Baux commerciaux

L’indemnité d’éviction a pour objet de compenser le préjudice du locataire commercial résultant du refus du renouvellement du bail par le bailleur, qui ne bénéficie en conséquence qu’à un locataire justifiant du droit au renouvellement.

L’article L145-1 du code de commerce dispose, en son premier alinéa, que le statut des baux commerciaux s’applique aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d’une entreprise du secteur des métiers et de l’artisanat immatriculée au registre national des entreprises.

Ainsi, il appartient au locataire qui invoque le droit au renouvellement du bail ou, en cas de refus de renouvellement, le droit à une indemnité d’éviction, de justifier qu’il a immatriculé le local objet du bail. Toutefois, l’immatriculation du local n’est pas une condition impérative de son renouvellement en cas de soumission volontaire au statut des baux commerciaux (en ce sens : Cass.Com 28 mai 2020 – n°19-15001).

Les parties peuvent en effet soumettre volontairement leur bail au statut des baux commerciaux lorsque les conditions d’application du statut ne sont pas réunies, soit parce que le preneur n’est pas commerçant, soit parce qu’il n’entre pas dans le cadre de l’article L. 145-2 du code de commerce. Cette extension conventionnelle suppose d’une part l’absence de volonté de faire échec à l’application d’un statut d’ordre public plus protecteur, d’autre part que les parties aient manifesté de manière univoque leur volonté expresse de soumettre leurs rapports au statut des baux commerciaux.

Nos Conseils:

– Il est essentiel de s’assurer que le bail commercial est conforme aux dispositions du code de commerce, notamment en ce qui concerne l’immatriculation du local objet du bail. Cela peut avoir un impact sur le droit au renouvellement du bail et à une éventuelle indemnité d’éviction.
– En cas de refus de renouvellement du bail et d’offre d’indemnité d’éviction, il est important de vérifier si les conditions pour bénéficier du statut des baux commerciaux sont remplies. Une extension conventionnelle du statut peut être envisagée, mais doit être clairement exprimée par les parties.
– Avant d’engager une action en fixation et en paiement d’une indemnité d’éviction, il est recommandé de consulter un avocat spécialisé en droit commercial pour évaluer les chances de succès de la démarche et éviter des frais inutiles.

S’il est stipulé dans l’acte de cession de fonds de commerce que le cessionnaire reprend à son compte le contrat de location, cette stipulation n’est pas opposable au loueur. En effet, si en application de l’article 1216 du code civil, le cédant peut céder sa qualité de partie au contrat à un tiers, ce n’est qu’avec l’accord de son cocontractant, le cédé.

Nos Conseils:

– Vérifiez si la cession du fonds de commerce nécessite une modification des statuts de la société avant de soumettre la décision au vote de l’assemblée générale ordinaire des associés.
– Assurez-vous que la cession du fonds de commerce n’entraîne pas une extinction définitive de l’objet social de la société, permettant ainsi une reprise ultérieure de l’activité visée aux statuts.
– En cas de litige sur la cession du fonds de commerce, n’hésitez pas à demander la réouverture des débats pour discuter de l’application de la notion de perte de chance et du préjudice subi par la société indemnisable au titre de cette perte de chance.

Nos Conseils:

1. Il est important de bien documenter et justifier tout motif de déplafonnement invoqué dans le cadre d’un renouvellement de bail. Assurez-vous d’avoir des preuves solides pour appuyer vos arguments, notamment en ce qui concerne les travaux réalisés et les modifications apportées aux locaux loués.

2. En cas de litige sur le montant du loyer du bail renouvelé, il est essentiel de se référer aux critères légaux de détermination de la valeur locative, tels que les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix pratiqués dans le voisinage.

3. En l’absence de motif de déplafonnement valable, le loyer du bail renouvelé sera fixé au montant du loyer plafonné. Assurez-vous de calculer correctement ce montant en vous basant sur les indices trimestriels des loyers commerciaux et des activités tertiaires publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques.

→ Résumé de l’affaire L’Association Syndicale des Propriétaires de la Z.A.I a consenti un bail commercial à la société LE G.M.L pour des locaux à usage de restaurant, avec des travaux de remplacement du système de sécurité incendie facturés à la locataire. Suite à la vente du fonds de commerce à la société PARIS COCKTAIL,

Il convient de déterminer pour chaque année la date de régularisation effective des charges afin de déterminer le point de départ du délai de prescription.

Il résulte tant de l’article 2224 du code civil dans sa rédaction issue de la loi n°2018-561 du 17 juin 2008 et de l’article 2277 du même code dans sa rédaction issue de la loi n°2005-32 du 18 janvier 2005 que de l’interprétation jurisprudentielle constante de ce dernier article antérieurement à la loi susvisée du 18 janvier 2005, que l’action en répétition de charges locatives se prescrit dans un délai de cinq ans à compter de la date de la reddition de compte communiquée au locataire.

Selon l’article 2241 du code civil, la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription.

Aux termes de l’article 2240 du code civil, la prescription est également interrompue par la reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait.

L’absence de régularisation des charges dans les conditions prévues au bail rend sans contrepartie les appels trimestriels de provision à valoir sur le paiement des charges, sous déduction néanmoins des charges dont la justification a été finalement apportée.

Nos Conseils:

– Vérifiez que toutes les obligations légales sont remplies avant de délivrer un congé, notamment en ce qui concerne l’immatriculation du locataire au registre du commerce et des sociétés.
– Respectez le délai de préavis de six mois pour délivrer un congé, et agissez de bonne foi envers votre cocontractant.
– En cas de litige, n’hésitez pas à faire valoir vos droits en justice pour contester un congé délivré de manière frauduleuse.

Il résulte de l’article R. 211-3-26 11° du code de l’organisation judiciaire que le tribunal judiciaire a compétence exclusive en matière de baux commerciaux à l’exception des contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé.

Et, en droit, le contrat de sous-location d’un local destiné à l’exploitation d’un fonds de commerce est un bail commercial conclu entre le locataire principal et le sous-locataire, soumis, comme tel, au statut des baux commerciaux, sous réserve des règles relatives à sa durée et des dispositions spéciales des articles L. 145-31 et L. 145-2 du code de commerce.

Nos Conseils:

– Vérifiez si le litige relève de la compétence exclusive du tribunal judiciaire en matière de baux commerciaux, conformément aux articles L. 211-4 et R. 211-3-26 11° du code de l’organisation judiciaire.

– Assurez-vous que la demande soumise au juge des référés est de sa compétence matérielle et qu’elle ne concerne pas la validité d’un contrat, qui relève de la compétence du tribunal judiciaire.

– En cas de contestation de la validité d’un contrat, veillez à ce que le moyen soit sérieux et non entaché de mauvaise foi pour éviter un rejet de la demande par le juge des référés.

Nos Conseils :

1. Respectez les obligations de réparations locatives telles que définies par le code civil, en veillant à maintenir en bon état les éléments qui vous incombent selon le contrat de bail.

2. Ne considérez pas l’autorisation de cession du bail comme une prise d’acte de l’accomplissement de vos obligations d’entretien. Les bailleurs peuvent toujours réclamer les réparations nécessaires.

3. En cas de litige sur l’état des lieux de sortie, faites appel à un huissier de justice pour établir un constat objectif des dégradations et des travaux à effectuer, afin d’éviter tout litige ultérieur.

Lorsque l’exploitant d’un fonds de commerce a été placé en état de faillite personnelle, en application de l’article L 643-11 V du code de commerce, ses créanciers, dont les créances ont été admises et qui disposent d’un titre exécutoire, ne peuvent exercer leur droit de poursuite individuelle sans avoir fait constater qu’ils remplissent les conditions dudit article par le président du tribunal de commerce, qui statue par ordonnance.

Nos Conseils :

– Il est important de s’assurer que les créances sont certaines, liquides et exigibles en fournissant des preuves telles que des actes de cession, des tableaux d’amortissement, des déclarations de créance, des avis de chèques, etc.

– En cas de faillite personnelle, il est essentiel de vérifier si les conditions de l’article L 643-11 V du code de commerce sont remplies avant d’exercer un droit de poursuite individuelle.

– En cas de litige, il est recommandé de demander des demandes accessoires telles que les dépens et les dommages et intérêts en application des dispositions légales appropriées.

Les sommes réclamées au titre du Contrat de gérance libre de fonds de commerce relèvent des dispositions des articles 2224 et suivants du code civil et de l’article L. 110-4 du code de commerce, de sorte qu’à la date de l’assignation introductive d’instance, plus de 5 ans se sont écoulés depuis les différentes échéances du contrat, y compris la plus récente, lesquelles sont donc prescrites, sans qu’aucun fait interruptif ne soit caractérisé, la reconnaissance de dette ne pouvant interrompre la prescription, dès lors qu’elle ne remplit pas les conditions légales

Selon les articles 1134, devenu 1103, et 1728 du code civil, le preneur est tenu de respecter les obligations mises à sa charge par le bail, des manquements à ces obligations pouvant justifier, en vertu de l’ancien article 1184 du même code, le prononcé de la résiliation du contrat s’ils sont suffisamment graves pour interdire la poursuite des relations contractuelles.

En application de l’article L. 145-34 du code de commerce, la règle du plafonnement du loyer du bail renouvelé est écartée si le bail expiré avait une durée contractuelle supérieure à neuf ans.

Dans ces conditions, le bail expiré ayant eu une durée contractuelle supérieure à neuf années, le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative

Si le caractère monovalent des locaux autorise que la fixation du montant du loyer soit déterminée par rapport aux usages de la profession, les parties sont néanmoins libres de déterminer contractuellement les conditions de fixation du loyer.

Le bail litigieux relatif au loyer prévoit notamment qu’en cas de renouvellement, « le loyer sera fixé en fonction de la valeur locative de marché des locaux », en l’état de leur consistance au jour du renouvellement, « calculée en application de la méthode hôtelière ».

Il n’y a pas lieu à interprétation de cette clause aux termes de laquelle la commune intention des parties a clairement été de se référer à la valeur locative de marché des locaux, « en l’état de leur consistance au jour du renouvellement » comme vu ci-dessus, soit par référence au taux d’effort négocié dans le cadre de location nouvelle. Cette disposition apparaît en cohérence avec le loyer consenti et la franchise accordée au preneur lors de la cession du fonds de commerce et de la négociation du bail. Puis le calcul la valeur locative de marché est opéré selon l’ancienne « méthode hôtelière » applicable au regard de la date du renouvellement du bail.

La valeur locative est ainsi calculée sur la base de la recette théorique globale, soit le prix affiché par chambre multiplié par le nombre de chambre, à laquelle sont appliqués successivement plusieurs abattements, pourcentages et/ou correctifs, soit un abattement de « taux de remise » résultant de la nécessaire adaptation à la concurrence proche impliquant l’octroi de remise au client pour rester attractif, puis un coefficient de fréquentation de l’hôtel généralement déterminé en comparaison avec la fréquentation des hôtels avoisinant comparables et/ou de même catégorie, un pourcentage sur recettes correspondant aux recettes constatées toujours dans des hôtels proches et comparables et, le cas échéant, des abattements ou majorations selon les charges exorbitantes de droit commun pouvant peser sur le preneur ou des avantages consentis par le bailleur.

Nos Conseils :

1. Veillez à formuler des prétentions claires et précises dans vos conclusions, conformément aux dispositions du code de procédure civile, pour que la cour puisse statuer sur celles-ci.

2. Assurez-vous de respecter les clauses contractuelles du bail, notamment en ce qui concerne les travaux et la fixation du loyer en fonction de la valeur locative de marché des locaux.

3. Soyez attentif à la méthode d’évaluation utilisée pour calculer la valeur locative du loyer, en prenant en compte les différents critères tels que la recette théorique d’hébergement, le taux d’occupation, les abattements pour remise et les charges exorbitantes de droit commun.

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :
– le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
– le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
– la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

L’automaticité de l’acquisition de la clause résolutoire interdit au bailleur de délivrer un commandement de mauvaise foi en réclamant dans des circonstances inhabituelles des sommes faisant l’objet de contestations sérieuses.

Nos Conseils:

1. Assurez-vous de respecter les conditions prévues dans le contrat de bail, notamment en ce qui concerne le paiement des loyers et des charges. Tout manquement à ces obligations peut entraîner l’acquisition de la clause résolutoire par le bailleur.

2. En cas de contestation sérieuse concernant les sommes réclamées par le bailleur, n’hésitez pas à faire valoir vos arguments devant le juge des référés. Il est important de prouver que les sommes réclamées sont effectivement dues et justifiées.

3. Si vous rencontrez des difficultés financières ou des circonstances exceptionnelles qui vous empêchent de respecter vos obligations contractuelles, n’hésitez pas à demander des délais de paiement au juge. Celui-ci pourra reporter ou échelonner le paiement des sommes dues en fonction de votre situation.

L’article 524 du code de procédure civile prévoit que lorsque l’exécution provisoire est de droit ou a été ordonnée, le premier président ou, dès qu’il est saisi, le conseiller de la mise en état peut, en cas d’appel, décider, à la demande de l’intimé et après avoir recueilli les observations des parties, la radiation du rôle de l’affaire lorsque l’appelant ne justifie pas avoir exécuté la décision frappée d’appel ou avoir procédé à la consignation autorisée dans les conditions prévues à l’article 521, à moins qu’il lui apparaisse que l’exécution serait de nature à entraîner des conséquences manifestement excessives ou que l’appelant est dans l’impossibilité d’exécuter la décision.

Il ressort des dispositions de l’article 1641 du code civil que « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. »

Aux termes de l’article 1645, « Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur. »

Nos Conseils:

– Il est important de vérifier l’existence de vices cachés avant l’acquisition d’un bien, car en cas de découverte ultérieure, le vendeur peut être tenu de garantir les défauts cachés de la chose vendue.
– En cas de litige lié à des vices cachés, il est recommandé de faire appel à un expert pour évaluer les préjudices subis et déterminer une indemnisation équitable.
– Il est essentiel de conserver toutes les preuves et documents relatifs à la transaction, notamment le procès-verbal de prise de possession des lieux, pour pouvoir défendre ses droits en cas de litige ultérieur.

Nos Conseils:

1. Respectez les clauses résolutoires du bail commercial initial et veillez à obtenir une autorisation écrite expresse de la bailleresse avant d’effectuer des travaux de gros oeuvre, notamment en cas d’installation de fenêtres ou de modifications structurelles.

2. Assurez-vous de fournir à temps les attestations d’assurance requises par le bail, conformément aux obligations contractuelles, pour éviter tout litige ultérieur.

3. En cas de contestation des manquements de la bailleresse à son obligation de délivrance, veillez à apporter des preuves objectives et détaillées des désordres allégués, notamment par le biais de rapports d’experts ou de diagnostics techniques, pour étayer vos demandes de travaux de réparation ou de mise en conformité.

Nos Conseils:

– Il est important de démontrer un intérêt légitime à agir en justice pour éviter une fin de non-recevoir. Assurez-vous de bien documenter et justifier votre action en fonction des éléments de votre dossier.
– Veillez à respecter les dispositions légales applicables à votre situation. Assurez-vous de bien identifier les articles de loi pertinents pour étayer votre argumentation.
– En cas de demande de dommages-intérêts, veillez à développer des arguments solides pour justifier votre prétention et démontrer le préjudice subi. Il est essentiel de fournir des éléments concrets pour appuyer votre demande.

Nos Conseils :

1. Il est essentiel de veiller à respecter les obligations contractuelles en matière de bail commercial, notamment en ce qui concerne l’entretien et la réparation des locaux loués. En cas de manquement du bailleur à son obligation de délivrance, le locataire peut obtenir des dommages et intérêts pour le préjudice subi.

2. En cas de litige concernant les charges locatives, il est important de vérifier la conformité des régularisations de charges communiquées par le bailleur. Si des contestations subsistent, il est possible de demander des justifications supplémentaires pour les montants imputés.

3. En cas de non-respect des obligations contractuelles par la partie adverse, il est recommandé de mettre en demeure cette dernière de se conformer à ses engagements. En cas de persistance du manquement, il est possible d’engager des actions en justice pour obtenir réparation du préjudice subi.