La clause résolutoire du bail commercial en 1O Questions / Réponses

1. Quelles sont les conditions d’application de la clause résolutoire dans un bail commercial ?

La clause résolutoire dans un bail commercial est régie par l’article L. 145-41 du Code de commerce, qui stipule que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux ».

Ce commandement doit mentionner ce délai, à peine de nullité.

De plus, les juges peuvent suspendre la réalisation et les effets de résiliation si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Ainsi, la clause résolutoire ne joue pas si le locataire s’acquitte de ses obligations dans le délai imparti.

2. Quelles sont les obligations principales du preneur selon le Code civil ?

L’article 1728 du Code civil énonce que le preneur a deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement et selon sa destination,

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

Ces obligations sont essentielles pour le maintien du contrat de bail et leur non-respect peut entraîner la résiliation du bail.

3. Quelle est la durée de prescription pour les actions en paiement des loyers commerciaux ?

L’article L. 145-60 du Code de commerce précise que toutes les actions exercées sur le fondement du statut des baux commerciaux se prescrivent par deux ans.

Cependant, l’article 2224 du Code civil, qui fixe la prescription quinquennale pour les actions personnelles, s’applique aux actions qui ne sont pas spécifiquement évoquées dans le Code de commerce.

Ainsi, les actions en paiement des loyers commerciaux relèvent de la prescription quinquennale.

4. Quelles sont les conséquences d’un commandement de payer resté infructueux ?

Selon l’article L. 145-41 du Code de commerce, si le commandement de payer est resté infructueux, le bail est résilié de plein droit un mois après la délivrance du commandement.

Cela signifie que le bailleur peut demander l’expulsion du locataire sans avoir à justifier d’une nouvelle décision judiciaire.

5. Quelles sont les conditions pour obtenir un délai de paiement selon le Code civil ?

L’article 1343-5 du Code civil stipule que le juge peut, en tenant compte de la situation du débiteur et des besoins du créancier, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues, dans la limite de deux années.

Cependant, il doit être justifié de garanties sérieuses de solvabilité pour que cette demande soit acceptée.

6. Quelles sont les obligations du bailleur en matière de charges locatives ?

Le bailleur a l’obligation de préciser dans le bail commercial les charges locatives à la charge du preneur.

L’article 1728 du Code civil impose au preneur de payer le prix du bail, ce qui inclut les charges convenues.

Si le bail stipule que le preneur doit s’acquitter des charges, il ne peut s’en exonérer sans preuve d’une novation ou d’un accord contraire.

7. Quelles sont les conséquences d’une contestation sérieuse sur le montant des loyers dus ?

Si une contestation sérieuse est soulevée concernant le montant des loyers dus, cela peut affecter la possibilité pour le bailleur d’obtenir une provision.

L’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile permet au président du tribunal d’accorder une provision si l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Ainsi, une contestation fondée peut retarder le recouvrement des sommes dues.

8. Quelles sont les conditions de révision des loyers dans un bail commercial ?

L’article L. 145-37 du Code de commerce stipule que les loyers peuvent être révisés à la demande de l’une ou l’autre des parties, sous réserve des articles L. 145-38 et L. 145-39.

La demande de révision ne peut être formée que trois ans après la date d’entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé.

De nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans.

9. Quelles sont les implications de l’indexation des loyers dans un bail commercial ?

L’indexation des loyers est un mécanisme contractuel qui doit être expressément prévu dans le bail commercial.

Si aucune disposition ne mentionne l’indexation, le preneur n’est pas tenu de respecter une telle augmentation.

Il est important de distinguer entre révision et indexation, car la première peut être prévue par le contrat, tandis que la seconde nécessite une mention explicite.

10. Quelles sont les conséquences d’une décision de justice sur les dépens et les frais de procédure ?

L’article 700 du Code de procédure civile permet au juge de condamner la partie succombante à payer une somme au titre des frais exposés par l’autre partie.

Les dépens, qui incluent les frais de justice, sont également à la charge de la partie perdante.

Ainsi, la SAS KAJA EXOTIQUE, en tant que partie succombante, devra supporter ces frais conformément à la décision du tribunal.