La résiliation de bail pour défaut de paiement en 10 Questions / Réponses

1. Quelles sont les conditions de recevabilité d’une action en résiliation de bail pour défaut de paiement ?

La recevabilité d’une action en résiliation de bail pour défaut de paiement est régie par plusieurs dispositions législatives.

Selon l’article 24 III et IV de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute demande de résiliation motivée par une dette locative doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience.

Cette notification est essentielle pour permettre à l’État de saisir l’organisme compétent en matière de logement.

De plus, lorsque le bailleur est une personne morale, il doit justifier de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) au moins six semaines avant de délivrer l’assignation.

Dans le cas d’espèce, l’assignation a été notifiée dans les délais requis, rendant ainsi la demande de résiliation recevable.

2. Quelles sont les conséquences de l’absence de paiement du loyer sur le bail ?

L’absence de paiement du loyer a des conséquences directes sur le contrat de bail, notamment en ce qui concerne l’acquisition de la clause résolutoire.

L’article 4 g) de la loi du 6 juillet 1989 permet d’insérer dans les baux d’habitation des clauses résolutoires pour le défaut de paiement du loyer.

L’article 24 de cette même loi impose que le locataire soit signifié d’un commandement de payer dans un délai de six semaines.

Si le locataire ne régularise pas sa situation dans ce délai, la clause résolutoire est acquise, entraînant la résiliation du bail.

Dans l’affaire en question, la clause résolutoire a été acquise, permettant au bailleur de demander la résiliation du bail.

3. Comment se calcule le montant des sommes dues au titre des loyers impayés ?

Le montant des sommes dues au titre des loyers impayés est déterminé par la combinaison de plusieurs articles du Code civil et de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 1728 2° du Code civil stipule que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, MISTRAL HABITAT a produit un décompte des sommes dues, s’élevant à 2 181,68 euros, correspondant aux loyers et charges impayés.

Il est important de noter que les sommes dues au titre de l’assurance habitation ont été exclues du calcul, faute de preuve de la souscription d’une telle assurance.

Ainsi, le tribunal a condamné le locataire à régler cette somme au bailleur.

4. Quelles sont les procédures d’expulsion en cas de non-paiement des loyers ?

L’expulsion d’un locataire en cas de non-paiement des loyers est encadrée par plusieurs dispositions légales.

L’article 834 du Code de procédure civile permet au juge d’ordonner des mesures d’expulsion en référé, lorsque l’urgence est avérée.

De plus, l’article 544 du Code civil stipule que la propriété confère le droit de jouir des biens de manière absolue, ce qui inclut le droit d’expulser un occupant sans droit ni titre.

Dans le cas présent, le locataire étant devenu occupant sans droit ni titre depuis l’acquisition de la clause résolutoire, l’expulsion a été ordonnée.

Si le locataire ne quitte pas les lieux volontairement, l’expulsion pourra être effectuée avec le concours de la force publique.

5. Quelles sont les indemnités d’occupation dues par un locataire sans droit ni titre ?

Les indemnités d’occupation dues par un locataire sans droit ni titre sont régies par l’article 1240 du Code civil, qui impose la réparation du préjudice causé par une occupation illégale.

Dans cette affaire, le tribunal a fixé le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle à 364,64 euros pour le local d’habitation et 16,14 euros pour la place de stationnement.

Ces montants correspondent aux loyers et charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié.

L’indemnité est due à compter du lendemain de l’acquisition de la clause résolutoire, soit le 5 décembre 2023, jusqu’à la restitution des clés.

Ainsi, le locataire a été condamné à verser ces indemnités au bailleur.

6. Quelles sont les conséquences des dépens dans une procédure de résiliation de bail ?

Les dépens dans une procédure de résiliation de bail sont régis par l’article 696 du Code de procédure civile.

Cet article stipule que la partie perdante est condamnée aux dépens, sauf décision contraire du juge.

Dans le cas présent, le locataire, ayant succombé à l’instance, a été condamné aux entiers dépens.

Cela signifie qu’il devra rembourser les frais engagés par le bailleur pour la procédure, ce qui inclut les frais d’huissier, les frais de justice, et autres coûts liés à l’instance.

Cette disposition vise à garantir que la partie qui a perdu la procédure supporte les conséquences financières de son échec.

7. Qu’est-ce que l’exécution provisoire d’une décision de justice ?

L’exécution provisoire d’une décision de justice est régie par l’article 514 du Code de procédure civile.

Cet article précise que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, sauf disposition contraire de la loi ou de la décision rendue.

Dans le cas présent, le tribunal a rappelé que l’exécution provisoire de sa décision était de droit, permettant ainsi au bailleur de faire exécuter immédiatement la décision sans attendre l’issue d’un éventuel appel.

Cela signifie que le bailleur peut procéder à l’expulsion du locataire et à la récupération des sommes dues sans délai supplémentaire.

Cette mesure vise à protéger les droits du créancier dans les situations d’urgence.

8. Quelles sont les obligations du locataire en matière d’assurance habitation ?

Les obligations du locataire en matière d’assurance habitation sont spécifiées dans l’article 4 g) de la loi du 6 juillet 1989.

Cet article autorise l’insertion dans les baux d’habitation d’une clause stipulant que le locataire doit souscrire une assurance garantissant sa responsabilité.

En l’absence de preuve de la souscription d’une telle assurance, le bailleur peut demander la résiliation du bail.

Dans l’affaire en question, le tribunal a constaté que le locataire n’avait pas justifié de la souscription d’une assurance habitation, ce qui a eu des conséquences sur le calcul des sommes dues.

Ainsi, le bailleur n’a pas pu inclure ces sommes dans le décompte des loyers impayés.

9. Quelles sont les implications de la clause résolutoire dans un contrat de bail ?

La clause résolutoire dans un contrat de bail a des implications significatives en cas de non-respect des obligations locatives.

L’article 4 g) de la loi du 6 juillet 1989 permet d’insérer des clauses résolutoires pour des motifs précis, tels que le défaut de paiement du loyer.

Lorsque la clause résolutoire est acquise, comme dans le cas présent, le bail est résilié de plein droit, permettant au bailleur de demander l’expulsion du locataire.

Cette clause protège les droits du bailleur en lui permettant de récupérer rapidement son bien en cas de manquement du locataire.

Il est donc crucial pour les locataires de respecter leurs obligations pour éviter de telles conséquences.

10. Quelles sont les étapes à suivre pour une résiliation de bail pour impayés ?

Les étapes pour une résiliation de bail pour impayés sont clairement définies par la législation.

Tout d’abord, le bailleur doit notifier le locataire d’un commandement de payer, conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Ce commandement doit être signifié au locataire et lui laisser un délai de six semaines pour régulariser sa situation.

Si le locataire ne paie pas dans ce délai, le bailleur peut alors saisir le tribunal pour demander la résiliation du bail.

Il est également nécessaire de respecter les délais de notification au représentant de l’État et à la CCAPEX si le bailleur est une personne morale.

Une fois ces étapes suivies, le tribunal peut constater la résiliation du bail et ordonner l’expulsion du locataire.