Résiliation de bail pour défaut de paiement en 10 Questions / Réponses

1. Quelles sont les conditions de recevabilité d’une action en résiliation de bail pour défaut de paiement ?

La recevabilité d’une action en résiliation de bail pour défaut de paiement est régie par plusieurs dispositions législatives.

Selon l’article 24 III et IV de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute demande principale, additionnelle ou reconventionnelle visant à constater la résiliation motivée par une dette locative doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience.

Cette notification est essentielle pour permettre à l’État de saisir l’organisme compétent en matière de logement.

De plus, lorsque le bailleur est une personne morale, il doit justifier de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) au moins six semaines avant de délivrer l’assignation.

La saisine est réputée constituée si une situation d’impayés persiste, signalée aux organismes payeurs des aides au logement.

Dans l’affaire en question, l’assignation a été notifiée dans les délais requis, rendant la demande de résiliation recevable.

2. Quelles sont les conséquences de l’absence de comparution du défendeur ?

L’article 472 du code de procédure civile stipule que si le défendeur ne comparaît pas, le juge statue néanmoins sur le fond.

Il est précisé que le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Cela signifie que même en l’absence du défendeur, le juge doit examiner la demande et s’assurer qu’elle respecte les conditions de forme et de fond.

Ainsi, l’absence de comparution ne prive pas le juge de son pouvoir d’apprécier la validité de la demande, mais il doit s’assurer que celle-ci est suffisamment étayée pour être accueillie.

3. Quelles sont les conditions d’application de la clause résolutoire dans un bail d’habitation ?

L’article 4 g) de la loi du 6 juillet 1989 autorise l’insertion de clauses résolutoires dans les baux d’habitation uniquement pour trois motifs :

1. Le défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie.
2. Le non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués.
3. L’absence de souscription d’une assurance garantissant la responsabilité du locataire.

Pour que la clause résolutoire soit applicable, l’article 24 de la même loi impose que le locataire soit signifié d’un commandement de payer les sommes dues dans un délai de deux mois.

Dans le cas présent, la clause résolutoire a été insérée dans le contrat de bail, et un commandement de payer a été signifié, respectant ainsi les conditions légales.

4. Quelles sont les implications d’un commandement de payer pour le locataire ?

Le commandement de payer, conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, doit être signifié au locataire pour qu’il puisse régulariser sa situation.

Ce commandement fixe un délai de deux mois durant lequel le locataire peut s’acquitter des sommes dues.

Si le locataire effectue des paiements durant ce délai, comme cela a été le cas dans l’affaire examinée, cela peut avoir des implications sur la validité de la résiliation du bail.

Les paiements effectués peuvent être considérés comme une régularisation de la dette, ce qui pourrait empêcher l’application de la clause résolutoire.

Ainsi, le respect du délai et la preuve de paiements effectués sont cruciaux pour la défense du locataire.

5. Quelles sont les conséquences d’une contestation sérieuse sur le montant de la dette locative ?

Lorsqu’un locataire conteste le montant de la dette locative, cela peut avoir des conséquences significatives sur la procédure.

Le juge des référés, en tant que juge de l’évidence, doit examiner la nature de la contestation.

Si la contestation est qualifiée de sérieuse, comme dans le cas présent où les locataires ont contesté le montant en raison de révisions de loyers illicites, le juge peut décider de ne pas référer sur les demandes de résiliation.

Cela signifie que la demande de résiliation pourrait être suspendue jusqu’à ce que la contestation soit résolue, protégeant ainsi les droits du locataire.

6. Quelles sont les règles concernant les dépens dans une procédure judiciaire ?

L’article 696 du code de procédure civile stipule que la partie perdante est condamnée aux dépens, sauf décision contraire du juge.

Cela signifie que si une partie succombe dans ses demandes, elle devra supporter les frais de la procédure, à moins que le juge n’en décide autrement.

Dans l’affaire examinée, le bailleur a été condamné aux entiers dépens, ce qui est conforme à la règle générale.

Le juge a également la possibilité de répartir les dépens entre les parties, en tenant compte des circonstances de l’affaire.

7. Quelles sont les conditions d’octroi des frais irrépétibles ?

Les frais irrépétibles sont régis par l’article 700 du code de procédure civile.

Cet article permet au juge de condamner la partie perdante à verser à l’autre partie une somme pour couvrir les frais exposés et non compris dans les dépens.

Le juge doit tenir compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Dans l’affaire en question, le juge a décidé d’accorder une somme de 200,00 euros au titre des frais irrépétibles, ce qui est une pratique courante pour compenser les frais engagés par la partie gagnante.

8. Quelles sont les implications de l’exécution provisoire d’une décision judiciaire ?

L’article 514 du code de procédure civile précise que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, sauf disposition contraire.

Cela signifie qu’une décision peut être exécutée immédiatement, même si elle est susceptible d’appel.

Dans le cas présent, le juge a rappelé que l’exécution provisoire de la décision était de droit, ce qui permet au bailleur de mettre en œuvre la décision sans attendre l’issue d’un éventuel appel.

Cette mesure vise à garantir l’efficacité des décisions judiciaires et à protéger les droits des parties.

9. Quelles sont les obligations du bailleur en matière de notification des impayés ?

Le bailleur a l’obligation de notifier les impayés au locataire par le biais d’un commandement de payer, conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Cette notification doit être effectuée dans un délai de deux mois pour permettre au locataire de régulariser sa situation.

En cas de non-respect de cette obligation, la résiliation du bail pourrait être déclarée nulle.

Dans l’affaire examinée, le bailleur a respecté cette obligation en signifiant un commandement de payer, ce qui a permis de valider la procédure de résiliation.

10. Quelles sont les conséquences d’une annulation de révision de loyer sur la dette locative ?

L’annulation d’une révision de loyer peut avoir un impact direct sur le montant de la dette locative.

Si une révision de loyer est jugée illicite, comme cela a été évoqué dans l’affaire, cela peut réduire le montant total que le locataire doit payer.

Dans le cas présent, les locataires ont contesté la révision de loyer, ce qui a conduit à une régularisation de la dette.

Le juge doit prendre en compte ces éléments lors de l’examen de la demande de résiliation, car cela peut affecter la validité de la clause résolutoire.