1. Il est important de bien comprendre les dispositions légales relatives à l’indemnité d’éviction et de s’assurer que tous les éléments nécessaires à son calcul sont pris en compte, notamment la valeur du fonds de commerce perdu et la valeur locative des locaux.
2. En cas de contestation du droit au paiement d’une indemnité d’éviction, il est essentiel de prouver sa bonne foi en cas de départ des lieux, notamment en démontrant que le départ n’a pas été précipité dans le seul but d’éviter le droit de repentir du bailleur.
3. Il est recommandé de vérifier et contester, le cas échéant, les demandes de régularisation des charges et taxes foncières, en s’assurant que les montants réclamés sont justifiés et en prouvant tout préjudice causé par une régularisation tardive et fautive.
L’affaire concerne deux baux commerciaux consentis par les bailleurs à la locataire pour des locaux à usage commercial. Suite à un refus de renouvellement des bailleurs, la locataire a été indemnisée pour une indemnité d’éviction par le tribunal, confirmée en appel. Après avoir libéré les locaux, la locataire a reçu une offre de renouvellement des bailleurs, qu’elle a refusée. La locataire demande au tribunal de constater qu’elle a libéré les lieux, de déclarer nul le droit de repentir des bailleurs et de les condamner à lui verser une indemnité d’éviction. Les bailleurs demandent au tribunal de juger qu’ils ont valablement exercé leur droit de repentir et de condamner la locataire à leur verser une indemnité d’occupation. Le tribunal devra trancher sur ces demandes et les autres points litigieux entre les parties.
– Indemnité d’éviction totale due à la S.A.S. GALERIE YVES GASTOU : 549 971 €
– Indemnité principale : 486 000 €
– Indemnité de déménagement : 25 080 €
– Indemnité pour trouble commercial : 38 891 €
– Montant total de l’indemnité d’occupation due par la S.A.S. GALERIE YVES GASTOU : 538 432,50 € (pour la période du 1er juillet 2012 au 29 janvier 2021)
– Somme globale due par la S.A.S. GALERIE YVES GASTOU aux autres parties pour le solde de l’indemnité d’occupation : 207 900,35 €
– Somme globale due par la S.A.S. GALERIE YVES GASTOU aux autres parties pour la régularisation des charges locatives : 11 296,26 €
– Somme due aux autres parties pour les frais de l’expertise judiciaire et en application de l’article 700 du code de procédure civile : 12 000 €
Réglementation applicable
– Code civil
– Code de commerce
– Code de procédure civile
Avocats
Bravo aux Avocats ayant plaidé ce dossier :
– Maître Christophe PECH DE LACLAUSE
– Maître Nicolas COHEN-STEINER
Mots clefs associés
– Baux commerciaux
– Renouvellement des baux
– Commandement de payer
– Refus de renouvellement sans indemnité d’éviction
– Assignation devant le tribunal
– Jugement et appel
– Indemnité d’éviction
– Expertise sur montant d’indemnité
– Libération des locaux
– Droit de repentir
– Indemnité d’occupation
– Frais irrépétibles
– Exécution provisoire du jugement
– Compensation judiciaire
– Baux commerciaux : Contrat par lequel le propriétaire d’un local commercial met ce dernier à la disposition d’un locataire moyennant le paiement d’un loyer.
– Renouvellement des baux : Possibilité pour le locataire de demander le renouvellement de son bail commercial à son expiration.
– Commandement de payer : Acte par lequel le bailleur demande au locataire de régler les loyers impayés sous peine de résiliation du bail.
– Refus de renouvellement sans indemnité d’éviction : Décision du bailleur de refuser le renouvellement du bail commercial sans verser d’indemnité d’éviction au locataire.
– Assignation devant le tribunal : Acte par lequel une partie convoque l’autre à comparaître devant le tribunal.
– Jugement et appel : Décision rendue par le tribunal et possibilité pour les parties de faire appel de cette décision.
– Indemnité d’éviction : Somme versée par le bailleur au locataire en cas de refus de renouvellement du bail sans motif légitime.
– Expertise sur montant d’indemnité : Évaluation du montant de l’indemnité d’éviction par un expert.
– Libération des locaux : Obligation pour le locataire de restituer les locaux loués en bon état à la fin du bail.
– Droit de repentir : Possibilité pour le locataire de renoncer à son droit au renouvellement du bail commercial.
– Indemnité d’occupation : Somme versée par le locataire au bailleur en cas de prolongation de la location au-delà de la date de fin du bail.
– Frais irrépétibles : Frais engagés par une partie dans le cadre d’une procédure judiciaire et non remboursables.
– Exécution provisoire du jugement : Mise en œuvre du jugement avant même que celui-ci ne soit définitif, sous réserve de l’issue d’un éventuel appel.
– Compensation judiciaire : Possibilité pour le juge de compenser les créances entre les parties dans le cadre d’une procédure judiciaire.
* * *
REPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] C.C.C.F.E. + C.C.C.
exécutoires
délivrées le :
à Me PECH DE LACLAUSE (P0496)
Me COHEN-STEINER (C0301)
■
18° chambre
2ème section
N° RG 12/10452
N° Portalis 352J-W-B64-B5X4Y
N° MINUTE : 7
Assignation du :
09 Juillet 2012
JUGEMENT
rendu le 15 Février 2024
DEMANDERESSE
S.A.S. GALERIE YVES GASTOU (RCS Paris 352 047 815)
[Adresse 1]
[Localité 5]
représentée par Maître Christophe PECH DE LACLAUSE de l’AARPI BFPL Avocats, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0496
DÉFENDEURS
Madame [Y] [J] épouse [O]
Monsieur [U] [O]
demeurant tous deux : [Adresse 2]
[Localité 6]
Madame [V] [O]
[Adresse 4]
[Localité 10] (ROYAUME UNI)
Madame [R] [O]
[Adresse 3]
[Localité 10] (ROYAUME-UNI)
représentés par Maître Nicolas COHEN-STEINER de la SELARL ATTIQUE AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0301
Décision du 15 Février 2024
18° chambre 2ème section
N° RG 12/10452 – N° Portalis 352J-W-B64-B5X4Y
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Lucie FONTANELLA, Vice-présidente
Maïa ESCRIVE, Vice-présidente
Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge
assistés de Henriette DURO, Greffier
DÉBATS
A l’audience du 09 Novembre 2023 tenue en audience publique.
Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 15 Février 2024.
JUGEMENT
Rendu publiquement
Contradictoire
En premier ressort
Sous la rédaction de Lucien FONTANELLA
FAITS ET PROCÉDURE
Selon actes du 28 mars 1994, renouvelés à compter du 1er juillet 2003, madame [S] veuve [J], aux droits de laquelle viennent mesdames [V] et [R] [O], en qualité de nu-propriétaires, ainsi que madame [Y] [J] épouse [O] et monsieur [U] [O], en qualité d’usufruitiers, a consenti à monsieur [I], aux droits duquel la S.A.S. GALERIE YVES GASTOU est venue suite à une cession du 13 avril 2000, deux baux commerciaux portant sur des locaux sis [Adresse 1], à destination de » commerce, importation et exportation de livres et d’antiquités, autographes, dessins ou gravures, objets d’art, meubles anciens et curiosités « .
Le premier bail porte sur des locaux au rez-de-chaussée et au sous-sol :
-au rez-de-chaussée, une boutique donnant en façade sur la [Adresse 11], un palier donnant accès aux escaliers menant au sous-sol et à l’étage, une chaufferie et une réserve,
-au sous-sol, une cave.
Le second bail porte sur des locaux situés à l’entresol et au sous-sol :
-à l’entresol (accessible à la fois par la boutique du rez-de-chaussée et par les parties communes de l’immeuble), un appartement subdivisé en plusieurs pièces,
-au sous-sol, une cave.
Par actes extrajudiciaires du 09 mai 2012, la locataire a sollicité le renouvellement des baux au 1er juillet 2012.
Les bailleurs lui ont fait signifier un commandement de payer un arriéré locatif le 12 juin 2012.
Par actes des 09 juillet 2012, la S.A.S. GALERIE YVES GASTOU a assigné mesdames [V] et [R] [O], ainsi que madame [Y] [J] épouse [O] et monsieur [U] [O], devant le tribunal de grande instance de PARIS, devenu depuis le tribunal judiciaire de PARIS, aux fins d’opposition aux effets dudit commandement.
Le 31 juillet 2012, les bailleurs lui ont fait signifier un refus de renouvellement sans indemnité d’éviction pour motif grave et légitime.
Par actes du 29 juillet 2014, la S.A.S. GALERIE YVES GASTOU a de nouveau assigné mesdames [V] et [R] [O], ainsi que madame [Y] [J] épouse [O] et monsieur [U] [O], devant le tribunal de grande instance de PARIS, devenu depuis le tribunal judiciaire de PARIS, afin de faire constater qu’il n’était pas justifié d’un motif grave et légitime permettant de refuser le renouvellement du bail sans indemnité d’éviction.
Les deux procédures ont été jointes et par jugement du 18 juin 2015, le tribunal a notamment :
-rejeté les demandes d’acquisition de la clause résolutoire ainsi que de résiliation judiciaire et les demandes subséquentes, présentées par les consorts [O],
-jugé que le refus de renouvellement des bailleurs avait mis fin aux deux baux à compter du 30 juin 2012 et ouvrait droit au profit de la locataire au paiement d’une indemnité d’éviction,
-ordonné, avant dire droit sur le montant de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation due par la locataire entre le 1er juillet 2012 et la libération des lieux, une expertise confiée à monsieur [K] [C] afin de fournir tous éléments permettant de déterminer ce montant,
-débouté la locataire de sa demande de dommages-intérêts et de sa demande tendant à voir déclarer prescrites les sommes dues antérieurement au 12 juin 2007,
-réservé les dépens ainsi que les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Ce jugement a été confirmé par la cour d’appel de PARIS par arrêt du 14 juin 2017.
Monsieur [K] [C] a déposé son rapport d’expertise le 22 juin 2020, concluant :
-que l’indemnité d’éviction pouvait être évaluée, en cas de transfert du fonds de commerce, à 284 000 € pour le rez-de-chaussée et à 469 000 € pour l’entresol, et, en cas de perte du fonds de commerce, à 514 000 € pour le rez-de-chaussée et à 1 870 000 € pour l’entresol,
-qu’il estimait que le fonds paraissait difficilement transférable,
-que l’indemnité d’occupation pouvait être évaluée à 26 010 €/an pour le rez-de-chaussée et à 36 720 €/an pour l’entresol à compter du 1er juillet 2012.
Selon procès-verbal d’huissier du 29 janvier 2021, la locataire a fait constater qu’elle avait libéré les locaux, en les vidant, en les refermant, en coupant l’électricité et en remettant toutes les clés à l’huissier.
Par lettre signifiée le même jour, son conseil a indiqué à l’avocat des bailleurs qu’elle avait libéré les locaux, qu’il lui restituait les clés et qu’elle se tenait à leur disposition pour que l’état des lieux contradictoire de sortie soit organisé dans les prochains jours, leur demandant de proposer une date à cette fin.
Par acte du 12 février 2021, les bailleurs, répliquant qu’ils jugeaient ce départ sans préavis abusif et que leur conseil, sans pouvoir de les représenter pour l’exécution du bail, ne pouvait prendre possession des clés en leur nom :
-ont répondu que lesdites clés n’étaient pas acceptées et étaient en conséquence restituées,
-ont notifié qu’ils exerçaient leur droit de repentir et offraient de consentir au renouvellement des deux baux, pour neuf années et moyennant un loyer annuel de 12 147,76 € hors taxes et hors charges, toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées.
Par lettre du 24 février suivant, la locataire leur a de nouveau adressé les clés en indiquant qu’elle avait définitivement quitté les locaux et que leur droit de repentir ne pouvait plus être exercé.
Dans ses dernières conclusions du 17 mars 2023, la S.A.S. GALERIE YVES GASTOU sollicite du tribunal de :
À titre principal :
-constater qu’elle a valablement libéré les lieux le 29 janvier 2021,
-déclarer nul et de nul effet le droit de repentir exercé par les bailleurs le 12 février 2021,
-constater que l’éviction a entraîné la perte de son fonds de commerce,
Et, en conséquence, de :
-condamner in solidum les consorts [O] à lui payer une indemnité d’éviction de 2 384 000 €
-débouter les consorts [O] de l’ensemble de leurs demandes,
À titre subsidiaire :
-constater que l’éviction a entraîné la perte de son droit aux baux du 28 mars 1994,
Et, en conséquence, de les condamner in solidum à lui payer une indemnité d’éviction de 753 000 €,
En tout état de cause :
-limiter le montant de l’indemnité d’occupation à 171 378,33 €,
-ordonner la compensation judiciaire entre les sommes auxquelles les parties seraient condamnées à se payer réciproquement,
-condamner in solidum les consorts [O] à lui payer une somme de 25 000 € au titre de ses frais irrépétibles et aux dépens comprenant les frais d’expertise, avec distraction au profit de son conseil,
-ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.
Dans leurs dernières écritures du 09 mai 2023, mesdames [V] et [R] [O], ainsi que madame [Y] [J] épouse [O] et monsieur [U] [O], sollicitent du tribunal de :
À titre principal :
-juger que le départ hâtif et abusif de la locataire ne peut faire obstacle à l’exercice de leur droit de repentir et qu’ils ont valablement exercé ce droit,
-constater toutefois que la locataire a renoncé au renouvellement des baux qu’ils lui ont proposé en exerçant leur droit de repentir et juger en conséquence qu’ils ne sont pas redevables d’une indemnité d’éviction à son profit,
Et, en conséquence, de débouter la demanderesse de l’ensemble de ses prétentions,
À titre subsidiaire :
-constater que le fonds de commerce peut être valablement transféré, que l’indemnité d’éviction ne peut donc être qu’une indemnité de transfert,
Et, en conséquence, de cantonner son montant à la valeur du droit au bail, soit 479 000 €,
À titre infiniment subsidiaire :
-constater que même en l’absence de transférabilité du fonds de commerce, le montant de l’indemnité d’éviction ne peut dépasser la valeur du droit au bail eu égard à l’absence de rentabilité de la S.A.S. GALERIE YVES GASTOU
Et, en conséquence, de cantonner son montant à la valeur du droit au bail soit 479 000 €,
En tout état de cause :
Décision du 15 Février 2024
18° chambre 2ème section
N° RG 12/10452 – N° Portalis 352J-W-B64-B5X4Y
-écarter l’exécution provisoire de droit,
-condamner la demanderesse à leur payer une indemnité d’occupation de 71 770 € par an depuis le 1er juillet 2012, outre l’arriéré de charges et taxes foncières de 11 926,26 €,
-dire en tant que de besoin que les indemnités allouées se compenseront réciproquement,
-condamner la demanderesse à leur payer une somme de 30 000 € au titre de leurs frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens comprenant notamment les frais d’expertise judiciaire.
Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs écritures par application de l’article 455 du code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande de paiement d’une indemnité d’éviction
*Sur les locaux objets du bail expiré
Il ressort du rapport d’expertise que les locaux loués dépendent d’un immeuble dans lequel se trouvent d’autres locaux toujours loués par la S.A.S. GALERIE YVES GASTOU, situés à gauche de la porte d’entrée, les locaux dont elle est évincée se situant à droite.
Ces locaux sont bien situés, dans le » troisième tronçon » de la [Adresse 11], qui va du [Adresse 7] aux quais [Adresse 8], de faible commercialité mais avec pour activité dominante des galeries d’art et des boutiques d’équipement de la maison, dans un quartier à vocation résidentielle et touristique dont la population bénéficie d’un pouvoir d’achat élevé.
L’École nationale supérieure des beaux-arts se situe dans l’immeuble mitoyen.
Ces locaux comprennent :
-en rez-de-chaussée, une boutique présentant un linéaire de façade d’environ huit mètres, une aire de vente éclairée par deux petites vitrines et une porte vitrée à double vantail, un dégagement surélevé de quatre marches où se trouve l’escalier menant à l’étage, un autre dégagement en contrebas de deux marches où se situe un escalier menant au sous-sol, un local chaudière,
-à l’entresol, accessible par un escalier privatif et l’escalier de l’immeuble, une pièce palier éclairée par une fenêtre sur cour, trois pièces show-room en enfilade, éclairées chacune par deux fenêtres sur la [Adresse 11], une autre pièce éclairée par une fenêtre sur la [Adresse 11], un dégagement sans jour menant à l’escalier de l’immeuble, une pièce de stockage éclairée par une fenêtre sur la [Adresse 11], une petite pièce de stockage sans jour, un bureau éclairé par trois fenêtres sur cour, une pièce éclairée par une fenêtre sur cour, une petite pièce de stockage éclairée par une fenêtre sur courette, un petit dégagement sans jour accédant à l’escalier de service, des WC éclairés par une fenêtre sur courette et une petite pièce éclairée par deux fenêtres sur courette avec un lavabo,
-au sous-sol, accessible par un escalier privatif, des doubles caves voûtées et une seconde cave non visitée.
L’expert a fait état d’une impression d’ensemble » mitigée » :
» -immeuble ancien de bonne qualité de construction, à ravaler,
-locaux en rez-de-chaussée en état d’usage avancé, locaux d’exposition ou à l’entresol et bureau en bon état d’usage, annexes à l’entresol en état d’usage très avancé, sous-sol à l’état brut,
-sols en légère déclivité à l’étage,
-installation électrique très ancienne,
-distribution assez fonctionnelle pour l’activité exercée,
-éclairement naturel simplement correct,
-vitrine en acier à simple vitrage avec grille de protection à commande manuelle sur la porte,
-menuiseries extérieures en bois à simple vitrage à l’étage,
-fenêtre sur cour barreaudées,
-chauffage central individuel,
-absence de climatisation,
(…). »
Il a retenu des surfaces pondérées, non discutées, de :
-pour le local en rez-de-chaussée : 41,58 €/m² P,
-pour le local du premier étage : 64,70 €/m² P.
*Sur la contestation du droit au paiement d’une indemnité d’éviction
Les défendeurs prétendent à titre principal que la demanderesse n’a plus de droit au paiement d’une indemnité d’éviction, dès lors qu’ils ont exercé leur droit de repentir prévu par l’article L.145-58 du code de commerce en lui offrant le renouvellement des baux et qu’elle a refusé cette proposition.
Ils font valoir que son départ des lieux, soudain et sans la moindre information préalable alors qu’ils étaient en contact fréquent concernant le paiement des loyers entre le 08 juin 2020 et le 22 janvier 2021, n’est pas régulier, la locataire ayant quitté les lieux dans le seul but de faire obstacle à leur droit de repentir.
La demanderesse réplique que, plus de cinq ans après le jugement du 18 juin 2015 et plus de six mois après le dépôt du rapport d’expertise judiciaire, les bailleurs n’étant toujours pas revenus sur leur refus de renouvellement du bail, tandis que sa situation dans les locaux était précaire et qu’ils subissaient des dégâts structurels nécessitant des grosses réparations incombant aux propriétaires, que ceux-ci n’avaient pas l’intention d’effectuer, elle a décidé de réorganiser son activité et a quitté les lieux sans précipitation, le déménagement des centaines d’œuvres d’art, qui exige des précautions particulières, ayant duré plus d’une semaine.
Elle en conclut que les bailleurs ne peuvent lui opposer l’exercice, de mauvaise foi et tardif, d’un droit de repentir, dans le seul but de faire échec au paiement d’une indemnité d’éviction.
L’article L.145-14 du code de commerce prévoit que :
» Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. »
En vertu de ces dispositions, le tribunal a précédemment jugé que la locataire, à laquelle les bailleurs ont refusé le renouvellement du bail, peut prétendre à une indemnité d’éviction.
L’article L.145-28 du code de commerce dispose que :
» Aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré.(…). »
Selon l’article L.145-58 du même code :
» Le propriétaire peut, jusqu’à l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision est passée en force de chose jugée, se soustraire au paiement de l’indemnité, à charge par lui de supporter les frais de l’instance et de consentir au renouvellement du bail dont les conditions, en cas de désaccord, sont fixées conformément aux dispositions réglementaires prises à cet effet. Ce droit ne peut être exercé qu’autant que le locataire est encore dans les lieux et n’a pas déjà loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation. »
Si le bailleur ne peut plus exercer son droit de repentir, en revenant sur le refus de renouvellement du bail, lorsque le locataire a quitté les lieux, ce n’est qu’à la condition que ce départ ne soit pas intervenu avec une hâte anormale dans le seul but de faire échec audit droit de repentir.
La bonne foi qui est exigée du locataire étant présumée, il appartient au propriétaire qui conteste la régularité de son départ de prouver sa mauvaise foi.
Le maintien dans les lieux étant un droit, dont l’exercice est facultatif, le locataire peut choisir discrétionnairement de ne pas rester dans les lieux et peut, sans perdre le droit à l’indemnité d’éviction, les quitter à tout moment après la date d’effet du refus de renouvellement, sans être tenu de respecter un quelconque préavis.
Ainsi, la S.A.S. GALERIE YVES GASTOU n’était pas tenue d’informer préalablement les bailleurs de son intention de quitter les lieux, qu’elle n’occupait plus que précairement, de sorte qu’il ne peut lui être fait grief de ne pas leur avoir adressé de préavis.
De plus, elle s’est trouvée dans une situation incertaine pendant plusieurs années après la décision du 18 juin 2015 ayant reconnu son droit à indemnité d’éviction et pendant plusieurs mois après le dépôt du rapport d’expertise le 22 juin 2020, sans que les bailleurs n’exercent leur droit de repentir, et pouvait légitimement préférer un déménagement organisé à un départ abrupt des lieux.
En outre, rien ne permet de considérer qu’elle savait qu’ils avaient l’intention d’exercer leur droit de repentir au moment de son départ.
Lesdits bailleurs, auxquels la preuve de sa mauvaise foi incombe, ne sauraient, sans inverser la charge de la preuve, se prévaloir de ce que la locataire ne justifie pas qu’ils avaient connaissance des dispositions qu’elle avait prises en vue de quitter les lieux, la jurisprudence qu’ils citent à ce titre concernant en tout état de cause des locataires qui n’étaient pas encore partis au moment de la notification de l’exercice du droit de repentir.
Ils ne démontrent donc aucunement qu’elle a quitté précipitamment les lieux dans le seul but de faire obstacle à l’exercice de leur droit de repentir, comme ils le prétendent.
Dans ces conditions, il y a lieu de constater que les bailleurs ne peuvent opposer l’exercice de leur droit de repentir à la locataire qui avait déjà quitté les lieux et ainsi se prévaloir d’une offre de renouvellement du bail dont le refus priverait la demanderesse de son droit au paiement de l’indemnité d’éviction.
Dès lors, la demanderesse a toujours droit à une indemnité d’éviction, dont il convient de fixer le montant.
*Sur le montant de l’indemnité d’éviction
L’article L.145-14 du même code prévoit que :
» Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.
Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre. »
L’indemnité s’apprécie au jour le plus proche du départ des lieux du locataire évincé, soit, en l’espèce, le 29 janvier 2021.
-L’indemnité principale
Il s’agit d’une indemnité de remplacement si l’éviction du locataire entraîne la disparition du fonds de commerce (par perte de la clientèle) et d’une indemnité de transfert si ledit fonds peut être exploité ailleurs.
L’indemnité de remplacement couvre la valeur du fonds de commerce perdu, déterminée selon les usages de la profession, en appliquant au chiffre d’affaires moyen des derniers exercices représentatifs de l’activité exercée un coefficient variable selon la situation du fonds, la nature des activités exercées, la qualité des aménagements, le résultat d’exploitation.
La valeur du fonds de commerce est estimée en pratique selon un pourcentage du chiffre d’affaires fixé en fonction des usages de la profession, selon le type de commerce exploité, ou alors en considération de sa rentabilité en prenant en compte son excédent brut d’exploitation.
Elle est chiffrée, au minimum, à la valeur du droit au bail.
L’indemnité de transfert compense au minimum la perte, pour le preneur, du droit au bail, soit des avantages que ledit bail lui procure, notamment l’intérêt de l’emplacement, les surfaces, la destination du bail et le loyer.
La valeur du droit au bail correspond à la différence entre la valeur locative de marché et le loyer, plafonné ou déplafonné, qui aurait été fixé si le bail avait été renouvelé à la date d’effet du congé, à laquelle est appliqué un coefficient en fonction de l’emplacement des locaux.
La perte du fonds est présumée et il appartient au bailleur qui la conteste de démontrer que ledit fonds est transférable.
En l’espèce, la demanderesse sollicite une indemnité de 2 384 000 € au titre de la perte partielle de son fonds de commerce, correspondant à l’activité exercée dans les locaux de droite (étant rappelé qu’elle n’a pas été évincée des locaux situés à gauche, objet d’un bail distinct), lesquels représentent les deux tiers de la surface de vente et lui permettaient d’exposer de nombreuses œuvres et d’attirer de nombreux clients.
Elle explique que son fonds de commerce dépend très largement de sa situation géographique, en plein cœur du quartier des galeries d’art décoratif du 20ème siècle, cet emplacement participant de la notoriété de sa galerie et lui faisant bénéficier d’une importante clientèle de chalandise qui se déplace spécifiquement dans ce quartier afin d’en admirer les différentes vitrines, mais que ce segment du quartier latin, très prisé, n’offre quasiment pas de locaux vides à louer, lesquels se transmettent de manière confidentielle.
Décision du 15 Février 2024
18° chambre 2ème section
N° RG 12/10452 – N° Portalis 352J-W-B64-B5X4Y
Elle se fonde sur les conclusions du rapport d’expertise judiciaire de monsieur [C] qui a considéré que le fonds était » difficilement transférable » en l’absence de local de remplacement dans le » triangle composé par les [Adresse 11], [Adresse 8] et [Adresse 9] » où sont implantées les galeries d’art décoratif les plus prestigieuses.
Elle se prévaut également d’un rapport d’expertise non judiciaire de madame [E] [I] du 13 décembre 2022, laquelle, à propos de l’hypothèse d’un transfert de fonds de commerce, a écrit que » La rue n’affiche pas d’emplacement vacant de valeur équivalente et le bailleur ne propose pas de local de remplacement, cette approche ne peut être retenue. »
En réplique aux prétentions adverses, elle dit que le local de gauche et son site internet ne compensent pas la perte de clientèle susceptible d’être intéressée par les œuvres de la galerie de droite, dès lors que ledit local de gauche est deux fois plus petit que ceux de droite et que le site n’est qu’un support de communication, non un site marchand, qui ne peut compenser la perte de la clientèle de passage dans le quartier latin, les ventes d’objets d’art se concluant après exposition, en présence de l’objet ; de la sorte, il est impératif d’avoir un grand local dans un lieu stratégique pour présenter à un amateur potentiel qui aurait identifié un objet sur internet un maximum d’objets sur place pour multiplier les chances de vente.
Elle ajoute qu’en 2020, période de fermeture des galeries d’art, puis de restrictions des déplacements ainsi que des voyages à l’étranger, elle a subi une baisse importante de chiffre d’affaires, et que, quand bien même l’e-commerce en général se serait accru et qu’elle aurait permis à des acquéreurs de passer commande par courriel, elle aurait pu accroître davantage son chiffre d’affaires en bénéficiant des locaux de droite.
Enfin, concernant les courriels (newsletters) et l’article du Figaro produits par les défendeurs, ainsi que la mise en vente d’œuvres sur son site internet, elle fait valoir que ces éléments ne démontrent nullement qu’elle aurait développé une vente en ligne compensant la perte du local de droite, alors que la galerie permet aux acheteurs potentiels de voir l’œuvre, de bénéficier d’un conseil privilégié et d’apprécier l’opportunité d’acheter, tandis que le bon chiffre d’affaires généré postérieurement à son éviction n’est dû qu’au travail remarquable de son gérant et aurait pu être bien supérieur si elle avait bénéficié des locaux de droite comme surface d’exposition.
Les bailleurs demandent de cantonner l’indemnité d’éviction à la valeur du droit au bail, considérant que le fonds est transférable.
Ils font valoir, en se fondant sur une expertise non judiciaire de monsieur [L] du 05 mai 2023, que :
-si l’on ne tient compte que des surfaces d’exposition, celles-ci ne sont que de 100,05 m2U pour les locaux évincés (partie de droite) et de 127 m2U pour les locaux subsistants (partie de gauche), de sorte que la superficie évincée ne représente que 44% de la superficie totale d’exposition et que la S.A.S. GALERIE YVES GASTOU en conserve plus de la moitié,
-celle-ci ne justifie pas d’une acquisition ou d’une location pour se réinstaller, se contentant de continuer son activité dans les locaux de gauche, tandis que sa clientèle, » de collectionneurs et d’esthètes avisés, à dominante étrangère « , est attachée à sa renommée, que l’éviction n’a pas affectée, ce qui démontre que la perte de l’adresse des locaux de droite est sans incidence sur la clientèle,
-la demanderesse s’est adaptée, comme le marché des œuvres d’art, au développement de la vente en ligne, en conservant une galerie [Adresse 11] tandis que le stock peut être entreposé dans des sites spécialisés et gardiennés, en proposant par courriels des visites ou expositions virtuelles, une vente aux enchères en ligne, en annonçant une conférence en ligne, son site internet permettant de consulter les objets vendus et leurs prix en ligne, preuve d’une importante clientèle captée hors boutique,
-elle a d’ailleurs fait le choix de libérer les locaux et de déménager son stock, en poursuivant son activité avec la boutique de gauche et le site internet, au lieu de se maintenir dans les lieux jusqu’au versement de l’indemnité, comme elle en avait la possibilité.
Ils font en outre état de solutions jurisprudentielles ayant retenu que des fonds de commerce de vendeurs d’œuvres d’art étaient transférables, compte tenu de l’absence de perte de clientèle.
Ils soutiennent encore que le nombre d’œuvres d’art mises en vente par la S.A.S. GALERIE YVES GASTOU a quasiment doublé en l’espace de cinq ans, puisque celle-ci se prévalait dans ses dires à expert de ce que la majorité des objets vendus étaient exposés dans la galerie de droite, un constat d’huissier du 03 février 2017 recensant 42 pièces exposées dans la galerie de gauche et 146 dans la galerie de droite, tandis qu’il apparaît à l’examen de son site qu’un total de 338 œuvres est maintenant en vente, ce en dépit de la perte du local litigieux et de l’absence de reprise de locaux à bail en remplacement.
Enfin, ils disent que le chiffre d’affaires 2022 ressortant de sa liasse fiscale 2022, de 3 647 680 €, soit un montant quasiment équivalent à celui de 2018 et supérieur à celui de 2019, et de plus du double de celui des années 2020 et 2021, démontre que la perte de chiffre d’affaires des années 2020 et 2021 n’est dû qu’à la crise sanitaire, ainsi qu’à l’arrêt des évènements auxquels la S.A.S. GALERIE YVES GASTOU participait et qui servaient sa visibilité sur le marché de l’art, et aucunement à son éviction du local de droite.
L’expert judiciaire a considéré qu’à défaut de possibilité de se réinstaller dans des locaux à proximité immédiate de ceux dont la locataire est évincée, l’éviction entraînerait la perte du fonds correspondant aux locaux litigieux.
Le tribunal constate l’importance de l’adresse de la S.A.S. GALERIE YVES GASTOU dans le » triangle composé par les [Adresse 11], [Adresse 8] et [Adresse 9] » où sont implantées les galeries d’art décoratif les plus prestigieuses, qui répond aux exigences de sa clientèle haut de gamme.
Toutefois, et si la perte, totale ou partielle, du fonds de commerce est présumée en cas d’éviction, le bailleur garde la faculté de rapporter la preuve contraire, notamment en démontrant que ladite éviction n’a pas emporté de perte de clientèle.
Or, il ressort des éléments produits par les bailleurs que :
-Yves GASTOU bénéficiait d’une importante renommée d’antiquaire et de collectionneur (articles de Connaissance des Arts, Le Figaro, Le Monde)
-la S.A.S. GALERIE YVES GASTOU a proposé, par la voie d’e-mails adressés à des listes de clients, des visites virtuelles de sa galerie ou d’expositions, ainsi que d’accéder à des » viewing rooms » sur son site web (courriels des 01 juillet, 13 octobre et 04 novembre 2020, du 18 mars 2021),
-elle vend effectivement des objets en ligne (mail du 23 février 2022 à monsieur [D])
-elle participe à des évènements tels que la Biennale (courriel d’annonce du 25 septembre 2020, du 29 novembre 2021) ou une conférence en ligne sur la collection de bagues masculines d’Yves GASTOU (courriel du 22 janvier 2022).
Monsieur [L], dans son rapport d’expertise non judiciaire, explique que la vente de l’art en ligne connaît une croissance ininterrompue depuis 2013 et qu’elle est apparue comme une » obligation pour la survie du marché de l’art » avec la fermeture temporaire des galeries, l’annulation de plusieurs foires et salon internationaux, et l’impossibilité pour les collectionneurs étrangers de voyager, même les grandes maisons telles que Christie’s et Sotheby ‘s s’étant adaptées en organisant des ventes exclusivement sur le web.
En outre, l’examen de son chiffre d’affaires sur les dernières années, notamment celui de l’année 2022, d’un montant de 3 647 680 € HT net (il était de 3 508 858 € en 2019, de 2 789 500 € en 2020 et de 1 338 592 € en 2021), révèle que son départ des locaux dont elle a été évincée n’a pas entraîné de perte dudit chiffre d’affaires.
Ces éléments démontrent que la S.A.S. GALERIE YVES GASTOU s’est manifestement adaptée, comme le reste du marché de l’art, à l’évolution des moyens modernes de communication et d’information, ce qui s’est accéléré avec les contraintes liées aux fermetures et restrictions sanitaires.
Il n’est d’ailleurs pas contesté qu’elle met plus d’oeuvres en vente sur son site internet qu’elle n’en exposait dans toute la galerie [Adresse 11] avant son départ des lieux.
Elle conserve, en outre, une adresse sur la [Adresse 11] (elle n’est pas évincée des locaux situés à gauche de ceux objet de l’éviction), dans laquelle elle dispose toujours d’une surface d’exposition de 127 m²U (surface qui ne ressort que du rapport d’expertise non contradictoire de monsieur [L] mais qui n’est pas contestée).
Ces circonstances permettent de constater que malgré la perte d’une partie de ses locaux sur la [Adresse 11], elle n’a pas subi de perte de clientèle, ladite clientèle s’étant aussi adaptée à l’évolution de l’e-commerce, étant toujours attirée par sa renommée, son adresse, sa participation à des évènements, tels que la Biennale des antiquaires, et pouvant consulter toutes les œuvres mises en vente sur son site internet.
Cette analyse ne peut qu’être confirmée par son choix de partir des locaux dont elle est évincée dès le 29 janvier 2021, sans attendre la perception de l’indemnité d’éviction, en préférant transporter les œuvres à vendre dans un local d’entrepôt plutôt que de bénéficier, aussi longtemps que possible, de l’espace de vente de droite et du pouvoir d’attraction d’une clientèle de passage dont elle se prévaut.
En conséquence, les défendeurs rapportent la preuve de ce que la perte de la partie de droite des locaux loués n’a pas entraîné de perte de clientèle ou de chiffres d’affaires, ni de réduction du nombre d’oeuvres mises à la vente et donc n’a pas entraîné de perte partielle du fonds de commerce.
Dès lors, il y a lieu de qualifier l’indemnité principale d’éviction revenant à la S.A.S. GALERIE YVES GASTOU d’indemnité de transfert et de rejeter sa demande tendant à lui allouer une indemnité de remplacement.
L’expert judiciaire a estimé l’indemnité principale d’éviction, en cas de transfert, à la valeur vénale du droit au bail, calculée par capitalisation de la différence entre la valeur locative actuelle de marché et le loyer qui aurait été fixé si le bail avait été renouvelé le 1er juillet 2012, de la façon suivante :
*pour le local en rez-de-chaussée
44 500 € (valeur locative de marché arrondie sur la base de 1 000 €/m² x 41,58 €/m² P, avec une majoration de 10% pour communication et un abattement de 3% pour la charge du foncier au preneur)
-12 819,40 € (loyer du bail renouvelé indexé plafonné arrondi)
Décision du 15 Février 2024
18° chambre 2ème section
N° RG 12/10452 – N° Portalis 352J-W-B64-B5X4Y
x coefficient de 7
= 221 764 €, arrondis à 222 000 €
*pour le local du premier étage
62 800 € (valeur locative de marché arrondie sur la base de 1 000 €/m² x 64,70 €/m² P, avec un abattement de 3% pour la charge du foncier au preneur)
-25 019 € (loyer du bail renouvelé indexé plafonné arrondi)
x coefficient de 7
= 264 470 €, arrondis à 264 000 €
Les écritures des parties ne contiennent ni développement au sujet du calcul du montant de la valeur du droit au bail ni contestation concernant son chiffrage par l’expert judiciaire.
Il ressort des demandes de la S.A.S. GALERIE YVES GASTOU, qui réclame subsidiairement une indemnité d’éviction de transfert d’un montant de 753 000 € correspondant au montant total des indemnités chiffrées par l’expert judiciaire, dont elle demande l’homologation du rapport, que celle-ci sollicite une indemnité principale de transfert égale à la valeur du droit au bail retenue à ce titre par ledit expert, soit : 222 000 € + 264 000 € = 486 000 €.
Les bailleurs demandent de fixer cette indemnité à 479 000 €, montant correspondant à la valeur du droit au bail estimée par monsieur [L] dans son expertise non judiciaire.
Toutefois, cette évaluation, au demeurant assez proche de celle de l’expert judiciaire, ne saurait être retenue, alors que les défendeurs n’émettent pas la moindre critique à l’encontre de l’estimation de l’expert judiciaire justifiant qu’elle soit écartée au profit de celle de cet expert, intervenu de façon non contradictoire et rémunéré par une seule des parties.
Il y a lieu en conséquence de retenir l’évaluation faite par l’expert judiciaire et de fixer à 486 000 € le montant de l’indemnité principale d’éviction revenant à la S.A.S. GALERIE YVES GASTOU.
-Les indemnités accessoires
Il convient de relever que les parties n’ont, ni l’une ni l’autre, consacré le moindre développement à ce sujet dans leurs écritures, la locataire se contentant de réclamer une indemnité globale correspondant au montant total des indemnités chiffrées par l’expert et les bailleurs de solliciter que l’indemnité d’éviction soit limitée à la valeur du droit au bail.
*Les frais de négociation d’un nouvel acte locatif
La locataire ne prétendant pas qu’elle va chercher des locaux de remplacement et alors que le transfert du fonds peut se limiter aux locaux du côté gauche qu’elle loue déjà, il n’est pas justifié qu’elle devra exposer de tels frais.
Cette demande sera donc rejetée.
*Le double loyer
Cette indemnité compense le préjudice subi par le locataire évincé qui, pendant son déménagement et sa réinstallation devra régler à la fois le loyer de l’ancien local et celui du nouveau.
L’expert judiciaire avait procédé à une évaluation forfaitaire de l’indemnisation à ce titre, qui ne saurait être reprise alors qu’il appartient à la locataire, qui a quitté les lieux, de présenter une demande chiffrée en considération de la perte effectivement subie à ce titre et étayée par des justificatifs ; à défaut, sa demande à ce titre ne peut qu’être rejetée.
*Les frais de déménagement
L’expert judiciaire avait également procédé à une évaluation forfaitaire de l’indemnisation à ce titre, qui ne saurait davantage être reprise.
En revanche, le tribunal constate que la locataire a fourni une facture de déménagement CRIVEANU ROMULUS du 13 janvier 2021, justifiant d’une dépense de 25 080 € pour le transport de divers biens des lieux loués vers un entrepôt ESI à SAINT-DENIS.
Une indemnité de 25 080 € lui sera donc allouée à ce titre.
*Les pertes sur salaire
L’expert a retenu huit jours de frais de personnel, le temps du transport, au prorata des surfaces.
La locataire ne précise pas en quoi consiste ce préjudice et n’en justifie pas.
La demande à ce titre sera donc rejetée.
*Les frais de réinstallation
L’expert judiciaire avait procédé à une estimation de ces frais de réinstallation, alors que la locataire était encore dans les lieux.
Celle-ci a quitté les locaux et ne justifie pas, comme il lui incombe, de frais de réinstallation qu’elle aurait effectivement exposés.
La demande à ce titre sera donc rejetée.
*Les frais de communication et d’imprimerie
L’indemnité à ce titre couvre les frais liés au déménagement et au changement d’adresse (frais des actes et formalités de changement de siège, frais de transfert de lignes de télécommunications, frais d’impression des documents commerciaux et emballages, frais d’information de la clientèle et des fournisseurs, etc…).
La locataire ne justifie pas de dépenses à ce titre.
Cette demande sera donc rejetée.
*La perte de clientèle
Il est admis qu’une perte partielle de clientèle, liée au déplacement du fonds, soit indemnisée.
Cependant, la locataire ne démontrant aucune perte de clientèle, la demande à ce titre sera également rejetée.
*Les frais juridiques
L’expert judiciaire a proposé une indemnisation forfaitaire.
N’étant pas justifié de frais effectivement payés par la locataire, la demande à ce titre sera rejetée.
*Le trouble commercial
Le trouble commercial a pour objet d’indemniser le locataire pour la perte de revenus consécutive au temps passé pour la gestion de l’éviction (arrêt d’exploitation pendant un déménagement ou perte de temps pour la recherche de nouveaux locaux notamment).
L’expert judiciaire a proposé une évaluation sur la base d’une semaine de chiffre d’affaires, au prorata des surfaces :
Pour le bail en rez-de-chaussée : 404 475 € x 1 semaine ÷ 52 semaines = 7 778 €
Pour le bail en entresol : 1 617 898 € x 1 semaine ÷ 52 semaines =31 113 €.
Il n’est pas d’usage de procéder à une évaluation en fonction du chiffre d’affaires mais cette méthode de calcul utilisée par l’expert n’est pas contestée, et le trouble commercial a effectivement été subi par la locataire.
Il est donc justifié de lui allouer une indemnité à ce titre, qui sera fixée à 7 778 € + 31 113 € = 38 891 €.
Ainsi, le montant de l’indemnité d’éviction revenant à la demanderesse s’élève à :
486 000 € (indemnité principale)
+25 080 € (indemnité de déménagement)
+38 891 € (indemnité pour trouble commercial)
= 549 971 €
Il convient de condamner les consorts [O] au paiement de cette indemnité dès lors que, la locataire étant partie des lieux, ils ne peuvent plus exercer le droit de repentir prévu par l’article L.145-58 du code de commerce.
Co-responsables du dommage subi par l’ancienne locataire évincée, ils seront condamnés in solidum au paiement de cette indemnité.
Sur la demande de paiement d’une indemnité d’occupation
L’article L145-28 du code de commerce dispose que :
» Aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation.(…). »
Il est constant que l’indemnité d’occupation due par le locataire évincé doit être fixée à la valeur locative chiffrée en application de l’article L145-33 du code de commerce, donc à la valeur locative d’un bail renouvelé ou révisé, non à la valeur locative de marché, et que le plafonnement prévu par l’article L145-34 du même code est exclu.
L’occupation étant précaire, il convient d’y appliquer un abattement pour précarité d’au moins 10%.
Cette indemnité est due à compter du lendemain de la date d’effet du refus de renouvellement du bail expiré et jusqu’à la libération effective des lieux ; soit en l’espèce du 1er juillet 2012 au 29 janvier 2021 (ou huit ans, six mois et vingt-neuf jours, qui seront arrondis à huit ans et sept mois, ou cent-trois mois).
L’expert judiciaire a évalué l’indemnité d’occupation due en tenant compte d’une valeur locative statutaire annuelle sur laquelle il a appliqué un abattement pour précarité de 10%, de la façon suivante :
-pour le bail en rez-de-chaussée : 28 900 € -10% = 26 010 €/an,
-pour le bail à l’entresol : 40 800 € -10% = 36 720 €/an.
La locataire demande de chiffrer l’indemnité d’occupation qu’elle doit, en considération de cette évaluation, à 522 750 € sur la période du 1er juillet 2012 au 29 janvier 2021 et, compte tenu de ce qu’elle a déjà réglé une somme de 351 371,67 €, entend voir limitée sa condamnation à ce titre à la somme de 171 378,33 €
Les bailleurs demandent de fixer l’indemnité d’occupation annuelle à 71 770 € conformément à l’estimation de monsieur [L], soit à 615 966,03 € sur la période du 1er juillet 2012 au 31 janvier 2021 et, compte tenu de ce que la locataire s’est déjà acquittée d’une somme de 330 500,06 € à ce titre, de la condamner à leur payer un différentiel de 285 465,97 €.
Le tribunal ne saurait retenir l’estimation de monsieur [L], alors que les défendeurs n’émettent pas la moindre critique à l’encontre de l’estimation de l’expert judiciaire justifiant qu’elle soit écartée au profit de celle de cet expert, intervenu de façon non contradictoire et rémunéré par une seule des parties.
Il convient donc de fixer l’indemnité d’occupation due par la demanderesse à :
26 010 € + 36 720 € = 62 730 € par an,
soit sur huit ans et sept mois : (62 730 €/12) x 103 mois =538 432,50 €.
La demanderesse n’exposant pas, dans ses conclusions, le calcul lui ayant permis de trouver que l’indemnité sur toute cette période est égale à 522 750 €, le tribunal, qui n’est pas en mesure d’apprécier la cause de la différence (de 15 682,50 €) entre le montant qu’il a trouvé et celui qu’elle a calculé, fixera à 538 432,50 € le montant total de l’indemnité d’occupation due sur la période du 1er juillet 2012 au 29 janvier 2021.
Il ressort d’une attestation du 17 mars 2022 de l’expert-comptable de la S.A.S. GALERIE YVES GASTOU que celle-ci a payé chaque trimestre une somme de 10 541,15 €, outre une somme de 3 513,72 € au titre du mois de janvier 2021, sur cette même période.
Les bailleurs ne contestent pas ces paiements mais relèvent que la somme de 10 541,15 € ne représente pas le seul loyer mais correspond à un loyer trimestriel hors charges auquel s’ajoutent des provisions sur charges de 381 € par trimestre pour le bail du rez-de-chaussée et de 533 € par trimestre pour le bail du premier étage.
Ainsi, il apparaît que la somme de 42 164,60 € payée chaque année par la locataire ne correspond qu’à hauteur de 38 508,60 € aux loyers, le surplus représentant des provisions sur charges.
La locataire conteste devoir payer, en sus de l’indemnité d’occupation, une quelconque somme au titre des charges et taxes qui étaient prévues par le bail expiré, faisant valoir que celui-ci n’est plus applicable.
Toutefois, l’article L.145-28 du code de commerce dispose que le maintien dans les lieux se fait aux conditions et clauses du contrat de bail expiré, de sorte que le preneur continue de devoir supporter les charges et taxes contractuellement mises à sa charge même si le bail a pris fin.
Il est notamment stipulé dans les baux du 28 mars 1994 que le preneur » devra rembourser au bailleur à proportion des millièmes de copropriété des locaux loués :
-l’impôt foncier et les taxes de ville et de police telles que : taxe d’enlèvement des ordures ménagères et d’écoulement à l’égout, taxes de balayage ;
-les consommations d’eau, de gaz et d’électricité des services généraux de l’immeuble ; il supportera les dépenses de sa propre consommation d’eau selon les compteurs individuels s’il en existe, et à défaut en fonction des tantièmes de copropriété ;
-les frais entraînés par le nettoyage et l’entretien des parties communes, à l’exclusion des travaux de toute nature. »
La locataire soutient également qu’elle ne doit plus supporter de charges en sus du loyer, se prévalant d’actes d’acceptation de renouvellement des deux baux par le bailleur signifiés le 13 avril 2004 indiquant que le loyer est fixé » charges comprises » ; néanmoins, cet acte n’a pas été suivi d’effet, puisque les parties n’ont jamais considéré que le bail avait été renouvelé à cette époque, de sorte qu’il ne peut être constaté qu’il démontre un échange de volonté et donne valeur contractuelle à cette proposition du bailleur.
Il convient en conséquence de chiffrer la somme payée par la locataire au titre de l’indemnité d’occupation, hors taxes et hors charges, à (38 508,60 €/12) x 103 mois = 330 532,15 €.
Il en résulte que la locataire reste devoir, au titre de l’indemnité d’occupation due sur la période du 1er juillet 2012 au 29 janvier 2021, une somme de 538 432,50 € – 330 532,15 € = 207 900,35 €.
Elle sera condamnée au paiement de cette somme.
Sur la demande de régularisation des charges et taxe foncière depuis l’année 2015
Comme il a ci-dessus été jugé, en vertu de l’article L.145-28 du code de commerce, le preneur évincé se maintient dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré, de sorte qu’il peut lui être réclamé, en sus de l’indemnité d’occupation, même si le bail a pris fin, les charges et taxes contractuellement mises à sa charge.
En l’espèce, les bailleurs réclament une régularisation des charges et de la taxe foncière qui n’ont pas été appelées depuis l’exercice 2015, d’un montant de :
-2 600 € au titre des charges (selon avis de régularisation des charges du syndic des 16 septembre 2016, 13 décembre 2017, 03 octobre 2018, 07 août 2019 et 21 septembre 2020), après déduction des provisions déjà versées,
-8 696,26 € au titre des taxes foncières (selon avis d’imposition 2016, 2017, 2018, 2019 et 2020 et calculs selon les tantièmes de chaque bail détaillé dans leurs écritures).
La locataire leur ayant opposé qu’ils ne justifiaient pas du calcul de ces charges, ils ont détaillé celui-ci dans leurs écritures ; ce calcul, qui n’est pas contesté et apparaît juste, permet de démontrer l’exactitude des sommes réclamées à ce titre.
Il est ainsi justifié du bien-fondé de la demande au titre de la régularisation des charges des années 2015 à 2019 (incluses) d’un montant de :
2 600 € (charges récupérables) + 8 696,26 € (taxes foncières) = 11 296,26 €.
La demanderesse fait, enfin, valoir que la régularisation tardive des charges sur une période écoulée de cinq ans, est, en raison de son caractère tardif, déloyale, brutale et constitutive d’une faute du bailleur dans l’exécution du contrat ; elle conclut au rejet de la demande à ce titre car son paiement l’obligerait à s’acquitter d’un seul coup de montants très élevés, de nature à perturber la bonne gestion de l’entreprise, qui n’est pas en mesure d’anticiper et de constituer une trésorerie suffisante du jour au lendemain.
Cependant, le tribunal relève que, si en application de l’ancien article 1147 du code civil, dans sa version applicable en l’espèce aux baux du 28 mars 1994, le bailleur peut être condamné à indemniser le preneur du dommage causé par une régularisation tardive, et fautive, des charges, il appartient audit preneur de prouver le préjudice dont il demande réparation.
Or, en l’espèce, la locataire ne justifie pas de la réalité de son dommage, consistant d’après ses explications en une perturbation de sa gestion, en ce qu’elle ne pouvait anticiper et constituer une trésorerie suffisante du jour au lendemain ; en effet, la somme réclamée au titre de la régularisation des charges a vocation à se compenser avec l’indemnité allouée au titre de son éviction, de sorte que sa dette à ce titre sera éteinte sans qu’elle ait besoin de se procurer des fonds pour son règlement.
Il y a lieu, en conséquence, de condamner la S.A.S. GALERIE YVES GASTOU à payer une somme de 11 296,26 € aux consorts [O] au titre de la régularisation des charges locatives.
Conformément à la demande des parties, il y a lieu d’ordonner la compensation entre les sommes réciproquement dues entre les parties.
Sur les demandes accessoires
Les défendeurs, dont le refus de renouvellement des baux est à l’origine de la présente procédure, et qui succombent sur le principal, seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance, lesquels comprendront tous les frais de l’expertise judiciaire de monsieur [K] [C], ainsi qu’à payer une somme à la demanderesse au titre de ses frais irrépétibles qu’il convient de fixer à 12 000 €.
L’exécution provisoire compatible avec la nature de l’affaire et nécessaire au vu de sa très longue durée, sera ordonnée.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,
CONDAMNE in solidum Mesdames [V] et [R] [O], ainsi que Madame [Y] [J] épouse [O] et Monsieur [U] [O] à payer à la S.A.S. GALERIE YVES GASTOU une indemnité d’éviction d’un montant total de cinq-cent-quarante-neuf-mille-neuf-cent-soixante-et-onze euros (549 971 €) se décomposant comme suit :
-indemnité principale : 486 000 €,
-indemnité de déménagement : 25 080 €,
-indemnité pour trouble commercial : 38 891 €,
FIXE à la somme de cinq-cent-trente-huit-mille-quatre-cent-trente-deux euros et cinquante centimes (538 432,50 €) le montant total de l’indemnité d’occupation due par la S.A.S. GALERIE YVES GASTOU sur la période du 1er juillet 2012 au 29 janvier 2021, au titre des deux baux du 28 mars 1994,
CONDAMNE la S.A.S. GALERIE YVES GASTOU à payer à Mesdames [V] et [R] [O], à Madame [Y] [J] épouse [O] et à Monsieur [U] [O], une somme globale de deux-cent-sept-mille-neuf-cents euros et trente-cinq centimes (207 900,35 €) au titre du solde restant dû sur cette indemnité d’occupation,
CONDAMNE la S.A.S. GALERIE YVES GASTOU à payer à Mesdames [V] et [R] [O], à Madame [Y] [J] épouse [O] et à Monsieur [U] [O], une somme globale de onze-mille-deux-cent-quatre-vingt-seize euros et vingt-six centimes (11 296,26 €) au titre de la régularisation des charges locatives,
ORDONNE la compensation entre les sommes réciproquement dues entre les parties,
CONDAMNE in solidum Mesdames [V] et [R] [O], ainsi que Madame [Y] [J] épouse [O] et Monsieur [U] [O] aux entiers dépens, lesquels comprendront tous les frais de l’expertise judiciaire de Monsieur [K] [C], ainsi qu’à payer une somme de douze-mille euros (12 000 €) à la S.A.S. GALERIE YVES GASTOU en application de l’article 700 du code de procédure civile,
REJETTE le surplus des demandes des parties,
ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision,
AUTORISE Maître Christophe PECH de LACLAUSE, de la SCP BFPL AVOCATS AARPI, à procéder au recouvrement direct des dépens conformément à l’article 699 du code de procédure civile.
Fait et jugé à Paris le 15 Février 2024
Le GreffierLe Président
Henriette DUROLucie FONTANELLA