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Résumé de cette affaire : La société [6] a été créée par M. [L] et Mme [S] [K] en mai 2014 pour des activités de restauration. La SCI [X] a donné à bail un local commercial à Mme [S] [K] le 1er mars 2014, avec un loyer annuel de 14 567 euros HT. Un incendie survenu en mai 2014 a rendu les locaux inexploitables, et une expertise a confirmé l’origine criminelle de l’incendie. La société [6] a reçu une indemnisation pour perte de loyers et a effectué des travaux de remise en état, mais des désaccords ont surgi concernant l’achèvement des travaux et le paiement des loyers. En janvier 2016, la SCI [X] a délivré un commandement de payer pour des arriérés de loyers, suivi d’une assignation en référé pour résilier le bail et obtenir l’expulsion de la société [6]. Cette dernière a également assigné la SCI [X] pour réaliser des travaux. Les deux procédures ont été jointes, et le juge a ordonné une expertise. Le tribunal de Nantes a rendu un jugement en novembre 2021, ordonnant à la SCI [X] de réaliser des travaux et constatant des suspensions de loyers. La SCI [X] a interjeté appel, demandant la réformation du jugement. La société [6] a également formulé des demandes en appel. La cour a infirmé certaines décisions du tribunal, constatant que la SCI [X] avait réalisé des travaux et déboutant la société [6] de ses demandes de suspension de loyers et d’indemnisation pour préjudice d’image. Elle a prononcé la résiliation du bail aux torts de la société [6] et ordonné son expulsion, tout en condamnant cette dernière à payer des arriérés de loyers et des indemnités à la SCI [X].
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1. Quelles sont les obligations du bailleur en matière de délivrance ?Le bailleur a des obligations précises en matière de délivrance, énoncées dans l’article 1719 du Code civil. Cet article stipule que le bailleur est tenu de délivrer au preneur la chose louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. En vertu de l’article 1719, le bailleur doit : 1° Délivrer au preneur la chose louée, c’est-à-dire mettre à sa disposition le bien en bon état d’usage. 3° Faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail, ce qui implique qu’il doit garantir l’absence de troubles de jouissance. Ces obligations sont essentielles pour assurer la bonne exécution du contrat de bail et la satisfaction des parties.2. Quelles sont les conséquences d’un manquement à l’obligation de délivrance ?En cas de manquement à l’obligation de délivrance, le preneur peut demander des réparations. Selon l’article 1721 du Code civil, si le bailleur ne remplit pas ses obligations, le preneur peut demander la réduction du loyer ou même la résiliation du bail. Le preneur peut également demander des dommages-intérêts pour le préjudice subi. Cela inclut les pertes de revenus si le bien loué ne peut être utilisé comme prévu. Il est important de noter que le preneur doit prouver le manquement du bailleur et le préjudice subi pour obtenir réparation.3. Quelles sont les obligations du preneur en matière d’entretien ?L’article 1728 du Code civil impose au preneur l’obligation d’entretenir le bien loué. Plus précisément, le preneur doit : 1° User de la chose louée en bon père de famille, c’est-à-dire en prenant soin du bien. 2° Réaliser les réparations d’entretien courant, sauf si le bail prévoit que ces réparations incombent au bailleur. Le preneur est également responsable des dégradations causées par son fait ou celui de ses invités. En cas de non-respect de ces obligations, le bailleur peut demander des réparations.4. Quelles sont les conséquences d’un agrandissement non autorisé par le preneur ?L’agrandissement non autorisé par le preneur constitue une violation des obligations contractuelles. Selon l’article 1721 du Code civil, le bailleur peut demander la remise en état des lieux ou la résiliation du bail. En cas de litige, le bailleur peut également demander des dommages-intérêts pour le préjudice subi. Le preneur doit donc être vigilant et obtenir l’accord du bailleur avant d’entreprendre des travaux d’agrandissement.5. Quelles sont les obligations du bailleur en cas de sinistre ?En cas de sinistre, comme un incendie, le bailleur a l’obligation de remettre en état les lieux loués, sauf si le sinistre est dû à une faute du preneur. L’article 1722 du Code civil précise que si la chose est détruite en totalité, le bail est résilié de plein droit. Si la chose est partiellement détruite, le preneur peut demander une diminution du loyer ou la résiliation du bail. Le bailleur doit également informer le preneur des travaux à réaliser et des délais.6. Quelles sont les conséquences d’une absence d’état des lieux ?L’absence d’état des lieux peut avoir des conséquences importantes. En effet, selon l’article 1730 du Code civil, l’état des lieux permet de prouver l’état du bien au moment de la remise des clés. Sans état des lieux, il est plus difficile pour le bailleur de prouver que des dégradations ont été causées par le preneur. Cela peut également compliquer la restitution du dépôt de garantie à la fin du bail.7. Quelles sont les conditions de la résiliation du bail commercial ?La résiliation du bail commercial peut être demandée en vertu de l’article L 145-41 du Code de commerce. Cette résiliation ne peut être prononcée qu’après un commandement de payer resté infructueux pendant un mois. Le bailleur doit prouver que le preneur a manqué à ses obligations, comme le non-paiement des loyers. En cas de résiliation, le bailleur peut demander l’expulsion du preneur.8. Quelles sont les conséquences d’une fermeture administrative sur le paiement des loyers ?La fermeture administrative, comme celle liée à la crise sanitaire, n’entraîne pas automatiquement la suspension du paiement des loyers. Selon l’article 1722 du Code civil, le bailleur n’est pas responsable des fermetures administratives. Le preneur doit prouver que la fermeture a eu un impact direct sur sa capacité à exploiter les lieux. En l’absence de preuve, le bailleur peut exiger le paiement des loyers dus.9. Quelles sont les conditions pour obtenir une réduction de loyer ?Pour obtenir une réduction de loyer, le preneur doit prouver un manquement du bailleur à son obligation de délivrance. Selon l’article 1721 du Code civil, si le bailleur ne respecte pas ses obligations, le preneur peut demander une réduction proportionnelle du loyer. Le preneur doit également démontrer que ce manquement a eu un impact sur son exploitation. La réduction de loyer doit être justifiée par des éléments concrets.10. Quelles sont les conséquences d’une reconnaissance de dette ?Une reconnaissance de dette engage la personne qui l’a signée à rembourser la somme due. Selon l’article 1343-1 du Code civil, la reconnaissance de dette doit être claire et précise. Si la reconnaissance de dette est signée par un gérant, elle engage la société uniquement si le gérant a agi dans le cadre de ses fonctions. Sinon, la reconnaissance n’engage que la personne qui l’a signée.« ` |