Conflit autour d’un bail commercial : enjeux de la vente et obligations de réparation entre bailleur et preneur

Exposé du litige

M. et Mme [V] ont donné à bail commercial et d’habitation à Mme [M], représentée par la société KM, des locaux situés à [Adresse 2] à [Localité 4] depuis le 7 juin 1997. Un renouvellement du bail a été convenu le 28 juin 2006 pour une durée de 9 ans avec un loyer annuel de 7.174,16 euros. Le droit au bail a été cédé à la société KM le 3 décembre 2008. En juin 2019, Mme [V] a notifié son intention de vendre le local pour 110.000 euros, offrant à la société KM un droit de préférence. M. [S], gérant de la société KM, a accepté l’offre, se réservant le droit de substitution à une SCI.

Commandements de payer et mise en demeure

En 2020 et 2021, la bailleresse a délivré plusieurs commandements de payer à la société KM pour des sommes impayées et des réparations d’entretien. En novembre 2021, Mme [V] a assigné la société KM pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner son expulsion. Le juge des référés a rejeté les demandes de la bailleresse en avril 2022.

Demande de la société KM

La société KM a assigné Mme [V] en décembre 2022, demandant la réalisation de la vente des locaux, le remboursement de loyers versés, et la condamnation de la bailleresse à effectuer des réparations. Elle a également demandé une réduction des loyers en raison de la perte partielle de jouissance des locaux.

Réponse de Mme [V]

Mme [V] a contesté les demandes de la société KM, affirmant que celle-ci n’avait pas respecté ses obligations d’entretien et de paiement. Elle a demandé la résiliation judiciaire du bail en raison de manquements répétés de la société KM.

Motifs de la décision

Le tribunal a examiné la demande de réalisation de la vente, concluant que la société KM n’avait pas prouvé un accord formel sur le prix de vente. Les demandes subsidiaires de la société KM concernant les réparations ont été partiellement acceptées, tandis que les demandes de remboursement de loyers et de diminution de loyer ont été rejetées. La demande de résiliation judiciaire du bail par Mme [V] a également été déboutée.

Conclusion du jugement

Le tribunal a débouté la société KM de sa demande de réalisation de la vente et de remboursement des loyers, tout en condamnant Mme [V] à effectuer les réparations nécessaires. La société KM a été condamnée aux dépens de l’instance, et l’exécution provisoire du jugement a été ordonnée.