Conflit locatif et enjeux de force majeure : l’impact de la crise sanitaire sur les obligations contractuelles

Contexte du Bail Commercial

La SCI SOCIETE POUR L’EQUIPEMENT COMMERCIAL DU [5] (SCI SECOVALDE) a conclu un bail commercial avec la SARL FIRECREST le 27 juillet 2009, pour des locaux d’une superficie de 67m2, destinés à l’exploitation d’une activité de glacier et de restauration rapide. Le bail, d’une durée de douze ans, stipule un loyer variable basé sur un pourcentage du chiffre d’affaires.

Congé et Renouvellement du Bail

Le 29 juin 2020, la SCI SECOVALDE a donné congé à la SARL FIRECREST pour le 31 décembre 2020, tout en proposant un renouvellement du bail à partir du 1er janvier 2021, avec un loyer annuel fixé à 167.500 euros. La SARL FIRECREST a accepté le principe du renouvellement, mais a contesté la durée et le montant du loyer.

Expertise Judiciaire et Impayés

Le 22 juin 2021, le tribunal judiciaire de Meaux a ordonné une expertise sur la valeur locative des locaux. En raison d’impayés, la SCI SECOVALDE a notifié une sommation de payer à la SARL FIRECREST pour un montant de 30.435,79 euros, que cette dernière a finalement réglé.

Demande d’Exonération et Diminution des Loyers

Le 23 février 2022, la SARL FIRECREST a assigné la bailleresse pour demander l’exonération des loyers et charges durant les périodes de fermeture administrative liées à la crise du COVID-19, ainsi qu’une diminution à zéro du montant des loyers. Elle a invoqué la force majeure et l’exception d’inexécution pour justifier sa demande.

Arguments de la SARL FIRECREST

La SARL FIRECREST a soutenu que la crise sanitaire constituait un cas de force majeure, exonérant le locataire de ses obligations de paiement. Elle a également fait valoir que la bailleresse avait manqué à son obligation de délivrance, empêchant l’exploitation des locaux pendant les périodes de fermeture.

Réponse de la SCI SECOVALDE

La SCI SECOVALDE a contesté les demandes de la SARL FIRECREST, arguant que les loyers restaient dus même durant les périodes de fermeture. Elle a également soutenu que la force majeure ne s’appliquait pas et que la SARL FIRECREST avait continué à jouir des locaux.

Décision du Tribunal

Le tribunal a déclaré irrecevable la fin de non-recevoir de la SCI SECOVALDE et a jugé recevable l’action de la SARL FIRECREST. Cependant, il a débouté la SARL FIRECREST de ses demandes d’exonération et de réduction des loyers, concluant que la bailleresse n’avait pas manqué à ses obligations.

Conséquences Financières

La SARL FIRECREST a été condamnée à payer la somme de 4.000 euros à la SCI SECOVALDE au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux dépens du procès.