Le bail commercial en 10 Questions / Réponses

1. Quelles sont les conditions d’acquisition de la clause résolutoire dans un bail commercial ?

L’acquisition de la clause résolutoire dans un bail commercial est régie par l’article L. 145-41 du Code de commerce. Cet article stipule que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux ».

Cela signifie qu’un commandement de payer doit être délivré au locataire, lui laissant un délai d’un mois pour régulariser sa situation. Si le locataire ne s’exécute pas, la clause résolutoire s’applique automatiquement.

De plus, l’article 834 du Code de procédure civile permet au président du tribunal judiciaire d’ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse.

Ainsi, la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire ne nécessite pas de caractérisation de l’urgence, mais doit être fondée sur l’inexécution des obligations contractuelles.

2. Quelles sont les obligations principales du preneur selon le Code civil ?

L’article 1728 du Code civil énonce les deux obligations principales du preneur :

1° D’user de la chose louée raisonnablement et selon la destination qui lui a été donnée par le bail, ou selon celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

Ces obligations sont d’ordre public et doivent être respectées par le locataire. En cas de manquement, le bailleur peut invoquer la clause résolutoire prévue dans le contrat de bail.

3. Quelle est la durée de prescription des actions en matière de baux commerciaux ?

L’article L. 145-60 du Code de commerce précise que toutes les actions exercées sur le fondement du statut des baux commerciaux se prescrivent par deux ans.

Cela inclut les actions en révision triennale du loyer et les actions en fixation du prix du bail renouvelé. En revanche, les actions qui ne relèvent pas de ce statut, comme celles en paiement des loyers, sont soumises à la prescription quinquennale prévue par l’article 2224 du Code civil.

Ainsi, pour les loyers impayés, la prescription quinquennale s’applique, permettant au bailleur de réclamer des sommes dues jusqu’à cinq ans après leur exigibilité.

4. Quelles sont les conséquences d’un commandement de payer resté infructueux ?

Selon l’article L. 145-41 du Code de commerce, un commandement de payer qui reste sans effet pendant un mois entraîne la résiliation de plein droit du bail.

Cela signifie que le bailleur peut considérer le bail comme résilié sans avoir besoin d’une décision judiciaire. En conséquence, le locataire est tenu de quitter les lieux loués, et le bailleur peut demander l’expulsion avec le concours de la force publique si nécessaire.

5. Quelles sont les conditions pour obtenir un délai de paiement selon le Code civil ?

L’article 1343-5 du Code civil stipule que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

Cela implique que le débiteur doit justifier de sa situation financière pour obtenir un délai. En l’absence de garanties sérieuses de solvabilité, le juge peut rejeter la demande de délais de paiement.

6. Quelles sont les obligations du bailleur en matière de charges locatives ?

Le bail commercial doit stipuler clairement les obligations du preneur concernant le paiement des charges locatives. En l’espèce, l’acte de cession de droit au bail mentionne que le preneur est tenu de s’acquitter de l’ensemble des charges de fonctionnement et d’entretien.

L’article 1728 du Code civil impose au preneur de payer le prix du bail, ce qui inclut les charges si celles-ci sont expressément prévues dans le contrat.

Le bailleur doit fournir des décomptes précis pour justifier les charges dues.

7. Quelles sont les conditions de révision des loyers dans un bail commercial ?

L’article L. 145-37 du Code de commerce permet la révision des loyers à la demande de l’une ou l’autre des parties, sous réserve de respecter les délais prévus.

La demande de révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d’entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé.

Ainsi, dans le cas d’un bail de neuf ans, la première demande de révision peut être faite trois ans après le début du bail, soit à partir de la date d’entrée en jouissance.

8. Quelles sont les conséquences d’une inexécution des obligations contractuelles par le locataire ?

L’inexécution des obligations contractuelles par le locataire, comme le non-paiement des loyers, peut entraîner la résiliation du bail.

L’article 14 du bail stipule que le défaut de paiement intégral du loyer à son échéance peut entraîner la résiliation de plein droit si le bailleur exprime sa volonté de procéder en ce sens.

Le bailleur doit alors délivrer un commandement de payer, et si celui-ci reste infructueux, la clause résolutoire s’applique.

9. Quelles sont les modalités de l’expulsion d’un locataire ?

L’expulsion d’un locataire est régie par les articles L. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

En cas de résiliation du bail, le bailleur peut demander l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef.

L’expulsion peut être réalisée avec le concours de la force publique si nécessaire, et les meubles laissés sur place doivent être déposés et séquestrés aux frais du locataire.

10. Quelles sont les conséquences financières pour le locataire en cas de condamnation ?

En cas de condamnation, le locataire peut être tenu de payer des sommes provisionnelles correspondant aux loyers et charges impayés.

L’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile permet au président du tribunal d’accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

De plus, le locataire peut être condamné à payer des indemnités d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux, ainsi que des frais de justice, y compris les dépens et les honoraires d’avocat.