Baux commerciaux

La mesure générale et temporaire de police administrative portant interdiction à certains établissements de recevoir du public pendant la période d’état d’urgence sanitaire pour faire face à l’épidémie de covid-19, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, n’est pas imputable au bailleur et n’est donc pas constitutive d’une inexécution par celui-ci de son obligation de délivrance (Civ. 3, 30 juin 2022 : pourvois n°21-19889, n°21-20190 et n°21-20127 ; Civ. 3, 23 novembre 2022 : pourvoi n°21-21867).

Nos conseils :

1. Attention à bien respecter les obligations de paiement du loyer telles que prévues dans le contrat de bail commercial, sous peine de poursuites en exécution forcée de l’obligation.

2. Il est recommandé de vérifier les clauses du contrat de bail commercial concernant les pénalités de retard et les intérêts moratoires, afin de comprendre les conséquences financières en cas de non-paiement des loyers.

3. Il est conseillé de ne pas invoquer la force majeure de manière abusive, car cela peut ne pas être recevable en cas de non-paiement des loyers dus pendant les périodes d’interdiction de recevoir du public.

Nos Conseils:

– Il est important de respecter les délais et les modalités prévus par l’article L.145-10 du code de commerce pour demander le renouvellement d’un bail commercial. En cas de non-réponse du bailleur dans les délais impartis, le bail est réputé renouvelé.

– En cas de demande de résiliation judiciaire d’un bail, il est essentiel de démontrer le manquement reproché au cocontractant et de prouver que ce manquement est assez grave pour justifier la résiliation. Il est également nécessaire de respecter les procédures prévues par l’article 1217 du code civil.

– En cas de demande d’indemnisation pour procédure abusive, il est primordial de prouver la faute à l’origine du dommage, le lien de causalité et le préjudice subi. Il est également important de fournir des éléments justificatifs démontrant le dommage distinct des frais couverts par d’autres sommes allouées.

Nos Conseils :

– Il est essentiel de rapporter la preuve de l’existence et de l’étendue des préjudices allégués en cas de faute contractuelle ou délictuelle, conformément aux articles 1231-1 et 1240 du code civil et au principe de réparation intégrale.
– Il est recommandé de fournir des éléments concrets et des explications détaillées sur le montant réclamé en cas de demande d’indemnisation, notamment en cas de préjudice financier.
– Il est important d’établir clairement le lien entre la violation de la clause de non-concurrence et les préjudices subis, en fournissant des éléments concrets sur l’impact sur l’activité de l’entreprise.

Nos Conseils:

1) Sur l’acquisition de la clause résolutoire:
– Assurez-vous de respecter les délais et conditions prévus par la loi pour l’acquisition de la clause résolutoire.
– En cas de cession du bail, veillez à ce que les obligations contractuelles soient clairement définies entre les parties.
– Consultez un avocat spécialisé en droit commercial pour vous assurer de vos droits et obligations en cas de litige lié à la clause résolutoire.

2) Sur la demande d’obturation de l’ouverture au 1er étage:
– Vérifiez attentivement les termes du contrat de bail pour déterminer qui est responsable des travaux d’obturation.
– En cas de litige, faites appel à un avocat pour vous conseiller sur les démarches à suivre et défendre vos intérêts devant les tribunaux.
– Assurez-vous de respecter les décisions judiciaires et les obligations contractuelles pour éviter tout litige ultérieur.

3) Sur les demandes accessoires:
– Prenez en compte les dépens et les frais de justice dans vos démarches juridiques.
– En cas de condamnation à verser une somme d’argent, assurez-vous de respecter les décisions des tribunaux pour éviter toute sanction supplémentaire.
– Consultez un avocat pour vous conseiller sur les recours possibles en cas de condamnation aux dépens ou à une indemnité.

L’ article L 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résolution de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues par l’article L1343-5 du code civil peuvent en accordant des délais suspendre la résiliation et les effets de clause de résiliation lorsque la résiliation n’est pas acquise aux termes d’une décision ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, l’article 5.2.11 du contrat de bail stipule que le preneur a l’obligation de faire assurer pendant la durée du bail l’ensemble immobilier contre les risques d’incendie, explosions, tempêtes, ouragans, cyclones, dégâts des eaux, chutes d’appareil de navigation aérienne, émeutes et mouvements populaires, attentats, catastrophes naturelles auprès d’une compagnie d’assurance notoirement solvable ayant son siège ou une succursale en France. Il a l’obligation d’acquitter régulièrement à leur échéance les primes afférentes aux dites polices. Il s’engage à renoncer et à faire renoncer sa ou ses compagnies d’assurance à tout recours contre le bailleur et ses assureurs, sous réserve de réciprocité.

L’article 5.2.12 du même contrat énonce que le preneur a l’obligation de faire assurer, sous les mêmes conditions, les risques de responsabilité civile inhérents à son activité professionnelle et son occupation des lieux. Dans le cas où l’activité du preneur entrainerait une augmentation de la tarification des assurances souscrites par le bailleur pour garantir l’immeuble, le preneur aura l’obligation de lui rembourser le montant des primes supplémentaires.

Ainsi, la clause résolutoire sanctionne le défaut d’assurance du preneur et non le défaut de justification de l’assurance. Le preneur est en effet tenu d’être assuré de manière continue, pendant toute la durée du bail, de s’acquitter régulièrement des primes à leur échéance et d’en justifier à la demande du bailleur, y compris pour la période postérieure au délai d’un mois imparti par le commandement.

En application de l’article L141-5 du code de commerce, la cession d’un fonds de commerce n’inclut pas nécessairement celle du bail des locaux d’exploitation de ce fonds (com 9 mai 2007 n° 05-20057) mais dès lors qu’une partie non négligeable de la clientèle a été effectivement cédée, il y a bien vente du fonds de commerce et non cession du droit au bail (cf 3eme civ 29 nov.2005 n°04-17031).

En revanche, constitue une cession du droit au bail, la cession du fonds de commerce en l’absence totale d’achalandage, de marchandises et d’activité commerciale durant l’année ayant précédé l’acte litigieux (cf Com 24 janvier 2006 n° 04.15175).

Nos Conseils:

– Il est essentiel pour le bailleur de bien établir une infraction au statut du bail commercial qu’il invoque pour requalifier un contrat de cession de fonds de commerce en cession de droit au bail. Il doit prouver que la cession ne porte pas sur la clientèle du fonds de commerce et que l’activité commerciale était absente avant l’acte litigieux.

– Pour distinguer les résultats des deux fonds de commerce, il est recommandé d’avoir une comptabilité analytique. Cependant, la tenue d’une telle comptabilité n’est pas obligatoire. Des attestations d’un expert comptable peuvent être utilisées pour établir cette distinction.

– En cas de demande d’indemnisation pour préjudice moral, il est nécessaire d’établir la faute de la partie adverse et le lien de causalité direct entre cette faute et le préjudice subi. Il est important de fournir des preuves solides pour étayer cette demande.

Nos Conseils:

1. Il est important de bien distinguer entre la novation et la cession de contrat lors de la conclusion d’un accord. Assurez-vous de comprendre les conséquences de chaque option avant de vous engager dans un contrat.

2. Lorsqu’une clause de garantie du cédant au bénéfice du bailleur est prévue, veillez à ce que les obligations du cédant soient clairement définies, y compris la durée de la garantie et les conditions de paiement.

3. En cas de résolution d’un bail, assurez-vous de respecter les délais et les procédures prévus dans le contrat. Tout défaut de paiement doit être rapidement signalé au cédant pour éviter tout litige ultérieur.

Aux termes de l’article L.145-51 du code de commerce, lorsque le locataire ayant demandé à bénéficier de ses droits à la retraite ou ayant été admis au bénéfice d’une pension d’invalidité attribuée par le régime d’assurance invalidité-décès des professions artisanales ou des professions industrielles et commerciales, a signifié à son propriétaire et aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce son intention de céder son bail en précisant la nature des activités dont l’exercice est envisagé ainsi que le prix proposé, le bailleur a, dans un délai de deux mois, une priorité de rachat aux conditions fixées dans la signification. A défaut d’usage de ce droit par le bailleur, son accord est réputé acquis si, dans le même délai de deux mois, il n’a pas saisi le tribunal judiciaire.
La nature des activités dont l’exercice est envisagé doit être compatible avec la destination, les caractères et la situation de l’immeuble.

Les dispositions du présent article sont applicables à l’associé unique d’une entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée, ou au gérant majoritaire depuis au moins deux ans d’une société à responsabilité limitée, lorsque celle-ci est titulaire du bail.

Nos Conseils:

– Assurez-vous de respecter les conditions légales pour une cession-déspécialisation, telles que la demande de bénéficier de vos droits à la retraite et l’intention démontrée de céder votre droit au bail.
– Veillez à ce que le prix de cession proposé soit raisonnable et conforme aux principes de loyauté et de bonne foi, en fournissant si nécessaire une évaluation de la valeur du droit au bail.
– En cas de litige avec le bailleur, assurez-vous de respecter les autres clauses du bail, telles que l’exploitation du commerce et le garnissement des lieux loués, pour éviter toute demande de résiliation judiciaire du bail aux torts des preneurs.

Nos Conseils:

1. Sur la recevabilité de l’action résolutoire de la bailleresse au regard de son droit d’agir:
– Il est important de se baser sur les dispositions légales appropriées pour fonder une action en résolution judiciaire.
– Vérifiez si le formalisme particulier est requis pour agir en résolution judiciaire, en fonction du code applicable.
– Assurez-vous que le point de départ de la prescription est correctement déterminé pour éviter toute contestation ultérieure.

2. Sur la recevabilité de l’action résolutoire de la bailleresse dirigée contre la preneuse au regard de la prescription:
– Identifiez clairement les faits fautifs invoqués pour déterminer le point de départ de la prescription.
– Veillez à ce que les demandes présentées respectent le délai de prescription quinquennale.
– Assurez-vous que les demandes sont formulées dans les délais prescrits pour éviter toute contestation basée sur la prescription.

3. Sur la recevabilité de la demande du syndicat des copropriétaires au regard de la prescription:
– Assurez-vous que les demandes sont fondées sur des manquements commis par la partie défenderesse elle-même.
– Vérifiez que le point de départ de la prescription est correctement établi en fonction des faits invoqués.
– Respectez les délais de prescription pour éviter toute contestation ultérieure.

Ces conseils juridiques vous aideront à agir en toute conformité avec la loi et à éviter les éventuelles contestations liées à la recevabilité de vos actions.

Nos Conseils:

– Il est essentiel de déclarer sa créance au passif de la procédure collective du cessionnaire, en plus de celle du cédant, pour éviter toute contestation ultérieure.
– En cas de refus du juge commissaire d’admettre la créance au passif de la procédure collective, il est important de faire valoir les exceptions inhérentes à la dette pour éviter l’extinction de la créance.
– Il est recommandé de respecter les délais requis pour déclarer sa créance et de s’assurer que toutes les démarches nécessaires sont effectuées pour éviter des conséquences défavorables.

Le bailleur n’a pas l’obligation d’assurer à son preneur, pour l’exercice de son commerce, dans le silence du bail et à défaut de circonstances particulières, le bénéfice d’une exclusivité dans l’immeuble. Le bailleur a alors la faculté d’admettre, dans le surplus de l’immeuble loué, un second preneur exerçant un commerce similaire (en ce sens, notamment, Cour de cassation, 25 févr. 1975 : Bull. civ. 1975, III, n° 74 ; Gaz. Pal. 1975).

Nos Conseils :

– Il est essentiel de vérifier les conditions suspensives stipulées dans un contrat de cession de fonds de commerce, et de s’assurer de leur réalisation dans les délais impartis pour éviter toute nullité de la transaction.

– Il est recommandé de conserver une communication claire et transparente avec toutes les parties impliquées dans une transaction commerciale, notamment en ce qui concerne les échanges de courriers électroniques, pour éviter tout malentendu ou litige ultérieur.

– Il est primordial de respecter les obligations contractuelles et de bonne foi lors de la conclusion et de l’exécution d’un contrat, afin d’éviter toute accusation de résistance abusive et de préserver ses droits en cas de litige.

En cas de matériel manquant lors de la prise du fonds, la formulation de réserve est impérative.

En l’espèce, l’acte de cession du fonds de commerce liant les parties portait sur un fonds de commerce de boulangerie et comprenait , l’enseigne, le nom commercial et l’achalandage y étant attaché , le droit aux différentes branches du fonds, le droit au portage qui peut en exister , le matériel et le mobilier commercial servant à son exploitation décrit et estimé en un état dressé par les parties et annexé , le droit à la jouissance téléphonique et le droit pour le temps qui en reste à courir au bail des lieux dans lequel est exploité le fonds.

Ce droit au bail portant tant sur le rez-de-chaussée consacré à l’exploitation exclusive d’un commerce de boulangerie pâtisserie à titre principal et confiserie chocolaterie, glaces, traiteur épicerie et boisson à emporter à titre accessoire que sur les deux étages supérieurs à destination exclusive d’habitation est ainsi cédé aux acquéreurs avec le consentement des bailleurs à charge pour les acquéreurs d’exécuter toutes les charges et obligations du bail.

S’agissant du matériel cédé dont la liste est annexée à l’acte de vente il est mentionné dans l’acte de cession que le gros matériel doit faire l’objet d’une vérification par un homme de l’art dans le mois de l’acte, diligentée par le cédant et que toute réparation ou remplacement sera alors à sa charge , l’acquéreur ne pouvant former de contestations quant à l’état du matériel à l’issue du délai de huit jours durant lequel le cédant doit lui apporter sa collaboration.

Il convient d’observer qu’il n’est pas fait mention d’un bac à dégraisser ou séparateur de graisse dans la liste du matériel cédé.

La société Boulangerie Bataille a déclaré prendre possession du fonds et de tous ses accessoires dans l’état de vétusté où il se trouve, reconnaissant l’avoir vu et visité antérieurement.

Les cédants ont de leur côté indiqué n’avoir reçu aucune observation ni mise en demeure des autorités compétentes relative à l’hygiène et à l’effet d’exécuter des travaux de mise en conformité.

Nos Conseils:

– Il est important de respecter les délais de paiement des loyers et de répondre aux commandements de payer, sous peine de voir la clause résolutoire du bail s’appliquer. Il est donc recommandé de régler les loyers impayés dans les délais impartis pour éviter une résiliation automatique du bail.

– En cas de litige avec le bailleur, il est essentiel de fournir des preuves tangibles pour étayer ses arguments. La production de documents tels que des attestations, des constats d’huissier ou des courriers officiels peut renforcer la crédibilité de sa position et appuyer sa défense.

– Il est recommandé de consulter un avocat spécialisé en droit immobilier en cas de litige avec son bailleur. Un professionnel pourra vous conseiller sur les démarches à suivre, les arguments à mettre en avant et vous représenter efficacement devant les tribunaux pour défendre vos intérêts.

Nos Conseils :

1. Sur la demande de fixation du loyer :
– Il est essentiel de prendre en compte les critères définis par l’article L145-33 du code de commerce pour déterminer la valeur locative, notamment les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix pratiqués dans le voisinage.
– En cas de désaccord sur le montant du loyer de plafonnement, il convient de calculer ce dernier en conformité avec l’article L145-34 du code de commerce.
– Lorsque la valeur locative est inférieure au montant du loyer plafonné, le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative sans nécessité de démontrer une modification notable des éléments mentionnés.

2. Sur le prix du bail renouvelé :
– Il est recommandé de calculer le loyer de renouvellement en prenant en compte la valeur locative, les correctifs éventuels et les charges imposées au locataire.
– Les correctifs sur l’intérêt de l’emplacement, la convention de sous-location et les charges locatives doivent être appliqués de manière équitable pour déterminer le montant final du loyer.
– Il est important de déduire la taxe foncière du montant du loyer pour obtenir le montant net à payer.

3. Sur les demandes accessoires :
– En cas d’exécution provisoire, il convient de se conformer à l’article 514 du code de procédure civile.
– En cas de condamnation aux dépens et aux frais irrépétibles, il est recommandé de respecter les dispositions légales et de payer les sommes dues conformément à la décision de justice.

Nos Conseils:

1. Il est important de vérifier attentivement les pièces produites et les conclusions de l’expert judiciaire dans le cadre d’une demande en paiement, afin de contester toute critique sur les points soulevés par l’autre partie.

2. En cas de résistance abusive d’une partie, il est possible de demander des dommages-intérêts pour compenser les préjudices subis, en se basant sur les conclusions de l’expertise judiciaire et en l’absence de critiques utiles.

3. Lorsqu’il s’agit des dépens et des frais non remboursables, il est essentiel de se conformer aux dispositions légales en vigueur et de demander une indemnisation adéquate pour les frais engagés dans la procédure judiciaire.

Aux termes de l’article L. 2111-1 du code général de la propriété des personnes publiques, sous réserve de dispositions législatives spéciales, le domaine public d’une collectivité territoriale – personne publique mentionnée à l’article L. 1 – est constitué des biens lui appartenant qui sont affectés soit à l’usage direct du public, soit à un service public pourvu qu’en ce cas ils fassent l’objet d’un aménagement indispensable à l’exécution des missions de ce service public.

En la cause, il n’est pas allégué que l’extension de cave et les murs qui la composent sont affectés à l’usage direct du public ou à un service public. Il s’ensuit que cette emprise ne peut être regardée comme faisant partie du domaine public de la Ville de [Localité 14] et qu’elle ne pourrait au mieux que se rattacher à son domaine privé, étant observé que la Ville de [Localité 14] ne revendique aucune propriété de mur composant l’extension de cave sous la [Adresse 10], laquelle cave est par ailleurs la propriété de M. [K].

L’instance en cours, en vue d’une condamnation au paiement qui ne peut plus tendre qu’à la fixation de la créance au passif de la société, est suspendue jusqu’à la déclaration de la créance entre les mains des organes de la procédure collective.

La reprise de cette instance est conditionnée par la déclaration de sa créance par le demandeur ou la justification de la mention de sa créance sur la liste des créances déclarées en application des dispositions de l’article R 622-20 du code de commerce qui dispose que ‘l’instance interrompue en application de l’article L. 622-22 est reprise à l’initiative du créancier demandeur, dès que celui-ci a produit à la juridiction saisie de l’instance une copie de la déclaration de sa créance ou tout autre élément justifiant de la mention de sa créance sur la liste prévue par l’article L. 624-1 du code de commerce’.

Si la déclaration de créance n’a pas été effectuée, le juge ne peut que se borner à constater l’interruption de l’instance jusqu’à la clôture de la liquidation judiciaire, la créance même forclose n’étant pas éteinte.

Nos Conseils:

1. Il est important de respecter les formalités légales lors de la cession d’un fonds de commerce, telles que la réalisation de l’état des lieux, la signification de l’acte de cession et l’accord du contractant cédé. Ces étapes sont essentielles pour rendre la cession opposable au bailleur.

2. En cas de litige concernant la cession d’un fonds de commerce, il est crucial de saisir la juridiction compétente. Dans le cas présent, le juge des loyers commerciaux n’est pas compétent pour statuer sur l’inopposabilité de la cession du fonds de commerce, mais il convient de saisir le tribunal judiciaire.

3. Il est primordial de distinguer entre une fin de non-recevoir et une prétention au fond dans une procédure judiciaire. Dans le cas où une demande d’inopposabilité de la cession du fonds de commerce est formulée, il s’agit d’une prétention au fond et non d’une fin de non-recevoir, ce qui peut impacter la compétence de la juridiction saisie.

L’indemnité d’éviction a pour objet de compenser le préjudice du locataire commercial résultant du refus du renouvellement du bail par le bailleur, qui ne bénéficie en conséquence qu’à un locataire justifiant du droit au renouvellement.

L’article L145-1 du code de commerce dispose, en son premier alinéa, que le statut des baux commerciaux s’applique aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d’une entreprise du secteur des métiers et de l’artisanat immatriculée au registre national des entreprises.

Ainsi, il appartient au locataire qui invoque le droit au renouvellement du bail ou, en cas de refus de renouvellement, le droit à une indemnité d’éviction, de justifier qu’il a immatriculé le local objet du bail. Toutefois, l’immatriculation du local n’est pas une condition impérative de son renouvellement en cas de soumission volontaire au statut des baux commerciaux (en ce sens : Cass.Com 28 mai 2020 – n°19-15001).

Les parties peuvent en effet soumettre volontairement leur bail au statut des baux commerciaux lorsque les conditions d’application du statut ne sont pas réunies, soit parce que le preneur n’est pas commerçant, soit parce qu’il n’entre pas dans le cadre de l’article L. 145-2 du code de commerce. Cette extension conventionnelle suppose d’une part l’absence de volonté de faire échec à l’application d’un statut d’ordre public plus protecteur, d’autre part que les parties aient manifesté de manière univoque leur volonté expresse de soumettre leurs rapports au statut des baux commerciaux.

Nos Conseils:

– Il est essentiel de s’assurer que le bail commercial est conforme aux dispositions du code de commerce, notamment en ce qui concerne l’immatriculation du local objet du bail. Cela peut avoir un impact sur le droit au renouvellement du bail et à une éventuelle indemnité d’éviction.
– En cas de refus de renouvellement du bail et d’offre d’indemnité d’éviction, il est important de vérifier si les conditions pour bénéficier du statut des baux commerciaux sont remplies. Une extension conventionnelle du statut peut être envisagée, mais doit être clairement exprimée par les parties.
– Avant d’engager une action en fixation et en paiement d’une indemnité d’éviction, il est recommandé de consulter un avocat spécialisé en droit commercial pour évaluer les chances de succès de la démarche et éviter des frais inutiles.