter les conditions fixées par la loi du 6 juillet 1989 pour bénéficier d’un transfert de bail, notamment en ce qui concerne la cohabitation avec le locataire décédé et la justification d’un bail séparé pour le logement litigieux.

2. Veillez à démontrer que la privation du local accessoire compromet réellement l’exploitation de votre fonds de commerce pour pouvoir bénéficier du statut des baux commerciaux. La nécessité du local accessoire doit être clairement établie pour que le statut s’applique.

3. En cas de litige sur l’arriéré locatif, assurez-vous que les décomptes présentés par la partie adverse sont justifiés et cohérents. Contestez toute variation inexpliquée des montants pour défendre vos intérêts et éviter des paiements injustifiés.

Nos Conseils:

– Il est important de se référer aux termes du contrat d’assurance pour déterminer les dommages couverts et les conditions d’indemnisation. Assurez-vous de bien comprendre les garanties et les exclusions prévues dans le contrat.

– En cas de litige portant sur des travaux ou des éléments corporels inclus dans un fonds de commerce, il est essentiel de fournir des preuves claires et incontestables de l’appartenance de ces éléments au fonds de commerce. Les documents notariés et les contrats peuvent être des éléments clés dans ce type de situation.

– Lorsqu’une demande de provision est faite pour des pertes d’exploitation, il est important de démontrer que l’activité n’a pas cessé et que des revenus ont été générés pendant la période concernée. Si des experts sont nécessaires pour déterminer le montant exact dû, des provisions peuvent être allouées en attendant leur intervention.