Les obligations et conséquences des copropriétaires en matière de travaux en 10 Questions / Réponses

Résumé de cette affaire : La résidence la Croix du sud, en copropriété, comprend un local commercial et deux bâtiments d’habitation. La société Gabriel possède plusieurs lots, dont un local commercial. Avant son acquisition, des travaux avaient été réalisés sur des puits de lumière et une cheminée d’extraction. En 2009, l’assemblée générale a autorisé des modifications supplémentaires, mais celles-ci ont été contestées par le syndicat des copropriétaires après leur réalisation en 2010. Un constat d’huissier a relevé des fissures dues à ces travaux. Un expert a conclu que les modifications avaient été effectuées sans autorisation et risquaient d’endommager la structure. Le syndicat a demandé une expertise et a assigné plusieurs parties, dont la société Gabriel, en réparation des désordres. Le tribunal a rendu plusieurs ordonnances, notamment sur la recevabilité des demandes et les condamnations au titre des frais. Le syndicat a interjeté appel, demandant la révision de certaines décisions, notamment concernant la responsabilité de la société Gabriel pour les travaux de 2004. Les différentes parties ont formulé des demandes et des conclusions, notamment sur la prescription des actions. La cour a finalement statué sur la recevabilité des demandes et les condamnations aux dépens.

1. Quelles sont les obligations d’un copropriétaire en matière de travaux affectant les parties communes ?

Un copropriétaire a l’obligation de respecter les décisions prises en assemblée générale concernant les travaux affectant les parties communes. Selon l’article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. De plus, l’article 25 de la même loi stipule que les décisions concernant l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer des travaux affectant les parties communes doivent être adoptées à la majorité des voix de tous les copropriétaires. Ainsi, tout copropriétaire qui réalise des travaux sans autorisation engage sa responsabilité envers le syndicat des copropriétaires.

2. Quelles sont les conséquences d’une appropriation des parties communes par un copropriétaire ?

L’appropriation des parties communes par un copropriétaire sans autorisation peut entraîner des conséquences juridiques significatives. L’article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précise que chaque copropriétaire doit respecter les droits des autres copropriétaires et la destination de l’immeuble. En cas de non-respect, le syndicat des copropriétaires peut agir en justice pour demander la remise en état des lieux. La jurisprudence a établi que le copropriétaire est tenu de régulariser les travaux effectués sans autorisation, même s’il n’était pas l’auteur des travaux.

3. Quelles sont les conditions de la prescription en matière d’actions réelles immobilières ?

La prescription en matière d’actions réelles immobilières est régie par l’article 2227 du code civil, qui stipule que ces actions se prescrivent par trente ans. Ce délai commence à courir à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. Ainsi, dans le cas d’une action en suppression d’une installation accaparant les parties communes, le délai de prescription trentenaire s’applique.

4. Quelles sont les implications de la connaissance des faits pour le début du délai de prescription ?

Le début du délai de prescription est conditionné par la connaissance des faits par le titulaire du droit. L’article 2224 du code civil précise que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. Ainsi, si un syndicat de copropriétaires découvre des malfaçons après un rapport d’expertise, le délai de prescription ne commence qu’à partir de cette date.

5. Quelles sont les conséquences d’une action en justice non fondée sur la qualité à agir ?

Une action en justice peut être déclarée irrecevable si le demandeur n’a pas la qualité à agir. L’article 31 du code de procédure civile stipule que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention. Si le demandeur ne peut prouver son intérêt ou sa qualité, son action sera rejetée sans examen au fond.

6. Quelles sont les règles concernant l’action directe contre un assureur ?

L’article L. 124-3 du code des assurances permet au tiers lésé d’exercer une action directe contre l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable. Cette action se prescrit par le même délai que l’action contre le responsable, conformément à la jurisprudence. Ainsi, si le délai de prescription est écoulé pour l’action contre le responsable, il le sera également pour l’action contre l’assureur.

7. Quelles sont les implications de la non-communication d’informations techniques sur la prescription ?

La non-communication d’informations techniques peut retarder le début du délai de prescription. Si un syndicat de copropriétaires n’a pas reçu les informations nécessaires pour apprécier la conformité des travaux, le délai de prescription ne commence qu’à partir du moment où ces informations sont fournies. Cela est conforme à l’article 2224 du code civil, qui stipule que le délai commence à courir lorsque le titulaire du droit a eu connaissance des faits.

8. Quelles sont les conséquences d’une décision d’assemblée générale sur les travaux réalisés ?

Une décision d’assemblée générale peut avoir des conséquences importantes sur la validité des travaux réalisés. Si des travaux sont réalisés sans l’autorisation de l’assemblée générale, ils peuvent être considérés comme irréguliers. Le syndicat des copropriétaires peut alors demander la remise en état des lieux, conformément à l’article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

9. Quelles sont les obligations des parties en matière de frais de justice ?

Les parties succombantes dans un litige sont généralement condamnées aux dépens. L’article 699 du code de procédure civile prévoit que les frais irrépétibles peuvent être alloués à la partie gagnante. Ainsi, chaque partie doit assumer les frais qu’elle a engagés, sauf décision contraire du juge.

10. Quelles sont les implications d’une fin de non-recevoir en matière de prescription ?

Une fin de non-recevoir peut être soulevée pour contester la recevabilité d’une action en justice, notamment pour prescription. L’article 122 du code de procédure civile précise que cela constitue une fin de non-recevoir, sans examen au fond. Si la prescription est avérée, l’action sera déclarée irrecevable, ce qui empêche le juge d’examiner le fond du litige. « `